Како изгледа пазарот на деловен простор во регионот?

Додека цените на станбените недвижности продолжуваат да растат низ целиот регион Адриа, пазарот на нестанбени недвижности - комерцијален простор, индустриски капацитети и логистички центри - не е толку многу во фокусот, но е подеднакво динамичен. Во Србија цените стабилно растат, а оваа година се планира да се завршат повеќе од 95.000 квадратни метри деловен простор. Сараево, пак, бележи поскапување од 20 евра за метар квадратен, повеќе од Загреб и Белград, а инфраструктурата има значително влијание на пазарот на комерцијални недвижности во Босна и Херцеговина. Истовремено, во Македонија понудата ја надминува побарувачката, а просечната цена се движи меѓу девет и 16 евра за метар квадратен. Словенија, пак, бележи пад на прометот со комерцијални недвижности, па така во 2024 година обемот на тргување во однос на бројот на купопродажби е преполовен.

Многу малку компании во Србија сакаат да купат деловен простор

Во главниот град на Србија во моментов се градат 110.000 метри квадратни деловен простор, а меѓу најзначајните проекти се БИГЗ (BIGZ), „Делта дистрикт“ (Delta District), следните фази на „Ерпорт сити“ (Airport City) и „Панорама офис“ (Panorama Office). Се очекува до крајот на годината во Србија да бидат завршени повеќе од 95.000 метри квадратни нов деловен простор. Весна Дамјаниќ разговараше со Иван Стојиќ, раководител на одделот за канцелариски простор за регионот Адриа во ЦБРЕ (CBRE), за трендовите на пазарот, цените на комерцијалните недвижности и споредбата на Србија со другите земји во регионот.

Споредено со минатите години, годинава бројот на квадратни метри деловен простор во изградба е нешто помал, пред сė затоа што претходните години имаше голема експанзија и растот беше над 15 проценти годишно, што не е вообичаен раст и е многу помал во земјите од регионот. „Бројот на новоизградените метри квадратни сега се стабилизира и очекуваме во наредните години да биде меѓу седум и 10 проценти годишно“, рече Стојиќ.

На регионално ниво, Белград е еден од центрите кога станува збор за деловен простор и во последните девет години ја удвои вкупната квадратура на деловен простор, додека другите земји од регионот забележале скок од 15 до 20 отсто во тој период, не сметајќи ја Бугарија. Софија е дефинитивно најголемиот пазар во регионот кога станува збор за канцелариски простор, а зад неа се Белград и Загреб. Интересно е тоа што Белград и Загреб се слични по големина кога станува збор за деловниот простор, иако Белград е многу поголем град, што покажува дека таму има уште многу простор за раст.

„Сè уште имаме екстремно низок број на незакупени квадрати, што е одлично за инвеститорите, но би сакале тој да биде малку поголем. Оваа година очекуваме благ пораст на бројот на незакупени метри квадратни. Зборуваме за стапка од околу четири до пет проценти, додека на некои поздрави, поголеми пазари, таа стапка е 10 до 12 проценти“, рече Стојиќ, додавајќи дека понудата на деловен простор е исклучително важна за странските компании кои размислуваат за влез во Србија и дека ако нема доволно опции на пазарот тие можеби ќе земат предвид други земји од регионот наместо Србија.

Исклучително мал број фирми во Србија сакаат да купат деловен простор. Кога зборуваме за странски компании, тоа е нула проценти. За сите нив лизингот е многу поатрактивен и за него се одлучуваат 99 отсто од компаниите. Цените за изнајмување на деловен простор се во постојан пораст во последните неколку години, со значително зголемување во текот на 2022 и 2023 година и се движат од 16,5 до 21 евро за метар квадратен во централните области на Белград, кои се најатрактивни и за инвеститорите и за клиентите, рече Стојиќ.

Во Босна и Херцеговина инфраструктурата значително влијае на пазарот

Важно е да се направи разлика помеѓу понискиот квалитет и инвестициските имоти, вели Махо Тасо, директор на агенцијата за недвижности „Простор“, во разговор за „Блумберг Адрија“. Кога станува збор за врвните, односно недвижностите од А категорија, тие имаа многу мрачна прогноза на почетокот на пандемијата.

„Многу експерти предвидуваа дека работата оддома ќе продолжи и по корона вирусот и дека пазарот е изгубен. Сепак, пазарот се врати многу брзо, просториите почнаа да се пополнуваат и цените растеа. А поради недостигот и неизградбата на нови деловни простории, во Сараево добивме поскапување на 20 евра за метар квадратен, што е многу повеќе од Загреб и Белград“, вели Тасо.

„Кога станува збор за складишните простори, имавме прилично неразвиен пазар. Во тој институционален сегмент имавме само неколку играчи кои изградија квалитетни капацитети според европските стандарди. И неминовно, поради растот на е-трговијата и проширувањето на малопродажните синџири, имаше значително зголемување на цените, па скокнавме од пет евра на седум евра“, додава тој.

Специфичноста на Сараево како локација, објаснува тој, е долината во која се наоѓа градот. „Поради оваа причина има многу локации кои се значително поскапи отколку во земјите од регионот. Од друга страна има институционални имоти, големи суми, потребна е шпекулативна градба за да се направи нешто и да се прошири таа понуда“, објасни Тасо.

Во Македонија понудата ја надминува побарувачката 

Побарувачката за деловен простор во Македонија не е толку голема како понудата. Компаниите повеќе сакаат да изнајмуваат деловни простории отколку да ги купуваат. Слично како кај станбените недвижности, поскапувањата се прелеваат и на комерцијалните недвижности, чија просечна цена за изнајмување се движи меѓу девет и 16 евра за метар квадратен. Тоа е пониско во споредба со регионот, но цновниот опсег е широк, вели во интервју за „Блумберг Адрија“ Катарина Николов, партнерка и извршна директорка на „ФОРТОН“.

„Нашиот пазар созрева и се развива интензивно во изминатите неколку години, а тоа го гледаме по преференците на компаниите да изнајмуваат исклучиво А класа на канцелариски простор“, вели Николов, потенцирајќи дека тоа не се однесува само на ИТ компаниите, туку и на пошироката бизнис заедница.

Нашата соговорничка вели дека иако бројот на трансакции во текот на годината е мал, некогаш значително ги надминува изнајмените површини.

„Се случува ако во една година има вкупно три трансакции кои вклучуваат, на пример, 20.000 метри квадратни, што за нашиот пазар е значително, тие да ја надминат површината на изнајмен деловен простор кој што во просек, повторно зборуваме за А класа канцелариски простор, може да изнесува во годината некаде околу 10.000 метри квадратни“, вели Николов.

Во Хрватска најмногу расте интересот за логистичкиот сегмент

Пазарот на комерцијални недвижности е убедливо најразвиен во Загреб, но растат активностите и во другите поголеми градови, особено во логистичкиот и хотелскиот сектор, изјави за „Блумберг Адрија“ Карло Јуриќ, аналитичар во „Колиерс“ (Colliers).

„После пандемијата видовме потреба кај закупците за одредена рационализација на канцеларискиот простор, но не и пад на побарувачката“, вели Јуриќ. „Закупувачите можеби сакаат помали простори, но сепак сакаат модерни, енергетски ефикасни простори на подобри локации и тие се подготвени да платат за тоа“.

Тоа е видливо и на пазарот, според најавените развојни проекти. „Ако зборуваме за Загреб, гледаме неколку квалитетни развојни проекти, особено во канцеларискиот сегмент на комерцијални недвижности, од кулите на 'ВМД офис' (VMD Office) до 'Матрикс офис парк' (Matrix Office Park) и 'Пемо бизнис арена' (Pemo Business Arena) во Ланиште“, вели Јуриќ.

Оваа побарувачка ја гледаат и инвеститорите, а најголем пораст на нивниот интерес, домашен и странски, се забележува во секторот логистика. Причината за тоа се промените во навиките на потрошувачите, односно растот на онлајн трговијата, како и трендот на оптимизирање на синџирите на снабдување.

„Хрватска е во добра позиција овде поради нејзината многу добра геостратешка положба во рамките на ЕУ, но и поради нејзината квалитетна транспортна инфраструктура. Мораме да напоменеме и дека, бидејќи Хрватска е членка на Европската унија, еврозоната, шенген зоната и НАТО, инвеститорите нė доживуваат како релативно безбедна оаза“, објаснува тој.

Голем интерес има и за хотелскиот сектор, каде што инвеститорите бараат поголеми капацитети, кои во Хрватска ги нема многу. „На странските инвеститори им требаат уште некои поголеми можности, тие гледаат хотелски капацитети со најмалку сто соби. Она што е интересно кај нас е што нема многу такви можности“, вели Јуриќ.

Словенија бележи пад на прометот и раст на цените

Падот на прометот на пазарот на комерцијални недвижности е тренд кој во Словенија трае веќе неколку години. Минатата година во однос на 2021 година, обемот на тргување е преполовен кога станува збор за бројот на купопродажби и вкупната вредност на продажбата, а вкупната корисна површина на продадените недвижности е за две третини помала.

Но, цените сė уште растат и лани поскапеа за 15,9 отсто, објави тамошниот завод за статистика пред неколку дена. Цените на канцелариите се зголемија најмногу, речиси за една четвртина. За нешто повеќе од една десетина минатата година се зголемија цените на деловните и услужните простори. Како што коментира за „Блумберг Адрија“ Маја Останек Селак, директорка на алтернативниот фонд за недвижности „Алфи Ре“ (Alfi Re), растот на цените на комерцијалните недвижности е побавен од растот на цените на становите.

Според неа, логиката е поинаква кај комерцијалните недвижности бидејќи инвеститорите одлучуваат да купуваат со намера да инвестираат понатаму. „Причината за поскапувањето е што немало толкава градба од ваков тип“, вели Останек Селак, откако последниот голем прилив на овој тип на недвижности на пазарот во Љубљана беше регистриран во 2013 година. Инвеститорите се исто така многу заинтересирани за продажба на помали, постари продавници кои овозможуваат развој на нови проекти. Во овој случај, инвеститорите градат нови дуќани и станбени блокови над нив. Банките, вели соговорничката, се исто така многу заинтересирани за финансирање на вакви проекти.

Во однос на финансирањето на комерцијалните недвижности, Останек Селак посочува дека во периодот на зголемување на каматните стапки инвеститорите вложувале повеќе сопствени средства, а забележува и „напредок од перспектива на изнајмување, кој сė повеќе се зголемува, бидејќи се менува и начинот на размислување на корисниците на комерцијални недвижности, поради што, како и во поразвиените земји, комерцијалните недвижности сė повеќе се изнајмуваат, а помалите инвеститори се одлучуваат да купуваат“.