„Барклис“: Бумерите се виновни за високите цени на становите

Доколку само трепневте, можеше да го пропуштите краткиот пад на цените на недвижностите во САД кон крајот на минатата година.

И покрај тоа што Федералните резерви ги подигнаа референтните каматни стапки во САД со најбрзо темпо во последните децении, а просечната стапка на хипотека се искачи над 7 отсто, пазарот за домување едвај попушти. Станува збор за динамика што ги поби очекувањата, при што многу аналитичари го обвинуваат таканаречениот ефект на „заклучување“ - каде што понудата е потисната од сопствениците на куќи што се обесхрабрени од тоа да ја продадат својата куќа и да преземат нова хипотека по многу повисока цена.

Меѓутоа, економистите во „Барклис“ (Barclays Plc) на поинаков начин го објаснуваат чудно еластичниот пазар на станови во Америка. Во белешката насловена „Обвинете ги бумерите“ тие го вперуваат прстот кон милиони постари Американци што придонесуваат да се зголеми побарувачката за домови.

„Американскиот станбен сектор повторно е во нагорна линија, и покрај тоа што хипотекарните стапки се на највисоко ниво во повеќе децении“, пишува во истражувањето Џонатан Милар, постар економист на „Барклис“. „Иако многу му се припишува на недостигот на постојни имоти и ефектите од заклучувањето на хипотеките, мислиме дека силната побарувачка е симптом на стареењето на населението“.

Bloomberg

Иако идејата дека постарата популација ги одржува цените на домовите високи можеби изгледа контраинтуитивно - на крајот на краиштата стареењето и евентуалното опаѓање на населението теоретски би требало да ја намалат побарувачката на станови - аналитичарите на „Барклис“ тврдат дека моментално сме во кризна точка каде што сè повеќе бумери ја достигнуваат возраста за пензионирање и формираат нови домаќинства, но сè уште не се доволно стари за всушност да ја ослободат постојната понуда.

„Многумина претпоставуваат дека постепеното забавување на целокупното население треба да го намали темпото на зголемување на побарувачката за станови“, велат тие. „Иако таквите ефекти на крајот се случуваат, засега доминантниот ефект е од составот, при што поголем дел од населението се префрла во старосни групи каде што кај луѓето има поголема веројатност да формираат станбена единица. Според наше мислење, овие нагорни притисоци ја зголемуваат побарувачката на единици, помагајќи да се поттикнат и цените и градежништвото. Иако овој ефект зема замав во времето на пандемијата, тој се засилува повеќе од една деценија“.

За да се разбере влијанието врз домувањето, важно е да се знае процесот на формирање домаќинства. Стратегот за домување на „Морган Стенли“, Џејмс Иган, го објасни концептот во поткаст минатата година:

„Значи, за да зборуваме за формирање на домаќинствата, ајде да разговараме за тоа како го дефинираме домаќинството. А во основа домаќинството е единица што живее заедно во едно засолниште. Тоа може да биде во нивна сопственост или го изнајмуваат. Сакам да искористам пример каде што во основа имате четворица луѓе што едноставно можеби завршиле факултет. Тие се преселиле во, да речеме, Њујорк, каде што седиме во моментов. И тие живеат во еден стан. Тие се едно домаќинство. Кога се преселиле, кога дипломирале, кога се преселиле во град, тоа било формирање домаќинство затоа што како дел од домаќинството на нивните родители претходно, тие не биле едно. Значи, имате едно формирање домаќинство.

Bloomberg

Она за што навистина ќе зборуваме се стапките. Тоа е процентот на која било група, група на популација - ние овде ја дефинираме според возраста - која раководи со сопствено домаќинство. Значи, оваа група на луѓе, нивната стапка на управување е 25 отсто, четворица од нив во едно домаќинство, две години подоцна, сите се вселуваат во свој стан. Сега имаме четири домаќинства. Формирањето би било три. Отидовме од едно на четири. Тоа е нето-бројка. Значи, кога размислуваме за тоа како ќе се развиваат формирањата на домаќинства, гледаме како тие стапки на раководство се развиваат особено според возраста“.

Како што забележува Еган, стапките на раководство се испреплетени со возраста. Стапката се зголемува бидејќи луѓето имаат тенденција да го напуштат факултетот или да се иселат од куќата на нивните родители во своите дваесетти години, а потоа продолжува да расте додека ги напуштаат своите цимери и основаат нови семејства во триесеттите. Подоцна луѓето може да се разведат или да се пензионираат, а тоа може да започне сосема нов бран на формирање домаќинства и зголемување на стапките на раководство.

Тоа значи дека иако растот на населението во САД можеби забавува, огромниот број на бебибумери што сè уште се во режим на формирање домаќинства ја зголемува побарувачката за куќи и ја надминува постојната понуда. Луѓето на возраст за пензионирање (65 години или постари) сега сочинуваат околу 16,5 отсто од населението на САД, во споредба со само 13 отсто во 2010 година, наведува „Барклис“.

„Со оглед на овој возрасен профил за стапката на раководство, не е изненадувачки што стареењето врши нагорни притисоци врз формирањето на домаќинствата“, додаваат аналитичарите. 

За „Барклис“, сето ова води до нерамнотежа меѓу понудата и побарувачката во становите во САД, што веројатно нема да се реши наскоро, а резултатот ќе биде повисоки цени на домовите. Цените на куќите во САД веќе им пркосат на очекувањата дури и кога стапките на хипотеките растат. (Во „Морган Стенли“, Еган очекува цените на куќите во САД да достигнат нов рекорд идниот месец.) И, се разбира, бумерите што веќе поминале децении акумулирајќи го своето богатство имаат предност пред помладите потенцијални сопственици на куќи. Она што е сигурно барем засега е дека повисоките цени на недвижностите се чини дека ја охрабруваат изградбата на нови куќи - засега.