Регион

Како банките ја зголемија цената на недвижнините: Регионална анализа

Извор: Владимир Николоски, Мирела Хаскиќ Суша, Миро Солдиќ, Ана Ристовиќ и Урош Божин

22. Август 2022, 09:24

Зголемување од 24,9 проценти во БиХ

Во Македонија раст од 16,5 проценти

Се очекува стабилизација во иднина

Како банките ја зголемија цената на недвижнините: Регионална анализа

Bloomberg

Тренд на раст на цените на становите во изминатиов период има во сите земји од регионот Адриа, а најголемо зголемување од 24,9 проценти во првото тримесечје од годинава има во Босна и Херцеговина. Во тесна битка за второто и третото место се Словенија со раст на цените на становите од 16,9 проценти во првото тримесечје од годинава и Македонија со годишно зголемување од 16,5 проценти во второто тримесечје од годинава.

Bloomberg Adria анализира кои се клучните претпоставки за растот. За прв пат правиме детална анализа на сите причини за зголемувањето на цените. Карактеристично за сите земји од регионот е што најголем придонес кон растот на цените на станбените недвижнини односно кон растот на побарувачката имаат зголемената стапка на станбени кредити, растот на платите и зголемувањето на цената на суровините во градежништвото. Сепак доста значаен е растот на станбените кредити, што алудира на тоа дека следен чекор за зуздување на трендот се политики кон ублажување на овој раст. Ситуацијата во Македонија е огледало на ова тврдење, а во последниот период, односно од 2015 година наваму станбените кредити овде пораснале за дури над 300 отсто. Аналитичкиот тим на „Блумберг Адриа“ сепак предвидува дека по енормниот пораст доаѓа време на стабилизација и можно намалување на цените на станбениот квадрат во регионот.

Македонија урива рекорди      

Во второто тримесечје од 2022 година цените на становите во С.Македонија остварија годишен раст  од 16,5 проценти, што е рекордно зголемување коешто не се случило во изминатава деценија. Со тоа продолжува трендот на континуирано уривање на границите на поскапување на становите што започна минатата година. Имено, во четвртото тримесечје од 2021 година растот изнесуваше 11,4 проценти, а во првото тримесечје од годинава 12,5 проценти. Од 2011 година цените на становите се зголемени за 26,6 проценти.

Македонските градежници како главна причина за растот го наведуваат зголемувањето на трошоците за градење. Нивното тврдење го поткрепуваат и статистичките податоци.Во првото тримесечје од 2022 година, во споредба со четвртото тримесечје од 2021 година, трошоците во градежништвото за нови објекти за индивидуално домување се повисоки за 7,5 проценти, трошоците за материјали за 10 проценти, а трошоците за вработените за 2,3 проценти.

Истовремено, најголем придонес врз побарувачката односно растот на цените на становите имаат зголемениот обем на станбени кредити (за 304 проценти од 2011 година наваму), зголемувањето на нето-платите за 8,2 проценти на годишно ниво во периодот на декември 2021- мај 2022 година и за 47 проценти од крајот на 2011 година, како и зголемување на достапните средства кај владината програма за субвенционирање за купување на домови.

Според аналитичкиот тим на „Блумберг Адриа“, во иднина во најмала рака треба да се очекува стабилизација на цените на недвижнините во земјава, но тоа ќе зависи од повеќе фактори. Имено, најавеното зголемување на каматните стапки за станбени кредити ќе го направи овој вид задолжување помалку привлечно, иако во моментов има историски најниски камати. Исто така, се очекува зголемување на понудата, што би влијаело врз намалување на цените. Мора да се земе предвид дека дури 86 проценти од населението живее во домови во лична сопственост наспроти европскиот просек од 70 проценти, што на долг рок може значително да влијае врз побарувачката на недвижности.

Астрономски пораст на цените во БиХ

Цените на недвижностите во Босна и Херцеговина достигнаа енормни износи. Цената на квадрат во центарот на Сараево достигнува 6.000 KM (3.067 евра), додека на периферијата е околу 2.500 KM (1.278 евра). Не е подобра состојбата и во другите градови, каде е забележан и раст на цените.

Просечната цена на продадените нови станови во првиот квартал од 2022 година изнесува 2.240 КМ (1.134 евра) за квадратен метар, што споредено со просечната цена на продадените нови станови во изминатата година е зголемување за 23 отсто, а во однос на првиот квартал од 2021 повеќе за 24,9 отсто.

Причините за ваквиот тренд лежат во растот на проектираните нето-плати, кои од октомври минатата година до март годинава се зголемени за 7,4 отсто и за 30 отсто во однос на крајот на 2015 година, како и во ниските каматни стапки, што доведе до зголемување на побарувачката за станбени кредити.

Во градежниот сектор, во првиот квартал од 2022 година е забележан раст од 0,5 отсто на годишно ниво, но заладување е забележано во однос на втората половина од 2021 година, кога на годишно ниво растот изнесуваше 2,4 отсто.

Бројот на завршени недвижности во првиот квартал изнесува 662, што претставува годишен раст од 15,5 отсто, додека бројот на недовршени недвижности изнесува 4.618, што претставува годишен раст од 8,2 отсто.

Тимот на аналитичари на „Блумберг Адриа“ проценува дека на цените на недвижностите во Босна и Херцеговина може негативно да влијае растот на каматните стапки, зголемената понуда на недвижен имот и лошите демографски изгледи поради одливот на населението во странство. Од друга страна, и покрај растот на каматните стапки, тие се уште се на историски ниско ниво, што ги прави станбените кредити привлечни за купувачите на недвижности. Цените на недвижностите би можеле извесно време да се задржат на сегашното ниво поради зголемувањето на цените на енергијата, суровините и недостатокот на работна сила во градежниот сектор.

Зголемување од 13,4 проценти во Хрватска

Цените на недвижностите во Хрватска со години постојано растат, а ниту земјотресите ниту пандемијата не го разнишаа тој тренд. Аналитичкиот тим на „Блумберг Адриа“сепак предвидува намалување на цените на недвижностите во блиска иднина или стабилизација околу сегашните нивоа.

„Движењето на градежните дозволи е добар показател за градежната активност во наредните 6-12 месеци, а нивното последно забавување упатува на пад во 2023 година, што последователно значи дека ќе ослабне севкупната економска активност“, посочуваат оттаму.

Во првиот квартал од 2022 година, цените на становите во Хрватска (и стари и нови згради) се зголемени за 5 отсто во однос на претходниот квартал, односно за 13,46 отсто во однос на истиот период лани.

Уште поимпресивен е растот од крајот на 2015 година, кога економската криза ги урна цените. Имено, оттогаш цените на становите се зголемени за 52 отсто, додека просечниот раст во Европската унија (ЕУ27) во тој период изнесувал 44 отсто, а во еврозоната 40 отсто.

Промената на цените забележана паралелно со градежната активност открива дека побарувачката ја надмина понудата. Од крајот на 2015 година, изградбата на нови згради е зголемена за 39,2 отсто во Хрватска во споредба со 15 отсто во ЕУ и 13 отсто во еврозоната.

На заладувањето на пазарот би можело да влијае инфлацијата и зголемувањето на каматните стапки, но од друга страна побарувачката е сè уште висока бидејќи ликвидноста е добра, парите се уште се евтини, а Хрватите традиционално се склони да инвестираат во недвижен имот.

Во Словенија за седум години раст од 69 проценти

Во 2021 година, во Словенија бевме сведоци на рекорден пораст на цените на станбените недвижности од почетокот на мониторингот во 2007 година, информираа од Геодетската управа. Просечната цена на квадратен метар стар стан на национално ниво во вториот квартал достигна 2.648 евра. На годишно ниво растот беше 16 проценти, а на квартална основа цените се повисоки за добри два отсто, покажуваат податоците на Capital Genetics. Највисоки цени имаше во Љубљана. Овде купувачите мораа да издвојат просечно 3.644 евра по квадратен метар користен стан, што е за 11 отсто повеќе од година во година. Растот на цените во главниот град забавува споредено со првиот квартал, кога цената на квадратен метар беше 3.606 евра.

Највисоки цени имат гарсоњерите, каде се потребни 3.905 евра за квадрат. За трособен или поголем стан просечната цена на квадрат е 3.383 евра. Зголемена е разликата во цената меѓу поновите и постарите станови. За поновите станови стари неполни десет години просечната цена надмина 4.000 евра за квадрат. Цените за новоградбите на најпосакуваните локации се движат од пет до десет илјади евра за квадрат. Становите постари од десет години во просек достигнале 3.636 евра. Ако се исклучи Љубљана од националниот просек, купувачите плаќале во просек по 2.242 евра по квадратен метар користен стан. Ова е речиси една петтина повеќе на годишно ниво, што покажува дека цените надвор од Љубљана продолжуваат да растат. Користените станови и натаму се најскапи во туристичките области Горење и Обала. Во Горењска просечните цени биле 3.846 евра, а во Обала 3.723 евра за квадрат.

Аналитичкиот тим на „Блумберг Адриа“ очекува стабилизација или намалување на цените на становите и во Словенија. Како еден од главните фактори во прилог на овој заклучок е превреднување на цената на недвижностите.

Во Србија зголемување од 35 проценти за десет години 

Последните податоци за становите во Србија се од крајот на 2021 година, кога цените се зголемиле за 7 проценти на годишно ниво. Цени на становите во нова градба се зголемени за 35 проценти од 2011 година. Како и во останатите земји, фактори кои го поддржуваат растот на цените се зголемување на нето-платите за 49 проценти од почетокот 2018 година до сега. Исто така, има пораст на станбените кредити за 102 проценти од крајот на 2011 година и опаѓање на каматните стапки.

Според аналитичкиот тим на „Блумберг Адриа“, становите се дефицитарни на тамошниот  пазар на недвижности, исто како и канцелариски простор, особено во Белград.

Тоа значи дека постои очигледен нагорен потенцијал за изградба на деловен простор во Белград и дека кириите на канцелариите ќе останат високи се додека нема големо зголемување на понудата на краток рок.

Во однос на очекувањата, нашиот тим предвидува дека зголемување на каматните стапки за задолжување преку станбени кредити негативно же влијаат врз цените на становите во Србија. Исто така, обемот на издадени градежни дозволи сугерира зголемување на понудата барем во краток рок, што би можело да влијае врз намалување на цените. 

Од друга страна, пролонгираните геополитички тензии може да дејствуваат во насока на севкупни зголемувања на цените, недостиг на енергија, скокови на суровините, на материјални трошоци и да предизвикаат негативни движења на трудот. Овие фактори во Србија и во сите земји од регионот може да ги задржат зголемени цените на недвижностите. 

 

Сите новости од рубриката Анализа

Алкалоид АД Скопје
Компании

Алкалоид АД Скопје

„Алкалоид“ AД Скопје е компанија која работи на производство на лекови, преработка на билни суровини и на производство на козметички и на хемиски производи.

28.06.2022

КОСТАЛ Македонија
Компании

КОСТАЛ Македонија

КОСТАЛ МАКЕДОНИЈА е една од водечките компании на глобално ниво за производство на електронски и мехатронски компоненти за автомобилската индустриј

27.06.2022

Анализа

сите новости од рубриката Анализа