Каде во Европа е најисплатливо да се купи стан за издавање, а какви приноси нуди регионот?

При купување стан во 2026 година, заради издавање под кирија, важно е да се има предвид дека пресметката не е толку поволна како порано. Иако за многу луѓе овој вид бизнис изгледа како едноставна и релативно лесна, брза заработка, станува сè појасно дека високите цени на недвижностите „изедоа“ добар дел од потенцијалниот принос, бидејќи кириите не растеа насекаде со исто темпо како цените на квадратурата. Ова е случај во Србија и регионот, но и низ цела Европа. Сепак, постојат исклучоци каде што кириите се за нијанса повисоки од цените или барем разликата меѓу нив е помала, па тие пазари сега ја добиваат својата петминутна слава кај недвижностите.

Глобалниот водич за недвижности (Global Property Guide) ги издвои Молдавија, Ирска, Италија, Латвија, Романија и Полска меѓу моментално најатрактивните европски пазари за инвестиции во недвижности. Зборуваме за сосема различни пазари - од скапата Ирска до попристапната Молдавија. Она што ги поврзува, според тоа, не е цената на недвижниот имот, туку односот помеѓу почетната инвестиција и приходот што сопственикот може да го оствари со издавање под кирија, со можност недвижниот имот да се зголеми во вредност со текот на времето.

Тука во прв план доаѓа бруто приносот од закупнина - индикатор кој кажува колку од вредноста на имотот сопственикот може да оствари годишно преку закупнина, пред да ги одбие сите трошоци, како што се даноците и одржувањето. Накратко, колку е поскап станот, а закупнината не е во чекор со неговата цена, толку е помал повратот на капиталот.

Кога се разгледува регионот Адрија според истиот параметар, разликите се забележливи. Србија и Македонија нудат приноси поблиску до поатрактивните европски пазари, додека Словенија, Хрватска и Босна и Херцеговина се значително поблиску до групата пазари каде што цените на недвижностите ги притиснаа приносите од долгорочното издавање.

Од 70.000 евра во Катанија до 300.000 во Даблин

Највисок принос меѓу градовите издвоени во Глобалниот водич за недвижности нуди Катанија, жив сицилијански град. Медијалната цена на еднособен стан е 70.000 евра, а киријата е околу 650 евра, така што бруто приносот достигнува дури 9,17 проценти.

Италија е интересен пример токму затоа што високите приноси не доаѓаат заедно со силен раст на вредностите на недвижностите. Во текот на пет години, цените номинално се зголемија за околу 15 проценти, но кога ќе се вклучи инфлацијата, тие паднаа за 2,22 проценти во реални услови. Затоа, инвеститорот во Катанија првенствено купува иден приход од кирија, а не „очекување“ за брзо зголемување на вредноста на самиот стан.

Ирска, од друга страна, нуди многу поинаква пресметка. Еднособен стан во Даблин чини околу 300.000 евра, но месечната кирија достигнува околу 2.000 евра, па бруто приносот е седум проценти. Во исто време, цените на недвижностите во земјата речиси се удвоија во последната деценија, додека кириите се зголемија за 71 процент. Инвеститорот затоа плаќа значително поскапа „влезница“, но влегува на пазар кој веќе доживува силен раст на цените и голема побарувачка за изнајмување.

На врвот на европската листа е Молдавија. Во Кишињев, во оваа анализа, цената на еднособен стан се проценува на околу 79.000 евра, со кирија од 500 евра и бруто принос од 8,23 проценти. Покрај тоа, индексот на цените на станбените недвижности во третиот квартал од 2025 година беше за дури 33,91 проценти повисок од претходната година. Сепак, ваквиот висок раст го поставува и прашањето колку долго може да трае сегашното темпо, особено ако понудата продолжи да расте, а побарувачката ослабне.

Сепак, високите приноси во Катанија и Кишињев имаат и друга страна на медалот. Потенцијално повисоките заработки во овој случај доаѓаат и со поголеми ризици, па дел од приносот всушност претставува „компензација“ за инвеститорот за нивното преземање.

Во Катанија, еден од главните ризици е ликвидноста, бидејќи пазарот е помал од водечките италијански центри, па инвеститорот мора да смета на тоа колку лесно и по која цена ќе може да го продаде имотот утре. Во Кишињев, од друга страна, не треба да се игнорира геополитичкиот ризик во Молдавија, првенствено поради војната во соседна Украина, што може да влијае на побарувачката, вредностите на недвижностите и последователната продажба.

Затоа, високите приноси, како оние од осум или девет проценти, не мора да значат дека инвестицијата е подобра од онаа што дава принос од пет или шест проценти.

Високиот принос не мора да значи зголемување на вредноста

Рига можеби најдобро покажува зошто еден индикатор сам по себе не е доволен за да се оцени инвестицијата. Еднособен стан чини околу 125.000 евра, киријата е околу 750 евра, а бруто приносот е 7,47 проценти. Сепак, цените на недвижностите се намалија за речиси 24 проценти во последните пет години. Ова значи дека релативно високата кирија во споредба со куповната цена ја прави Рига атрактивна за инвеститор чиј приоритет е редовниот приход, но не за оној што смета на силно зголемување на вредноста на станот.

Букурешт нуди малку порамномерна слика. Еднособен стан чини околу 110.000 евра, со кирија од 650 евра и бруто принос од 7,52 проценти. Романскиот пазар бележи номинален раст на цените во последните години, но високата инфлација практично „изеде“ голем дел од тоа зголемување кога ќе се земе предвид инфлацијата.

Полска, од друга страна, е поблиску до класичната приказна за растечки пазар. Еднособен стан во Варшава чини околу 174.000 евра, месечната кирија е 820 евра, а бруто приносот е 6,81 процент. Во исто време, цените на недвижностите во Полска номинално се зголемија за 73 проценти за пет години (речиси 19 проценти приспособено со инфлацијата).

Всушност, ова ја покажува основната разлика помеѓу шесте одделни пазари: Катанија (Италија) и Рига (Латвија) ​​привлекуваат инвеститори првенствено поради односот цена-кирија, Полска комбинира приход и раст на вредноста, додека во случајот со Даблин (Ирска) почетната инвестиција е висока, но и киријата е висока.

Каде е регионот во оваа пресметка

Ако го погледнеме регионот, ќе видиме дека Србија не е меѓу шесте пазари што Глобалниот водич за недвижности ги издвои како најдобри во Европа за инвестициско купување стан, но не е далеку од поедничените „победници“.

Просечниот бруто принос од станбени недвижности во Србија во третиот квартал од 2026 година е 5,14 проценти, при што тој просек крие голема разлика помеѓу Белград и Нови Сад, вториот по големина српски град.

Просечниот бруто принос во Белград е 6,02 проценти. За еднособен стан, со огласена цена од околу 132.000 евра и месечна кирија од 650 евра, тој паѓа на 5,91 процент. За двособни станови, тој се зголемува на шест проценти, а за трисобни станови на дури 6,86 проценти. Ова значи дека Белград се приближува кон пазарите кои се на врвот на европската листа за одредени категории станови. Двособниот стан, на пример, според истата методологија, дава принос од 6,81 процент во Варшава. Постојат разлики, но тие не се големи.

Нови Сад веќе дава поинаква слика. Според Глобалниот водич за недвижности, стан со една спална соба чини околу 117.400 евра, а се издава под кирија за околу 350 евра месечно, што го намалува приносот на само 3,58 проценти. За станови со две соби, тој е 3,74 проценти, а за станови со три соби, 3,88 проценти. Затоа, двата најголеми пазари на станови во Србија немаат иста инвестициска приказна, иако Нови Сад исто така брзо се развива: односот на куповната цена и киријата во моментов е значително поповолен во Белград.

Уште подобра пресметка во регионот моментално дава Македонија. Просечниот бруто принос е 6,53 проценти, додека во Скопје е околу 6,75 проценти. Во случај на еднособен стан во центарот на Скопје, чија огласена цена е околу 55.000 евра, а киријата е околу 280 евра, приносот е 6,11 проценти. За двособен стан, тој е 5,92 проценти, додека за трособен стан, се искачува на 7,25 проценти.

Токму релативно ниската „влезна“ цена го издвојува Скопје од повеќето главни градови во регионот. За износот што е доволен за еднособен стан во Белград, според овие податоци, можно е да се купат повеќе од два вакви стана во центарот на Скопје.

Секако, тоа не значи дека купувањето автоматски е подобра инвестиција (големината на пазарот, ликвидноста и потенцијалот за иден раст исто така влегуваат во игра), но објаснува зошто бруто приносот е поголем.

Хрватска и Словенија: скапата „влезница“ го намалува приносот

Во Хрватска, просечниот бруто принос е околу 4,2 проценти. Загреб е на околу 4,4 проценти, Риека и Осиек на приближно 4,5 проценти, додека Сплит е на дното со околу 3,5 проценти меѓу набљудуваните хрватски градови.

Тоа е речиси обратна логика од она што го гледаме во Катанија: атрактивната локација и високата вредност на имотот не мора да значат висок приход во однос на капиталот инвестиран во купувањето. Во Сплит, високата цена на станот ја зголемува почетната инвестиција толку многу што долгорочната кирија дава релативно скромен бруто принос.

Слично е и во Словенија, каде што просечниот принос е 4,15 проценти. Во Љубљана, стан со една спална соба чини просечно 333.000 евра, додека месечната кирија е 1.000 евра. Затоа, бруто приносот е само 3,6 проценти. Дури и стан во центарот, вреден 448.000 евра со кирија од 1.150 евра, дава принос од нешто над три проценти годишно.

Ова отвора друго прашање - дали приносот од издавање е доволно висок за да ја оправда инвестицијата ако инвеститорот има други опции, особено во Хрватска и Словенија, каде што берзата е далеку поактивна отколку во остатокот од регионот.

Ако ги споредиме приносите од издавање со она што државните хартии од вредност моментално го нудат, ќе видиме дека недвижностите во Загреб и Љубљана преку издавање не носат многу поголем принос од државниот долг. Во јули, Хрватска издаде државна обврзница со принос до достасување од 3,08 проценти, а приносот на словенечките долгорочни државни обврзници е на слично ниво.

Ова е доста блиску до бруто приносот од изнајмување недвижности во Љубљана од околу 3,6 проценти или просечно 4,4 проценти во Загреб. Во исто време, државните обврзници не повлекуваат трошоци за одржување на имотот, ниту пак зависат од наоѓање закупец.

Друга дилема достојна за внимание е профитабилноста на пресметката при купување стан на кредит. Во Словенија, просечната каматна стапка за нови станбени кредити во јуни изнесуваше 3,1 процент, додека податоците од Хрватската народна банка покажуваат дека каматните стапки за новодоговорените станбени кредити изнесуваа околу три проценти. Кога тие камати ќе се споредат со приносот од издавањето - може да се види дека просторот помеѓу приходот од недвижниот имот и трошоците за задолжување не е голем.

Доколку трошоците за финансирање го надминат тековниот принос од издавањето, се јавува таканаречен негативен принос (engl. negative carry), што значи дека приходот од закупнина не носи доволен принос за да ги надмине трошоците за задолжување. Таквата инвестиција не е нужно непрофитабилна, бидејќи кредитот обично покрива дел од вредноста на недвижниот имот, но конечниот исход повеќе зависи од идниот раст на цената на станот отколку од самата закупнина.

Ljubljana.si

Сараево на другиот крај од регионалната скала

Босна и Херцеговина има уште пониски приноси. Националниот просек е 3,96 проценти, Сараево е на 4,14, а Бањалука на 3,77 проценти. Еднособен стан во Сараево, според Глобалниот водич за недвижности, чини околу 103.300 евра и носи околу 310 евра месечна кирија, односно бруто принос од 3,6 проценти. Двособен стан носи околу 3,85 проценти. Постои забележлива разлика помеѓу Сараево и, да речеме, во Скопје: стан со слична вредност не генерира доволно висока кирија за да даде ист принос.

Морето ја зголемува цената, но не мора да значи и приносот

Црна Гора е интересна од друга причина. Просечниот бруто принос е 4,84 проценти, но разликите помеѓу Подгорица и крајбрежјето се видливи. Подгорица е на просек од 5,15 проценти, Будва на 5,01, а Тиват само 4,36 проценти.

Еднособен стан во Подгорица чини околу 118.000 евра и се издава под кирија за околу 550 евра, што дава принос од 5,59 проценти. Во Тиват, истата категорија станови чини околу 220.000 евра, додека киријата од 800 евра дава само 4,36 проценти. Во Будва, соодносот е малку поповолен: 145.000 евра наспроти кирија од 650 евра и принос од 5,38 проценти.

Затоа, гледаме дека високата вредност на недвижностите на црногорското крајбрежје не значи автоматски висок принос преку долгорочен изнајмување. Логиката за инвестирање на тој пазар е повеќе заснована на туристички, краткорочен изнајмување и потенцијален раст на вредноста на недвижностите отколку на класично долгорочно изнајмување.

 

Колку останува кога ќе се одбијат трошоците

Сепак, овие приходи треба да се земат со резерва, бидејќи тие ја покажуваат бруто, а не вистинската заработка на сопственикот. Годишната кирија и цената на имотот се вклучени во пресметката, но не и даноците, одржувањето, провизиите, како и периодите во кои станот може да остане без закупец. Според Глобалниот водич за недвижности, нето приносот е обично околу 1,5 до два процентни поени понизок од бруто приносот. Ова значи дека бруто од шест проценти во пракса може да падне на околу четири до 4,5 проценти.

Ова автоматски го менува погледот кон високите цени на недвижностите. Станот може да ја зголемува вредноста со години и да му донесе на сопственикот добра вкупна добивка кога ќе се продаде, дури и кога приходот од кирија не е особено висок. Но, исто така, пазарот со висок принос од кирија може да има слаба перспектива за раст на цените и вредноста на самиот имот.

Затоа, одговорот на прашањето каде во Европа е најисплатливо да се купи стан за издавање не е толку едноставен и треба не само да се следат рангирањата, туку да се земат предвид и разни други фактори. Ако, на пример, целта е што е можно повеќе тековни приходи од кирија, пазари како Катанија, Кишињев или Рига моментално нудат значително повеќе од Љубљана, Загреб или Сараево. Ако, покрај приходите од кирија, се забележува и раст на вредностите на недвижностите, Ирска и Полска се издвојуваат меѓу избраните земји. Регионално гледано, Скопје и Белград можат да се приближат до поатрактивни европски пазари во однос на приносите, додека високите цени за купување во Љубљана и Загреб значително ги намалуваат приносите од долгорочно изнајмување.