ББА анализа: Во кои туристички земји најдобро се заработува од кирии?

Откако ја анализиравме исплатливоста на долгорочниот наем на станови во регионот, природно се поставува прашањето дали може да се остварат поголеми приноси со купување недвижност во странство. Сè повеќе граѓани од регионот размислуваат за инвестиции во туристички земји како Италија, Грција, Црна Гора или Турција - било поради повисоки приноси од наем, диверзификација на имотот или очекувања за понатамошен раст на цените на недвижностите .

Но, како и кај секоја инвестиција, висината на приносот од наем не ја кажува целата приказна. Вкупниот поврат на инвестицијата го сочинуваат и приходот од наем и промената на вредноста на самата недвижноста, заедно со низа други фактори како даноци, валутен ризик и времето што сопственикот мора да го вложи во управување со имотот. Затоа споредуваме како денес изгледаат приносите од наем и движењето на цените на недвижностите на најпопуларните туристички пазари во регионот.

Бруто приносите од наем се разликуваат од земја до земја, при што се издвојуваат Турција и Италија. Во јужниот дел на Италија бруто приносите надминуваат седум проценти, додека Турција исто така нуди многу атрактивни приноси на поголем дел од пазарот.

Највисоки приноси во Италија моментално се остваруваат на Сицилија, додека во развиени градови како Милано тие се значително пониски. Слична е ситуацијата и во Грција, каде Атина има пониски приноси од одредени туристички дестинации. Во Турција приносите се релативно изедначени низ целата земја, а особено се издвојува Анкара, каде бруто приносот моментално надминува осум проценти.

Сепак, приходот од наем претставува само еден дел од вкупниот поврат. Како што кај акциите покрај дивидендата важна улога има и растот на цената, така и кај недвижностите значаен дел од приносот произлегува од зголемувањето на вредноста на имотот. Разликата е што капиталната добивка се остварува дури при продажба на недвижноста. Додека сопственикот го задржува станот, единствениот редовен паричен тек останува приходот од наем.

Затоа инвеститорот треба да го гледа вкупниот принос. Од последниот квартал на 2019 година цените на недвижностите во Италија пораснале околу 20 отсто, во Грција 71 отсто, а во Црна Гора дури 115 отсто. Посебен случај е Турција, каде номиналните цени пораснале околу 1.560 отсто. Таквиот раст е главно последица на многу високата инфлација и долготрајната депрецијација на турската лира, па не може директно да се споредува со другите пазари.

Во исто време, капиталните пазари бележат: италијанскиот индекс +118 отсто, грчкиот +169 отсто, турскиот +1.110 отсто, а црногорскиот +56 отсто. Се разбира, станува збор за различни инвестициски класи со различни профили на ризик. Но се поставува прашањето каде инвеститорот вложува повеќе време и труд: одржување на недвижноста, комуникација со станари, трошоци за адаптација и администрација - или следење на работењето на компании и пазарот на капитал без оперативни обврски.

Дополнителни ризици се јавуваат при купување недвижности надвор од матичната земја. Во еврозоната валутен ризик практично не постои, па хрватските инвеститори можат без големи пречки да купуваат во Италија, Грција или Црна Гора. Ситуацијата е различна во Турција, каде движењето на курсот може значително да го зголеми или намали приносот. Долготрајната депрецијација на лирата ги направи недвижностите во евра многу поевтини, но истовремено ја зголемува неизвесноста за идните приноси.

Заклучокот е сличен како и во претходната анализа: перцепцијата дека „циглата“ е единствено сигурно вложување останува длабоко вкоренета во регионот. Финансиската писменост е сè уште релативно ниска, па голем дел од граѓаните го насочуваат вишокот капитал токму во дополнителни недвижности, наместо во диверзифицирано портфолио. Таквиот тренд веројатно нема значајно да се промени во наредните години.

Очекуваме продолжување на растот на цените, но со умерени стапки. Побарувачката останува силна, новата градба е под нивото од рекордните години 2007–2008, а регионот бележи реален раст на плати, висока вработеност, подобра профитабилност на компаниите и побрз економски раст од западна Европа. Дополнителен поттик е и значајниот удел на сивата економија, која погодува на купувањето со готовина.

Не треба да се занемари ни нивото на штедење на домаќинствата. Граѓаните на Адрија регионот моментално држат околу 110 милијарди евра на банкарски сметки, најголем дел на трансакциски, односно неорочени сметки. Тој капитал претставува потенцијален извор на идната побарувачка за недвижности. Сè додека финансиската писменост не порасне и вложувањето во капиталниот пазар не стане вообичаен дел од личните финансии, вишокот штедење ќе продолжи во голема мера да се прелева во купување втора или трета недвижност, наместо во акции, обврзници или други инвестициски класи.