Бруто приносот од изнајмување недвижности во Македонија највисок во регионот

Веќе не треба посебно да се објаснува дека недвижностите, веднаш по традиционалното штедење, се најпопуларната форма на вложување меѓу граѓаните во регионот. Во Хрватска, речиси е врежано мислењето дека човек без два или три стана „не успеал“ во животот. Но, ретко се поставува основното инвестициско прашање: колку всушност заработуваат сопствениците на станови под кирија? Дали знаат колкав е нивниот реален принос по сите трошоци и колку од таа заработка им ја јаде инфлацијата?

На прв поглед, бруто приносот од кирија може да изгледа привлечно. Според достапните податоци, тој моментално е највисок во Јужна Африка и изнесува околу 11,5 проценти, додека во Казахстан е околу 10,5 проценти. Сепак, бројките добиваат сосема поинакво значење кога се вклучува инфлацијата. Во Јужна Африка, таа изнесува околу 4,5 проценти, па реалниот бруто принос паѓа на седум проценти. Во Казахстан, инфлацијата е 10,4 проценти, што значи дека инвеститорот практично не остварил никаков реален принос. Всушност, кога од бруто приносот ќе се одземат даноците, одржувањето, празните месеци помеѓу закупувачите и другите трошоци, инвестицијата завршува во минус.

Слична анализа покажува интересни разлики во рамките на регионот Адрија. Највисок просечен реален бруто принос од изнајмување моментално го постигнуваат инвеститорите во Северна Македонија. Главната причина е силниот раст на цените на становите во Скопје, каде што се одвиваат поголемиот дел од пазарните трансакции. Цените на недвижностите таму се зголемија за дури 102 проценти помеѓу последниот квартал од 2019 година и првиот квартал од 2026 година. Како што купувањето станови стана поскапо, дел од побарувачката се прелеа на пазарот за изнајмување, што ги зголеми кириите и го зголеми приносот за сопствениците на недвижности.

Србија и Словенија, исто така, постигнуваат позитивен реален бруто принос. Хрватска и Босна и Херцеговина се на другиот крај од скалата. Поради релативно ниските приноси од изнајмување и сè уште високата инфлација, инвеститорите во просек реално губат од тековните приходи од изнајмување.

Сепак, исто како што приносот од дивиденда не е единствениот извор на приход при инвестирање во акции, приносот од изнајмување не е целата приказна кога станува збор за недвижности. Вториот дел од вкупниот принос е капитална добивка, односно зголемувањето на вредноста на самиот имот. Разликата е во тоа што таа се остварува само преку продажба. Се додека сопственикот го задржува станот, единствениот паричен тек останува приходот од кирија.Токму затоа треба да се набљудува вкупниот принос. Цените на недвижностите во регионот Адрија се зголемија во просек за 89 проценти од 2019 година. Најголем раст е забележан во Босна и Херцеговина со 111 проценти и Северна Македонија со 102 проценти.

Сепак, споредбата со пазарот на капитал покажува дека зголемувањето на цените на недвижностите не беше исклучок меѓу различните класи на инвестиции. Во истиот период, американскиот S&P 500 порасна за 129 проценти, словенечкиот SBITOP за дури 226 проценти, хрватскиот CROBEX10 оствари раст од 128 проценти, додека македонскиот MBI10 се зголеми за 110 проценти.

Секако, ова се различни класи на инвестиции со различни профили на ризик. Сепак, се поставува прашањето каде инвеститорот инвестира повеќе време и труд. Од една страна, тука е одржувањето на имотот, комуникацијата со закупците, трошоците за адаптација и администрацијата. Од друга страна, инвестирањето во акции бара следење на работењето на компаниите и пазарот на капитал, но без оперативните обврски што ги носат физичките средства.

И покрај тоа, перцепцијата дека „циглата“ е единствената реална и безбедна инвестиција е сè уште длабоко вкоренета во регионот. Нивото на финансиска писменост е сè уште релативно ниско, па затоа голем дел од граѓаните го насочуваат својот вишок капитал во дополнителни недвижности, наместо во диверзифицирано портфолио.

Овој тренд веројатно нема значително да се промени во наредните години. Очекуваме цените на недвижностите да продолжат да растат, но со поумерена стапка отколку во изминатите неколку години. Побарувачката останува силна, додека новата градба е сè уште под нивоата од рекордниот период од 2007 и 2008 година. Во исто време, регионот бележи раст на реалните плати, рекордно висока вработеност, подобра профитабилност на компаниите и побрз економски раст од Западна Европа. Дополнителен стимул за пазарот е сè уште значителниот удел на сивата економија, што го фаворизира купувањето недвижности во готово. Во Хрватска, околу 55 проценти од недвижностите се купени без кредитно финансирање, додека во Србија овој удел достигнува дури 75 проценти.

 

Не треба да се занемари ниту нивото на штедење на домаќинствата. Граѓаните на регионот Адрија моментално поседуваат околу 110 милијарди евра на банкарски сметки, при што најголемиот дел е на трансакциски или неорочени сметки. Овој капитал претставува потенцијален извор на идна побарувачка за недвижности. Се додека не се зголеми финансиската писменост и инвестирањето на пазарот на капитал не стане вообичаен дел од личните финансии, вишокот заштеди ќе продолжи во голема мера да се насочува кон купување втор или трет имот, наместо кон акции, обврзници или други класи на инвестиции.