Ќе го сврти ли демографијата целосно пазарот на недвижности во земјава? Трендот почна

Огромни нови и стари куќи со затворени ролетни и без жители се редовна слика покрај македонските патишта во поголемиот дел од годината, а бројот на празни станови по градовите од година во година континуирано се зголемува. Поголемиот дел од нив се имоти на иселеници во други држави кои доаѓаат во родниот крај еднаш или два пати годишно, а некои од нив веќе воопшто не доаѓаат. Континуираното иселување на македонските граѓани во изминативе децении придонесе се повеќе македонски деца да се раѓаат во странство. Тие веќе имаат имоти во Македонија од нивните родители, баби и дедовци и затоа немаат интерес да инвестираат во нови недвижности во земјава. Ова е само еден пример за тоа како демографските промени односно миграциите, негативниот природен прираст и стареењето на населението денес го обликуваат пазарот на недвижности во нашата земја, а во иднина нивното влијание ќе биде уште поголемо. 

Значително зголемување на бројот на празни станови

Податоците на Државниот завод за статистика покажуваат дека за неполни две децении бројот на празни станови во Македонија се зголемил за 4,7 пати. Имено, според пописот од 2002 година во земјава имало вкупно 697.529 станови од кои 65.096 биле ненаселени. Пописот во 2021 година пак покажа дека вкупниот број на станови во земјава пораснал на 839.174, од кои дури 307.187 биле празни.

Сепак, и покрај тоа во Македонија, но пред се во Скопје во изминативе години има огромна градежна експанзија односно изградба на станбени згради проследена со значителен раст на цените на станбената површина.

Внатрешни миграции и доселувања

Всушност, еден од клучните моторите на побарувачката за нови станови се внатрешните миграции и преселбата на населението од село во град. Статистичките податоци откриваат дека во изминатава деценија секоја година има бран на преселби од село во град кој редовно надминува 1.000 лица.

Истовремено, има поблаг тренд на преселба во спротивна насока – од град во село – што веројатно може да се објасни со враќање на повозрасно население (пензионери) во родните огништа. Тоа исто така е една од причините за празнењето на становите во градските средини.

   

Не треба да се заборави дека поради странските инвестиции и потребата од надополнување на испразнетите места на пазарот на трудот во Македонија има раст на бројот на доселени странци. Според последните податоци на Државниот завод за статистика во 2024 година во земјава се доселиле 6.946 странци, што е убедлив рекорд за период од пет години.

Зголемувањето на нивното присуство ја поттикнува побарувачката за закуп на станови што пак влијание на интересот за купување на недвижностите како инвестиција и остварување принос од кирија.

Црни прогнози

Едно од најчувствителните демографски прашања во Македонија е негативниот природен прираст, што во иднина секако ќе има силно влијание врз целокупната економија и врз пазарот на недвижности. Во нашата земја има континуиран пад на бројот на новороденчиња.

Лани, во градските подрачја се живородени 9.535 деца, додека 6.315 деца или се живородени во селските подрачја. Во градските подрачја умреле 12.902 лица, а 7.385 лица умреле во селските подрачја. Природниот прираст кај населението e негативен и во градските подрачја е -3 367 лица, a во селските подрачја -1 070 лица.

Од друга страна, „Блумберг Адрија“ веќе пишуваше дека од година во година се зголемува бројот на македонски деца што се раѓаат во странство, а најдобар пример за тоа е Германија. Имено, статистиката открива дека само во минатата година во Германија се родиле 1.620 новороденчиња од „странци од Македонија“.  

Проценките на Државниот завод за статистика покажуваат дека доколку се задржи ваквата ниска стапка на фертилитет, населението во Македонија ќе се намали на 1,1 милиони лица до 2070 година, што секако ќе има негативно влијание и врз пазарот на недвижности.  

Доаѓа време на помали домаќинства и преселба во рурални средини?

Со слични демографски проблеми се соочуваат и поразвиените европски земји. „ИНГ Тинк“ неодамна во анализа „Како демографијата ќе го преобликува германскиот пазар на домување“ констатира дека стареењето на општеството, намалувањето на стапката на наталитет и намалувањето на работната сила ќе влијаат врз растот и просперитетот во наредните години во Германија. Според Германскиот завод за статистика, се очекува населението на Германија да се намали за околу 2,5 милиони луѓе до 2040 година, додека населението на работоспособна возраст би можело да се намали за повеќе од 5 милиони, или 10 проценти.

„Пазарот на домување исто така ќе го почувствува влијанието. Но, помалку луѓе не значи автоматски помала побарувачка за домување“, наведуваат аналитичарите.

 

Според нив, клучната причина е намалувањето на големината на домаќинствата. Имено, тие укажуваат дека во текот на изминатите 25 години, бројот на домаќинства со едно и две лица во Германија се зголемило за околу 20 проценти, додека поголемите домаќинства станале поретки. Како резултат на тоа, бројот на домаќинства продолжил да расте и покрај слабата динамика на населението, зголемувајќи се од околу 37 милиони во 2000 година на повеќе од 41 милион во 2025 година.

„Според Германскиот завод за статистика, овој тренд се чини дека ќе продолжи. Во текот на следните 15 години, се очекува домаќинствата со еден и два члена да се зголемат за уште 1,2 милиони, додека поголемите домаќинства ќе се намалат за околу 750.000. Вкупно, бројот на домаќинства веројатно ќе остане генерално стабилен, па дури и може малку да се зголеми“, се посочува во анализата.

Во неа се додава дека како резултат на тоа, демографските промени веројатно нема да ја намалат побарувачката за домување во квантитативна смисла - она што ќе се промени е видот и локацијата на потребно домување.

Гледајќи напред, аналитичарите на ИНГ нудат две можни сценарија за германскиот пазар на домување, како што продолжуваат демографските промени.

„Пооптимистичкото е дека зголемувањето на цените и влошувањето на достапноста во градовите ќе ги поттикнат повеќе домаќинства да се преселат во руралните средини. Тоа би можело да го намали притисокот на урбаните пазари, а воедно да апсорбира некои слободни места на други места. За некои домаќинства, иселувањето од градот може да стане единствениот реалистичен пат до сопственост на дом“, наведуваат аналитичарите.

Сепак, поверојатното сценарио е различно бидејќи за многу домаќинства, локацијата е сè уште клучна продажна точка.

„Во нашата анкета за потрошувачи, уделот на изнајмувачи под 65 години кои рекле дека можат да си дозволат да купат дом - само не во нивната претпочитана населба, град или регион - се зголемил од 6 проценти во 2023 година на 9 проценти во 2025 година“, укажуваат аналитичарите.

Според нив, ако тој тренд продолжи, помладите домаќинства ќе останат концентрирани во градовите, додека стареечките и структурно послабите региони ќе видат дополнително зголемување на слободните места.

„Резултатот би бил пад на цените на некои рурални пазари и уште поголем недостиг од домување во урбаните средини“, сметаат аналитичарите.

Расте бројот на самечки домаќинства во Македонија

Во Македонија во изминативе децении има сличен тренд на зголемување на бројот на самечки домаќинства. Во Пописот во 2002 година биле евидентирани 53.861 домаќинства со едно лице, а во 2021 прва имало 79.266 вакви домаќинства.

Последниот попис покажа и дека во Македонија најбројни се трособните и четирисобните станови, но не треба да изненади доколку во иднина расте понудата на помали станови со оглед на тоа што доколку продолжат вакви демографски трендови од година во година ќе паѓа просечниот број на членови во домаќинствата.  

Дали Македонија ќе ги доживее германските сценарија или не ќе зависи од повеќе фактори како темпото на иселување, економскиот развој, миграциските текови и урбанистичките политики. Сепак, извесно е дека иднината на пазарот на недвижности нема да ја определуваат само каматните стапки, платите или цената на градежните материјали. Сè поголемо влијание ќе има демографијата - бројот на жители, нивната возраст, големината на домаќинствата и местото каде што ќе изберат да живеат.