Станбеното кредитирање расте побрзо од лани - колку имаат влијание олеснетите услови од Народната банка?

Олеснувањето на станбеното кредитирање со мерките на Народната банка донесени кон крајот на 2025 година го зголеми интересот за овие кредити, велат од домашните банки, со забелешка дека сепак периодот е прекраток за да се оценат целокупните ефекти врз пазарот на станбени кредити.

„Побарувачката за станбени кредити останува континуирана и бележи стабилен раст. Според нашите согледувања, одлуката на Народната банка за минимално учество од 10 отсто при прво купување недвижност за сопствено домување придонесе за зголемен интерес кај дел од клиентите, особено кај помладата популација. Истовремено, се забележува и дека некои од клиентите што ги исполнуваат условите, сепак, се одлучуваат за повисоко сопствено учество со цел да ги намалат износот на кредитот и кредитните обврски“, ни рекоа од „Комерцијална банка“. Генерално, одлуката придонела за олеснет пристап до станбено финансирање за одредена категорија на клиенти, при што и понатаму како клучни фактори при носење одлука за задолжување остануваат висината на месечните примања и обврски и расположливите средства за сопствено учество, додаваат од „Комерцијална“.

Depositphotos

 

Да потсетиме, Народната банка во септември 2025 година донесе мерки со кои прв стан може да се купи по олеснети услови, додека тие што веќе имаат дом и купуваат дополнителна недвижност, ќе подложат на построги услови за купување. Новината беше во тоа што од први декември минатата година оние што купуваат прв стан може да добијат станбен кредит од банките и со учество од 10 проценти од вкупната вредност на објектот за живеење, а за сите преостанати случаи минималното сопствено учество се зголемува од постојните 15 на 25 проценти од вредноста на станот. Како што истакна гувернерот, се очекува најголема корист од новите правила да имаат претежно младите лица и младите брачни парови што го немаат решено своето станбено прашање.

Од декември досега поминаа едвај шест месеци, но ако се види движењето на станбените кредити од статистиката на Народната банка, се забележува извесно забрзување на динамиката на раст во однос на истиот период 2024/2025 година. 

Па така, вкупниот износ на одобрени станбени кредити на крајот од мај 2026 година изнесува 116 милијарди денари (околу 1,89 милијарда евра), што е пораст од 16,4 отсто за една година. Стапката на раст, пак, на износот на станбените кредити во периодот декември 2025 - мај 2026 е 6,11 отсто, додека истиот период една година претходно порастот бил 5,63 отсто. Сепак, треба да имаме предвид дека статистиката на централната банка го бележи вкупниот износ на одобрените кредити, а не и бројот на кредити. Тоа значи дека не може со точност да одредиме колкав удел во порастот на износот на кредити има самото поскапување на становите и следствено поголем износ на кредитите, а колку реално зголемената побарувачка. Што значи, ефект на поголем вкупен износ може да добиеме и со помал број на фактички одобрени кредити во одреден набљудуван период.

„Иако се забележуваат првични позитивни ефекти од воведените мерки, потребен е подолг временски период за да се оцени нивното целокупно влијание врз динамиката и структурата на пазарот на станбени кредити. Имено, движењата на пазарот на станбено кредитирање зависат од повеќе фактори, поради што ефектите од регулаторните промени се согледуваат постепено“, велат од „НЛБ банка“. Оттаму додаваат и дека, според тековните показатели, кредитите одобрени под олеснети услови за купување прв дом учествуваат со околу 17 отсто во вкупниот износ на исплатени станбени кредити, што укажува на видлив почетен ефект од примената на новите макропрудентни мерки.

„Блумберг Адрија“ уште при најавувањето на мерките есента 2025-та направи пресметки колку би изнесувале месечните рати за стан од 50 м2 во Скопје со олеснетите услови. Земајќи предвид дека со актуелните цени ваков стан чини веќе во просек и по 120-130 илјади евра за новоградба, нашите симулации покажаа дека дали со 10 или со 15 отсто учество, оние што купуваат свое прво живеалиште треба да се подготвени да издржат доста високи месечни рати од кредитот, кои нема да бидат под рангот од 450-550 евра. 

Со мерките, како што истакна при нивното носење гувернерот на Народната банка Трајко Славески, целта беше да им се помогне на тие што немаат сопствено живеалиште да дојдат полесно до дом, а истовремено и да се заузди континуираниот раст на цената на становите, феномен особено видлив во главниот град, дури и во услови кога третина од становите се празни.

Некои од аналитичарите со кои се консултиравме во таа пригода рекоа дека мерката на Народната банка може да има и контраефекти од оние што се замислени.

„Навидум мерка што ќе им помогне на младите да купат стан (ќе им требаат десетина илјади евра кеш), но во принцип мислам дека мерката само ќе ја зголеми побарувачката на станови, а со тоа и цената на становите, и со тоа веројатно ќе го направи домувањето уште помалку пристапно за оние категории граѓани за кои е всушност наменета да им помогне. За да се намали цената на становите потребно е повисоко да се оданочуваат празните станови, за да не купуваат луѓето по неколку недвижности како инвестиција“, коментираше аналитичарот Бесим Небиу, кој има долгогодишно меѓународно искуство во сферата на домувањето. Тој рече дека има повеќе причини зошто растат цените на становите, но поентата е дека инвестицијата во празен стан во моментов е една од најдобрите можни инвестиции. „Од 50 до 150 отсто зголемување имаме кај цените на становите во последните пет години и повеќето не се купуваат заради издавање и сл. А, да држите празен стан ве чини многу малку – сметки, одржување и симболичен данок на имот од педесетина евра годишно“, додаде тој.

Што се случи во меѓувреме на пазарот? Цените на становите во Скопје во првиот квартал од годинава се зголемиja за 16,7 проценти на годишна основа, а за само 0,1 процент во однос на претходното тримесечје, покажa индексот на цени на станови што го изработува Народната банка. Станува збор за забавување на годишниот раст на цените на становите ако се земе предвид дека во последниот квартал од 2025 година тој изнесуваше 25 проценти. 

„Блумберг Адрија“ пишуваше дека во Македонија веќе подолг период има континуиран раст на цените на недвижностите, но и дека постои тренд да се прикаже нереална побарувачка односно да се „пумпаат“ цените на становите, особено во населбите од централното подрачје на Скопје. Спротивно на тоа, Агенцијата за катастар на недвижности во годишниот извештај од регистарот на цени и закупнини информира дека во 2025 година биле продадени вкупно 7.707 стана, што е намалување во однос на претходната година, кога биле продадени 8.018 стана. Во првиот квартал од 2026 година, пак, бројот на реализирани трансакции на пазарот на недвижности е значително намален, според извештајот на Агенцијата за катастар. Во споредба со последното тримесечје од 2025 година, бројот на продадени станови во периодот од јануари до март 2026 година е намален за 27 проценти, а нивната вкупна финансиска вредност е намалена за 23  проценти.