Зошто помалата квадратура стана највредната на пазарот на недвижности?

Отворете кој било оглас за новоградба во Скопје и тешко дека ќе најдете проект во кој доминираат големите семејни станови. Напротив, понудата сè повеќе се концентрира на помали и средни квадратури. Денес, највредниот квадратен метар не е оној во најголемиот стан, туку оној што најбрзо ќе најде купувач. Инвеститорите, всушност, сè почесто ги приспособуваат проектите на младите кредитоспособни купувачи, кои за разлика од генерациите пред нив не бараат веднаш голем семеен дом, туку стан што можат да си го дозволат денес, а утре лесно да го продадат или да го издаваат.

Анализата на „Блумберг Адрија“ покажува дека во најголем дел од новите станбени комплекси доминираат станови меѓу 35 и 70 квадратни метри, додека во поелитните населби се градат помали луксузни објекти со пространи семејни станови, приватни дворови и пентхауси со кровни тераси.

Понудата го следи она што најбрзо се продава

Погледот кон актуелните станбени проекти што се градат во различни делови од Скопје покажува дека, иако инвеститорите се натпреваруваат со различни концепти, архитектонски решенија и локации, речиси сите имаат една заедничка карактеристика - најголемиот дел од становите имаат помала и средните квадратура. Анализата што ја направивме на дел од проектите во Карпош, Центар, Аеродром и Кисела Вода покажува дека најчесто се нудат станови меѓу околу 35 и 70 квадратни метри, додека поголемите семејни станови и луксузните пентхауси претставуваат значително помал дел од понудата.

Во скопската општина Карпош, каде што во непосредна близина се Градскиот парк, спортскиот центар „Борис Трајковски“, Националната арена, трговскиот центар „Скопје сити мол“, гимназијата „Орце Николов“ и болницата „Аџибадем Систина“, еден од новите станбени комплекси нуди девет типа станови со површина од 38,6 до 122,9 квадратни метри. Од нив, три типа се помали од 40 квадратни метри, 12 се до 45 квадратни метри, додека најголемата станбена единица има 122,9 квадратни метри. И покрај тоа што во понудата има и пространи семејни станови, најмногу станови повторно има во распонот меѓу околу 40 и 70 квадратни метри.

Сличен пристап се забележува и во новиот комплекс што се гради на просторот на поранешната фабрика „Треска“, една од најатрактивните локации за новоградба во централното градско подрачје. Каталогот покажува дека понудата започнува со станови од околу 36 квадратни метри, а продолжува со двособни, трособни и четирисобни станови со различни површини. И тука има избор и за купувачите што бараат поголем простор, но најмногу се нудат станови со квадратури што, според агентите, и најлесно наоѓаат купувачи.

Веднаш до „Ист гејт мол“ се развива уште еден голем станбено-деловен комплекс со четири резиденцијални објекти и 218 станови. Во понудата има гарсоњери од 24,6 квадратни метри, едноспални станови од 31,85 квадратни метри, како и станови од околу 40, 45, 50, 57 и 59 квадратни метри. Во рамките на комплексот се предвидени и 249 паркинг-места, од кои 96 се во подземна гаража, а 153 на партерно ниво.

Дека не сите инвеститори одат на ист концепт покажува и еден анализиран проект во Кисела Вода. Наместо десетици различни основи, тука изборот е сведен на само четири големини на станови - 37, 46, 69 и 77 квадратни метри. Очигледно е дека инвеститорот се одлучил да понуди само квадратури за кои проценил дека ќе има најголем интерес. Така, купувачите немаат голем избор, но понудата ги покрива најчестите потреби – од прв стан за млад пар или поединец до поголем дом за семејство.

Исклучок од овој тренд е Тафталиџе, каде што во моментов на повеќе локации се градат помали луксузни станбени објекти. Таму доминираат станови со површина над 80 квадратни метри, а дел од проектите нудат и приземни станови со двор и пентхауси со кровни тераси. Според информациите што ги добивме од инвеститорите, цените на становите се движат од 2.900 до 3.100 евра за квадратен метар, додека гаражните места чинат 15.000 евра и повеќе.

Depositphotos

Првиот стан повеќе не е стан за цел живот, младите имаат поинаква логика

Тоа не е случајно. Агентите за недвижности велат дека токму становите со помали и средни квадратури најбрзо наоѓаат купувачи, па затоа инвеститорите сè почесто ги проектираат новите згради така што најголемиот дел од становите се токму во овој квадратен опсег.

„Побарувачка има и за помали и за поголеми станови. Изборот најчесто зависи од потребите, животниот стил и финансиските можности на купувачите. Помалите станови се попривлечни за млади купувачи, инвеститори и лица кои го купуваат својот прв дом, додека семејствата најчесто се одлучуваат за поголеми квадратури кои нудат повеќе простор и функционалност“, вели Елена Делевска, сопственик на агенцијата за недвижности „Ситилајф хоум“.

Според неа, иако на пазарот повремено се појавуваат проекти што се фокусираат на одреден тип станови, најголем дел од новоградбите и понатаму се проектираат со разновидна понуда, но оние меѓу 50 и 75 квадратни метри остануваат најбарани. Вели дека тие најдобро одговараат прво на можностите, а потоа и на потребите на најголемиот број купувачи.

„Според нашето искуство, сè уште преовладува еден модел на градба, при што најголем дел од новите станбени проекти нудат комбинација од различни типови станови. Најголема побарувачка има за станови со површина од 50 до 75 квадратни метри, кои најчесто ги купуваат млади брачни парови и семејства, особено затоа што најголем дел од купувањата се реализираат преку станбен кредит. Иако овие квадратури се најбарани, речиси секој нов станбен проект содржи и поголеми, луксузни станови, за кои исто така постои интерес. Инвеститорите се стремат да понудат разновидна структура на станови со цел да одговорат на потребите на различни категории купувачи“, вели Делевска.

Разликите се забележуваат и меѓу скопските населби. Додека во едни доминира интересот за помали станови, во други купувачите многу почесто бараат пространи семејни домови.

„Помалите станови најголема побарувачка имаат во населби како Кисела Вода, Аеродром и Ѓорче Петров, каде интересот е голем поради добрата инфраструктура, поврзаноста со градот и попристапните цени. Од друга страна, за поголеми семејни станови најчесто се интересираат купувачи во Тафталиџе, Козле, Бардовци, Центар, Дебар Маало и слични населби, каде се бараат поголеми квадратури и поквалитетно домување. Сепак, секогаш настојуваме на секој клиент да му препорачаме недвижност што најдобро одговара на неговите потреби, буџет и начин на живот“, вели таа.

Делевска посочува дека зад секој нов станбен проект стојат и економски пресметки. Локацијата, цената на земјиштето и потенцијалот за развој често имаат пресудно влијание врз тоа какви станови ќе се градат.

„Според нашето искуство, понудата на новоградбата најмногу ја одредуваат локацијата и цената на земјиштето. Овие фактори имаат најголемо влијание врз концептот на проектот, квадратурите и крајната продажна цена на становите. Во последните години забележливо е проширување на станбената изградба во повеќе делови од Скопје, како што се Аеродром, пределот околу Ист гејт, Ново Лисиче, Илинден, Петровец и Бардовци. Овие локации привлекуваат зголемен интерес поради можностите за понатамошен развој, подобрата достапност на земјиште и растечката побарувачка од страна на купувачите. Инвеститорите сè почесто ги препознаваат овие подрачја како атрактивни за нови станбени проекти, особено поради потребата од нови и функционални станбени решенија“, заклучува Делевска.

Depositphotos

Дека младите се најактивните купувачи на становите кои имаат помала квадратура потврдува и искуството на Димитар Настев, сопственик на агенцијата за недвижности „Импулс“. Според него, токму начинот на финансирање, но и начинот на размислувањето на помладите објаснува зошто помалите квадратури најбрзо исчезнуваат од понудата.

„Од нашето долгогодишно искуство можам да кажам дека денес најактивни купувачи на новоградби се младите луѓе, најчесто на возраст меѓу 27 и 40 години. Тоа е период кога веќе имаат стабилни работни места, полесно ги исполнуваат условите за станбен кредит и почнуваат да размислуваат за сопствен дом. Во најголем број случаи купувањето не се финансира само од еден извор. Дел од средствата ги обезбедуваат родителите како почетен влог, а остатокот се покрива со станбен кредит кој најчесто се отплаќа во период од дваесетина години. Со пристојни примања, месечната рата за многумина е прифатлива и затоа сè повеќе млади се одлучуваат наместо кирија да отплаќаат сопствен стан.“

Но, начинот на кој младите денес купуваат стан значително се разликува од оној пред една или две децении. Наместо веднаш да бараат голем семеен дом, најчесто размислуваат неколку чекори однапред.

„Во пракса гледаме дека купувачите денес размислуваат многу порационално отколку пред десетина или петнаесет години. Не бараат веднаш голем стан во кој ќе живеат цел живот, туку најчесто го купуваат она што во моментот можат да си го дозволат. Помалиот стан го гледаат како прв чекор и како инвестиција. Знаат дека, доколку по неколку години формираат семејство или им се родат деца, таквиот стан многу лесно може да се продаде или да се издава, а со тие средства да се купи поголем. Токму затоа најголема побарувачка има за становите со помали и средни квадратури – тие имаат најширок круг потенцијални купувачи и најлесно ја задржуваат вредноста на пазарот.“

Според Настев, денешните купувачи не ги бројат само квадратните метри. Сè повеќе внимание посветуваат на тоа колку просторот е практичен и дали ќе им служи и по неколку години.

„Затоа денес не е пресудно само колку квадратни метри има станот, туку и колку е функционален. Купувачите многу повеќе обрнуваат внимание на распоредот на просториите, добрата искористеност на квадратите, енергетската ефикасност, можноста за гаражно место и квалитетот на градбата. Често се случува добро организиран стан од педесетина квадратни метри да биде побаран од значително поголем стан со нерационален распоред.“

Токму ваквите навики на купувачите, вели тој, директно влијаат и врз тоа како инвеститорите ги планираат новите станбени проекти.

„Инвеститорите многу добро ги следат овие навики на купувачите и токму затоа во новите проекти најголем простор им се дава на становите што најбрзо се продаваат. Денес времето кога доминираа станови од 100 или 120 квадратни метри е зад нас. Пазарот е многу попрагматичен – се гради она што најлесно може да најде купувач, а тоа најчесто се становите што претставуваат добар компромис меѓу цената, функционалноста и можноста еден ден да се препродадат без поголеми проблеми.“

Паркинг-местото станува клучен дел од понудата

Освен квадратурата, при изборот на нов дом сè поважен фактор станува и прашањето за паркирањето. Во многу делови од Скопје гаражното место веќе не се смета за дополнителен луксуз, туку за речиси неопходен дел од купувањето стан. Затоа инвеститорите уште во фазата на проектирање се должни да обезбедат и соодветен број паркинг и гаражни места. Нормативите предвидуваат најмалку едно паркинг место за секој стан, а во зависност од урбанистичкиот план и карактеристиките на локацијата, може да се бара и поголем број.

Купувањето на паркинг или гаражно место, сепак, не е задолжително при купување стан, па во случај дел од нив останат непродадени, инвеститорите подоцна можат да ги понудат и на сопственици на повеќе возила, но и на заинтересирани купувачи од соседните згради кои не успеале да обезбедат паркинг место во својот објект.

„Гаражното место денес има значајно влијание врз одлуката за купување стан, особено во урбаните делови на Скопје каде паркирањето е сè поголем предизвик. Во најголем дел од новоградбите, гаражното место не е вклучено во цената на станот, туку се купува дополнително. И покрај тоа, многу купувачи се одлучуваат истовремено да купат и гаража или паркинг место, бидејќи стан без обезбедено паркирање има помала пазарна вредност и е помалку атрактивен при понатамошна продажба или издавање. Дополнително, цените на гаражните места значително пораснаа во последните години и денес, во зависност од локацијата, достигнуваат и до 25.000 евра во централното градско подрачје, што уште повеќе ја нагласува нивната вредност на пазарот. Нашата препорака е, секогаш кога постои можност, покрај станот да се обезбеди и гаражно или паркинг место, бидејќи тоа претставува долгорочна инвестиција и ја зголемува вредноста на недвижноста“, објаснува Делевска.

Сличен тренд потврдуваат и податоците на Акционерското друштво за изградба и стопанисување со станбен и деловен простор од значење за Републиката. И таму, иако при проектирањето задолжително се обезбедува просечно по 1,2 паркинг-места за секој стан, најголем интерес има токму за помалите станбени единици.

„Во изминатите три години, претпријатието изгради, гради или започна изградба на вкупно 422 станови наменети за продажба. Од нив, 126 се со површина од околу 34 до 45 квадратни метри, што претставува речиси 30 отсто од вкупниот број“, посочуваат оттаму.

Од претпријатието велат дека бројот на помали станови не се определува однапред, туку зависи од урбанистичките параметри на градежната парцела и од проектното решение. При изработката на секој проект се води сметка за функционалноста на објектот, оптималната искористеност на просторот и законските норми, вклучително и обврската за обезбедување просечно по 1,2 паркинг-места за секој стан.

Според нив, гарсоњерите и помалите станови имаат значително поголема побарувачка од поголемите станбени единици и затоа најчесто се продаваат побрзо. Најголем интерес, како што појаснуваат, покажуваат студенти, особено од внатрешноста на државата, купувачи што ги набавуваат како инвестиција за издавање, како и повозрасни лица кои бараат помал и пофункционален простор за живеење.