Домување - невозможна мисија за семејството Николовски 

Семејството Николовски повеќе од една година бара стан од 60 квадратни метри. Тие живеат во Македонија, но приказна како нивната можеме да слушнеме низ целиот регион. Станови нема, односно цените им се качија на рекордно ниво и станаа тешко достапни за просечниот џеб. Сè поскапото задолжување го оптоварува купувањето нов дом, иако, ако им се верува на аналитичарите, недвижностите во овој регион треба да поевтинат на крајот од годината.  

Стан од 60 квадратни метри во една од поатрактивните скопски населби ова време минатата година чинеше 72.000 евра, или во скопски Карпош на крајот од годината квадратот имаше цена од 1.200 евра. Семејството Николовски, со кое разговараше „Блумберг Адрија“, и тогаш и сега сѐ уште бара стан во тој реон и приближно со таа квадратура. Немаше ни во декември 2021 година, а понудата е доста ограничена и сега.  

Во регионот Адрија има многу семејства како ова. Со недостигот од понуда, цените на недвижностите во регионот се зголемија на рекордно ниво.  

Највисок годишен пораст на цените на недвижностите е забележан во Босна и Херцеговина, од 47,5 отсто, а по неа е Македонија, со раст од 20,6 отсто во последниот квартал од 2022 година. Значителен пораст е забележан и во другите земји - цените на становите во Словенија во третиот квартал скокнале за 15,4 отсто, во Хрватска за 14,8 отсто, а во Србија за 13 отсто.  

Но сликата е уште подраматична. Во Козле, дел од општината Карпош, се изгради една зграда и во неа становите се со цена од 2.000 евра по квадрат во просек, или еден од тамошните станови од 64 квадратни метри се продава за 130.000 евра - речиси двојно повеќе од цената што беше пред година-две.  

„Цените на становите се превисоки, па живееме под кирија“, одговараат членовите на семејството Николовски.  

Тие решиле да почекаат цената да падне. Но дали ќе дочекаат? Мислењата по ова прашање се разликуваат значително.  

Аналитичарите на „Блумберг Адрија“ веќе предвидоа просечен годишен пад од 10 отсто на цените на недвижностите во втората половина на 2023 година. Податоците за последниот квартал од 2022 година укажуваат дека сè уште има висок раст на цените на становите и на куќите, но аналитичарите веруваат дека ефектите од затегнувањето на монетарната политика и слабеењето на општата економска состојба „најверојатно ќе предизвикаат надолен притисок врз цените на недвижностите и ќе ја намалат побарувачката“. Според аналитичкиот тим, задоцнетиот ефект од општите економски движења треба да се одрази на пазарот на недвижности дури во втората половина на 2023 година.  

Некои од агентите за недвижности се воздржани од ваквите прогнози - не очекуваат драстични падови, напротив, прво само извесно заладување. Други сметаат дека ќе има и дополнителен раст на цените на недвижностите. Најголем проблем е скромната понуда, додаваат едногласно.

На краток рок, цените дури може и да се зголемат на некои места

Слични тешкотии како скопското семејство Николовски имаат и други семејства во земјите од регионот. На пример, цените на недвижностите во Хрватска се зголемија за 14,8 отсто во третиот квартал од минатата година. Ако се погледне подетално, цените на недвижностите во Загреб на годишно ниво се зголемиле во просек за 17,9 отсто, а на Јадранот за 12,8 отсто.  

„Недвижностите се циклична индустрија, така што движењето на пазарот пред сѐ зависи од општата економска состојба“, смета Иван Лаљак од консултантската агенција „Колиерс“. Инвеститорите во недвижности станаа претпазливи, бидејќи очекувањата во врска со можна рецесија и движењата на инфлацијата сè уште се неизвесни. Затоа Лаљак не очекува значително забавување на растот на цената на недвижностите на краток рок. Последните извештаи од пазарот на недвижности дури покажуваат дека цените во некои земји од регионот, особено во Хрватска, продолжуваат да растат. Со влезот во еврозоната, Хрватска стана поинтересна за инвеститорите, кои особено се заинтересирани за Загреб и за Јадранот.  

Посебни услови владеат во Србија, каде што пазарот на недвижности делумно беше засегнат од доаѓањето на Русите, иако засега тешко е да се утврди нивниот точен број.  

„Во Србија емигрирале голем број странци – од нив, околу 150.000 се Руси, што е всушност еден поголем град во Србија. Тоа е голем базен на потенцијални купувачи и станари, а нашиот модел е речиси единствен во Европа“, изјави Милиќ Ѓоковиќ од агенцијата за недвижности „Олд ројал систем“ (Old Royal Sistem).  

„Самото доаѓање на Русите може да придонесе Србија да биде меѓу ретките пазари на недвижности што нема да доживеат пад на цените во 2023 година“, смета Небојша Нешовановиќ, директор на одделот за советување и вреднување за Југозападна Европа во агенцијата ЦБРЕ (CBRE).  

Ѓоковиќ го дели тоа мислење и не очекува пад на цените во наредниот период. „Сите показатели на локалниот пазар укажуваат дека овој тренд на побарувачка на недвижности ќе продолжи и во 2023 година, така што ќе има повеќе купувачи отколку недвижен имот. Поголема побарувачка - помала понуда, нема да има пад на цената“, вели тој.  

Не раст, туку ладење  

„Нема да има поголем пад на цените“, одговара отсечно Зарја Б. Мавец од агенцијата за недвижности „Иналбеа“ (Inalbea) кога станува збор за словенечкиот пазар. „И последната криза нѐ научи дека цените на недвижностите се последни што паѓаат.“ Таа додава дека можеме да очекуваме заладување, што е веќе видливо во трансакциите. Во третиот квартал, цените на недвижностите на национално ниво беа речиси за една третина повисоки од пред две години - од 2.047 евра се зголемија на 2.646 евра за квадратен метар. И во Љубљана цените на старите недвижности се задржаа на нивото од вториот квартал, односно во просек по 3.660 евра за квадратен метар.  

„Цените секогаш прво се намалуваат за недвижен имот со послаб квалитет, а добрите никогаш не паѓаат толку значително“, убеденa е Мавец. Во Љубљана, која е еден вид мотор на словенечкиот пазар на недвижности, трет квартал по ред се намалува бројот на трансакции, што практично е реплика на состојбите на државно ниво.  

„Не забележавме намалување на бројот на трансакции, но забележавме промена во структурата на купувачите и времето потребно за продажба на имотот“, забележуваат од агенцијата за недвижности „Сенчри 21“ (Century21). На крајот од минатата година и во првиот квартал од годинава преовладуваат купувачите што купуваат недвижен имот за инвестирање.  

Цените сѐ уште се на нивото на кое беа“, потврдува и Зоран Ѓукиќ од агенцијата за недвижности „Стоја трејд“.  

Поскапо задолжување  

Цените на становите секако ќе бидат под влијание на повисоките каматни стапки, бидејќи така се зголемуваат трошоците за задолжување, во време кога се заоструваат и условите за одобрување на самите кредити. „Парите досега беа евтини, па банките беа порелаксирани во одобрувањето. Позајмувањето пари во рецесија поскапува, па условите за кредитирање се заоструваат“, нагласува агентката за недвижности Мавец.  

Истото тоа го предвидуваат и аналитичарите на „Блумберг Адрија“. Ќе се намали и обемот на станбените кредити поради повисоките каматни стапки. Како резултат на тоа, на клиентите ќе им биде сѐ потешко да се одлучат за поголеми инвестиции, бидејќи високата инфлација ги намалува реалните плати и кредитната способност, а во 2023 година ќе ги загрози заштедите.  

Сè уште нема понуди  

Заклучок - понудата на станови е скромна. Ова е сериозен проблем во некои земји од регионот. „Побарувачката во Сараево е многу голема, а доказ за тоа е фактот дека речиси сите имоти се распродадени уште пред да заврши изградбата“, изјави Емир Куловац, агент за недвижности од агенцијата „ТИМ некретнине“. За стари станови во Сараево е потребно да се платат од 1.278 до 2.556 евра за квадратен метар. Цените на новоградбите одат до 3.579 евра, а за оние со посебни карактеристики до над 4.000 евра. На државно ниво, ценовните опсези се уште поголеми.  

„Оваа година цените на недвижностите ќе се стабилизираат, а пад може да се случи на крајот на годината и во 2024 година, иако не за повеќе од 20 проценти“, вели Александар Вуковиќ, сопственик на агенцијата „Цондо некретнине“ (Condo Nekretnine) од Бања Лука. „Ако влеземе во период на рецесија, тоа секако ќе има значително влијание на пазарот на недвижности и ќе има значителен пад на продажбата и последователен пад на цените“, додава тој.  

Епилог: Купувачи, внимавајте!  

Статистиката ги претставува просечните цени на недвижностите. Купувањето стан, од друга страна, е многу субјективно. Доколку барате стан како семејството Николовски од почетокот на оваа приказна, клучно е да запомните дека иако медиумите се преполни со вести за рекордни цени, на пазарот ќе има станови по „нормални“ цени. Кога купувате стан, добро е постојано да внимавате и секојдневно да ги проверувате огласите. Може да се најдат добри понуди дури и кога сите свират на иста сирена дека тоа е невозможна мисија.

 

 

Преведе Александра Томиќ