Дали македонска банка би дала кредит на 50 години? Трамповите идеи низ наши бројки

Во обид да ги придобие симпатиите на американскиот народ кој се соочува со раст на трошоците на живот меѓу кои доминира домувањето, претседателот Доналд Трамп неодамна промовираше идеја за овозможување хипотекарни кредити со рок на отплата до 50 години. Според него, тоа би значело помала месечна рата за отплата на кредитот односно помало оптоварување на семејните буџети. Иако дел од експертската јавност во САД ја отфрли идејата како краткогледно и проблематично решение за високите трошоци за домување, анализиравме колку тоа би било применливо во реалноста, што би значело во однос вкупните трошоци за отплата на кредитот и дали македонските банки воопшто размислуваат во насока на зголемување на рочноста за отплата на станбените кредити.

Помала месечна рата, но удвоен износ за камата

Веднаш по објавата на идејата на Трамп, „Блумберг њуз“ пренесе став на аналитичарите на УБС (UBS Group AG) во кој тие велат дека 50-годишна хипотека за дом со средна цена во САД би можела да ја намали месечната отплата на заемопримачот. Пресметките се базираат на претпоставката дека заемопримачот врши аконтација од 12 проценти за дом со средна цена од околу 420.000 долари, а исто така се зема предвид и каматната стапка за заем за 30 години од 6,33 проценти и 50 години од 6,83 проценти.

„Подолгата хипотека би можела да ја намали месечната рата за околу 119 долари или да ја зголеми куповната моќ на просечниот потрошувач за речиси 23.000 долари“, напишаа во белешка аналитичарите Џон Ловало, Спенсер Кауфман и Метју Џонсон, додавајќи дека сепак продолжувањето на хипотеката од 30 години на 50 години би можело да го удвои износот на каматата што ја плаќа купувачот.

Иако не е јасно точно како владата на САД би можела да ги принуди банките да нудат долгорочни станбени кредити, УБС проценува дека претпријатијата спонзорирани од владата, како што се „Фани Меј“ и „Фреди Мек“, би можеле да се користат за купување на тие хипотеки од заемодаватели и пакување во хартии од вредност за продажба на инвеститори.

Аналитичарите на УБС, како уште еден потенцијален фактор што го комплицира спроведувањето на идејата на Трамп го наведоа фактот „дека просечниот купувач прв пат купува имот на 40 години и затоа би можел да почине пред да достаса 50-годишната хипотека“.

Колкава е просечната рочност за отплата во Македонија?

Повеќето македонски банки нудат станбени кредити со максимален рок на отплата до 30 години. Сепак, од Македонската банкарска асоцијација (МБА) не информираа дека според годишниот Извештај за ризиците на банкарскиот систем во РСМ на Народната банка за 2023 година, просечната рочност на новоодобрените станбени кредити изнесува околу 19,5 години.

„Иако не располагаме со понов податок, цениме дека нема позначајни промени во однос на роковите за отплата на станбените кредити“, велат од МБА.

На нашето прашање дали се разговарало за можно поместување на вообичаената крајна временска граница за отплата на станбените кредити, оттаму велат дека во рамките на МБА не се разгледуваат теми поврзани со конкретни производи, услови и надоместоци, вклучително и можни измени во максималните рокови за отплата на станбените кредити.

„Овие аспекти се целосно во надлежност на секоја банка, во согласност со нејзините политики за управување со ризици и деловна стратегија“, наведуваат од МБА .

Инаку, еден од главните критериуми што го користат македонските банки при одлучувањето колкав максимален рок на отплата ќе доделат за станбените кредити е возраста на кредитобарателот. Земајќи го тоа предвид, интересно е да се забележи дека во изминативе години се зголемува виталноста кај македонското население.

Имено, според податоците на Државниот завод за статистика, просечната возраст кај умрените лица од машки пол во 2010 година изнесувала 69,6 години, односно 73,9 години кај лицата од женски пол. Во 2024 година просечната возраст кај умрените од машки пол изнесувала 71,9 години, односно 76,8 години кај лицата од женски пол. Се разбира, банките имаат на располагање повеќе други механизми за да осигураат наплата на кредитот како што се обезбедување со хипотека, гаранција од помлади лица како ко-кредитобаратели односно жиранти и слично.  

Уриваме рекорди во станбени кредити

Во Македонија има континуиран раст на станбеното кредитирање, а годинава во октомври состојбата на издадени станбени кредити достигна рекордни 105,8 милијарди денари (1,72 милијарди евра). Постои зголемен интерес за купување станови преку кредит и покрај тоа што во првото полугодие во 2025 година, растот на цените на становите забележа значително забрзување (раст од 22,6 проценти во првото и 22,3 проценти во второто тримесечје).

Според податоците на Народната банка, лани вредноста на трансакциите со станови забележа значително зголемување на годишна основа при олеснување на кредитните услови и зголемена побарувачка на станбени кредити. Вкупната вредност на становите истргувани во 2024 година во споредба со претходната година се зголеми за 14,1 проценти откако во 2023 година опадна за 4,2 проценти, а раст бележи и вкупната површина на истргуваните станови.

„Станбените кредити и натаму се значаен извор на финансирање на купопродажбата на станови и куќи, а притоа 49,7 проценти од вкупната вредност на истргуваните станови и куќи во 2024 година била финансирана со новоодобрени станбени кредити“, наведуваат од Народната банка во последниот извештај за финансиска стабилност.

Оттаму додаваат дека ризиците за финансиската стабилност поврзани со станбените кредити се релативно ниски, поради тоа што тие се најквалитетниот сегмент од кредитното портфолио на банките со просечна стапка на нефункционални кредити од 0,8 проценти во 2024 година.

Од 1 декември полесно до прв стан?

„Блумберг Адрија“ веќе пишуваше дека Извршниот одбор на Народната банка неодамна усвои нова Одлука за макропрудентните мерки поврзани со макропрудентните инструменти за квалитетот на кредитната побарувачка од физичките лица. Со оваа одлука се регулираат основните показатели со кои се оценува кредитоспособноста на физичките лица, кога тие бараат кредити од банките и од штедилниците. Мерките ќе се применуваат од 1 декември 2025 година.

Гувернерот Трајко Славески тогаш објасни дека со новата одлука се олеснува кредитирањето за купување или градење прво живеалиште, односно стан или куќа наменети за сопствено живеење. Но, имајќи ги предвид условите на пазарот на недвижности, особено во главниот град, што водат кон забрзан раст на цените на становите, поради што стануваат недостапни за помладите генерации, се врши и затегнување на условите за користење кредит за станбен објект којшто не претставува примарно живеалиште за кредитобарателите.

„За сите лица со нерешено станбено прашање, коишто навистина немаат стан/куќа на свое име каде што би живееле, а се очекува дека тоа ќе бидат претежно млади лица и млади брачни парови, со новата одлука се дозволува, без да се наруши пристапот на прудентност, тие да добијат станбен кредит и со учество од 10 проценти од вкупната вредност на објектот за живеење“, соопшти Славески.

Наспроти ова, за сите останати случаи, минималното сопствено учество се зголемува од постојните 15 на 25 проценти од вредноста на станот.