Градежната активност забави во Македонија, Босна и Херцеговина и Србија, се зголеми во Хрватска и процвета во Словенија во втората половина од 2022 година. Трендот на опаѓање во трите земји веќе го отсликува очекувањето за намалена побарувачка поради трошењето на заштедите од периодот на пандемијата и растечките каматни стапки што влијаат на финансирањето, укажуваат од аналитичкиот тим на „Блумберг Адрија“ во новата анализа на пазарот на недвижности во регионот.
Тие велат дека Хрватска и Словенија сè уште се во нагорен тренд и по завршувањето на пандемијата, како и дека споредено со првата половина од 2022-та, во втората половина од годината има намалување на издадените одобренија за градење во регионот, освен во Босна и Херцеговина, што укажува на побавна градежна активност на краток рок.
„Градежните сектори во Хрватска, Словенија и Србија беа на десетгодишни максимални нивоа во текот на последните две години, што прикажува врв на активноста. Босна и Херцеговина беше нешто под десетгодишниот максимум во последните две години, додека Македонија покажа помала градежна активност во споредба со десетгодишниот максимум забележан во 2016 година. Цените на недвижностите растеа, постојано покажувајќи двоцифрени стапки на раст низ целиот регион, што е знак за силна побарувачка“, велат нашите аналитичари.
Тие посочуваат дека имајќи го предвид претходниот период на висока инфлација, пазарот на недвижности ја зачувал вредноста, бидејќи цените на недвижностите пораснаа повеќе од вкупната инфлација во регионот, освен во Србија, каде што хармонизираниот индекс на потрошувачки цени (ХИЦП) се зголеми во согласност со цените на недвижностите во третиот квартал на 2022 година. Зголемувањето на цените на недвижностите во периодот по пандемијата сè уште е упорно, иако севкупните економски услови се променети.
„Во сите земји од регионот цените на недвижностите се зголемија во третиот квартал од 2022 година побрзо отколку во претходниот квартал, освен во Словенија, која го задржа истото темпо. Силната побарувачка забележана во последниве години беше поддржана од финансиските услови (зголемување на вработеноста и платите и релативно ниските стапки на хипотекарните кредити) и демографските трендови (тековната емиграција во урбаните области и зголемувањето на домаќинствата со самохрани лица)“, велат аналитичарите.
Тие информираат дека Босна и Херцеговина забележа годишен пораст на цените на недвижностите од 47,5 проценти во третиот квартал на 2022 година, што е највисок скок во регионот, по што следува Македонија со годишен раст од 20,6 проценти во четвртиот квартал на 2022 година. Остатокот од регионот не заостанува. Словенија покажа 15,4 проценти на годишно ниво, Хрватска 14,8 проценти на годишно ниво и Србија 13 проценти на годишно ниво во третиот квартал од 2022 година.
„И покрај тоа што се очекува податоците од четвртиот квартал на 2022 година да укажат на сè уште висок раст на цените на недвижностите, ефектите од монетарното затегнување и влошувањето на севкупната економска состојба ќе извршат надолен притисок врз цените и ќе ја намалат побарувачката. Поизразените ефекти од овие движења ќе бидат прикажани во податоците од првиот квартал на 2023 година, додека негативните фундаменти за цените на недвижностите ќе се материјализираат многу повеќе во вториот дел од 2023 година, одразувајќи го ефектот на задоцнување на трендовите на пазарот на недвижности во однос на општата економска активност“, велат од нашиот аналитички тим.
Оттаму сметаат дека монетарното затегнување и неизвесноста околу 2023 година се главните фактори на страната на побарувачката во регионот Адрија, па, оттука, тоа би ги намалило цените.
„Регионот Адрија е тесно поврзан со одлуките за монетарната политика на ЕЦБ. Словенија и Хрватска се дел од еврозоната, додека во Босна и Херцеговина функционира валутен одбор, кој ги поместува каматните стапки во согласност со ЕЦБ. Србија и Македонија имаат независни монетарни политики, со неефикасни механизми за пренос, бидејќи најголемиот дел од нивната кредитна активност се издава во евра и е поврзана со стапките на ЕУРИБОР“, велат нашите аналитичари.
Тие додаваат дека каматните стапки на станбените кредити во регионот се зголемуваат во согласност со ЕУРИБОР, иако има одредено задоцнување во преносот во голема мера поврзано со законодавството, т.е. примена на променети каматни стапки според законодавните норми.
„Набљудувајќи ги новите деловни заеми, Србија и Словенија забележаа најсилен скок на каматните стапки. Во остатокот од регионот гледаме пониско движење на каматните стапки, бидејќи банките може да се обидат да измерат што е можно поголема побарувачка за заеми и постепено да ги приспособат своите маржи. Сè на сè, рестриктивната монетарна политика ќе продолжи да ги зголемува каматните стапки на станбените заеми барем до првата половина од 2023 година. Настрана од тоа, неизвесноста, со оглед на економската динамика во 2023 година, ќе ги запре индивидуалните одлуки за купување големи недвижности, поддржувајќи го и нашиот став за надолен притисок врз цените“, сметаат од аналитичкиот тим на „Блумберг Адрија“.
Аналитичарите укажуваат дека неангажираната голема ликвидност во банкарскиот систем е претежно видлива во Хрватска и во Босна и Херцеговина, што исто така ќе го спречи понатамошното зголемување на каматните стапки иако ЕУРИБОР продолжува да расте.
„Со други зборови, банките ги намалуваат маржите. Последно, но не и најмалку важно, соочени со релативно високата конкуренција на пазарот, банките се поподготвени да понудат подобри услови за заем за да ги одбранат приходите од провизии.
Како резултат на горенаведените елементи, сметаме дека каматните стапки на новите станбени кредити во евра (вклучувајќи ги и кредитите со евроклаузула) ќе се зголемат во опсег од 5 до 6,5 проценти во просек во регионот Адрија во 2023 година“, велат аналитичарите.
Во исто време, тие очекуваат регионалните членки на еврозоната да испорачаат пониски каматни стапки наспроти остатокот од регионот најмногу поради пониските премии за ризик.
„Очекуваме можна корекција во динамиката на градежништвото во повеќето земји од регионот, а исто така сметаме дека ќе има предизвици за градежништвото главно во форма на недостиг од работна сила, што ќе ја ограничува градежната активност во 2023 година. Од друга страна, иако цените на градежните материјали имаат пад од неодамна (многу од нив на нивоа пред пандемијата), тие сè уште се сметаат за главен фактор на ограничување, со оглед на нивната релативно нестабилна достапност на пазарот. Друг фактор што треба да се земе предвид за градежната активност во регионот Адрија е високата база во последните две години, што значи дека дури и мало намалување на градежната активност не треба да биде многу изненадувачки“, велат од нашиот аналитички тим.
Тие додаваат дека се очекува развојот на инфраструктурата да ги издржи негативните притисоци врз растот поради високото ниво на финансиска поддршка што доаѓа од ЕУ и во однос на кохезионите фондови за членките и кандидатите или финансирањето од ЕБОР/ЕИБ (за Србија, Босна и Херцеговина и Македонија).
„Во однос на недвижностите, зголемената побарувачка се очекува да се смири поради нарушувањето на доходот на домаќинствата предизвикано од инфлацијата и очекуваното забавување на економиите во регионот Адрија. Сметаме дека влошувањето на финансиските услови ќе биде главна причина за намалување на побарувачката – нешто што веќе се материјализира во главните развиени економии и главните трговски партнери во регионот, каде што во моментов има пад од 20 проценти кај новите недвижности“, велат аналитичарите.
Според нив, перцепцијата за општа економска несигурност во 2023 година ќе ги одложи одлуките за купување недвижности и ќе влијае на намалување на побарувачката што на крајот на 2023 година ќе резултира со намалување на цените на недвижностите во регионот Адрија за околу 10 проценти во споредба со просекот од 2022 година.
