Од каде толку многу кеш на пазарот на недвижности во Македонија и регионот Адрија?

Додека во повеќето високоразвиени земји во Европа и во САД купувањето недвижности без да се земе кредит односно хипотека е вистинска реткост и можат да си го дозволат само најбогатите, речиси во сите земји од регионот Адрија (Македонија, Србија, Хрватска, Словенија и БиХ) купувањето станови и куќи во готовина е секојдневие. Иако во изминатиов период има променливи движења кај станбеното кредитирање во зависност од тоа за која земја станува збор, се чини дека купувањето живеалишта во готовина на овие простори е константа, без оглед на тоа дали каматите на станбените кредити се на повисоко или на пониско ниво. Ваквите трендови ја наметнуваат дилемата од каде толку многу кеш на пазарот на недвижности во регионот.

Што покажуваат официјалните бројки?

Според Хрватската народна банка, уделот на купувања станбени недвижности во земјата финансирани со кредити во периодот од 2021 до 2024 година изнесувал само околу 30 проценти.  

„Во месеците кога програмата за субвенционирање станбени кредити беше во сила, овој удел значително го надмина повеќегодишниот просек, а особено порасна за време на шестата (2021), седмата (2022) и осмата (2023) рунда од програмата за субвенционирање станбени кредити, кога достигна околу 40 проценти во некои месеци. По завршувањето на програмата, уделот се стабилизира на околу 30 проценти и се зголеми само малку до крајот на 2024 година“, се наведува во послeдниот извештај за финансиска стабилност на ХНБ за 2024 година.

Во ХНБ додаваат дека домашните физички лица доминираат во купувањата на станбени недвижности што не се финансирани со кредит, додека само мал дел од ваквите купувања е од нерезиденти и правни лица.

„Купувањата од домашни физички лица без финансирање со кредит сочинуваат најголем дел од вкупните купувања, што во просек изнесува 55 проценти. Уделот на купувањата во кои купувачи се правни лица беше стабилен во текот на целиот период, со просек од малку над 4 проценти“, пишува во извештајот на ХНБ.

Simon Dawson/Bloomberg

Станбените кредити се значаен извор на финансирање на купопродажбата на станови и куќи во земјата, но од вкупната вредност на истргуваните станови и куќи во 2024 година, само 49,7 проценти била финансирана со новоодобрени станбени кредити, соопшти Народната банка на Македонија во последниот извештај за финансиска стабилност. На тоа неодамна укажа и гувернерот Трајко Славески, кој изјави дека дури една половина од новопродадените станови се купуваат во кеш.

„Според она што го добивам како информација, процена, околу 50 проценти од новопродадените станови се купуваат на кредит, другите 50 проценти се во готовина. Ние немаме сознанија од каде доаѓа таа готовина, дали е од заштеди, дали е од некои приливи за кои не сакаме да зборуваме, има други институции што треба да го утврдат тоа, секако и Народната банка“, изјави Славески.

Во извештајот за финансиска стабилност на Народната банка на Србија во кој се користени податоци од катастарот се наведува дека на српскиот пазар лани имало 126.787 трансакции за купопродажба на недвижности, а вкупниот обем на средства на пазарот на недвижности во 2024 година изнесувал 7,4 милијарди евра.

„Во 2024 година, во споредба со претходниот период, користењето кредитни средства за финансирање на купувањето недвижности се зголеми, така што 10 проценти од сите недвижности во Република Србија беа купени со кредитни средства (7 проценти во 2023 година). Становите најчесто беа купувани со кредитни средства – 22 проценти од сите продажби на станови во 2024 година (17 проценти во 2023 година)“, се укажува во извештајот на НБС.

Словенечката редакција на „Блумберг Адрија“ уште на почетокот на 2024 година пишуваше дека вкупната вредност на продадени недвижности во претходната година го надминува обемот на станбени кредити за повеќе од 100 милиони евра.

„Во последните две години, со повисоките каматни стапки, многу работи се променија на пазарот на недвижности. Цените на недвижностите не се намалија, само прометот се намали, а купувачите значително го променија и начинот на кој ги финансираат своите купувања на недвижности. Додека во време на ниски каматни стапки недвижностите обично се купуваа со кредити, минатата година се смени трендот. Поради неизвесноста, многу луѓе одлучија да купат недвижности со готовина или без хипотека“, се наведува во анализата.

Според извештајот за финансиска стабилност на Централната банка на Босна и Херцеговина за 2024 година, само околу половина од купопродажбата на станбени недвижности во земјата се финансира од банкарски кредити.

„Силната побарувачка за недвижности е значително условена од побарувачката од дијаспората и зголемените инвестиции во недвижности за изнајмување, што придонесува за притисок врз цените и пониска прифатливост на недвижностите за станбени, со што потенцијално се создава нерамнотежа на овој пазар“, се наведува во извештајот на Централната банка на БиХ.

Милијарди од дијаспората се слеваат во регионот

„Блумберг Адрија“ во повеќе наврати пишуваше за демографските проблеми со кои се соочуваат земјите од регионот поради иселувањето. Меѓутоа, како и секоја приказна, и онаа за иселувањето има две страни. Имено, иселениците преку дознаките секоја година испраќаат суми што надминуваат стотици милиони, но и по неколку милијарди во некои од земјите од регионот и имаат голем придонес во бруто-домашниот производ.

  

 

Карактеристично е тоа што нови куќи, станови и викендички со спуштени ролетни во поголемиот дел од годината може да се забележат во повеќе места во земјите од регионот Адрија. Станува збор за живеалишта изградени односно купени од иселеници што барем еднаш во годината се враќаат во родниот крај, а некои од нив инвестираат во недвижности во туристичките места и главните градови за да заработат од издавање под закуп. Логично е да се претпостави дека некои од овие имоти се купуваат во готовина.  

Сива економија? 

Кога се бара одговор на прашањето од каде толку многу кеш на пазарот на недвижности, не може а да не се спомне проблемот со сивата економија, која помалку или повеќе сѐ е уште присутна во сите земји од регионот.

Имено, купувањето недвижност во готовина секогаш е добар начин да се легализираат парите што се заработени во неформалната економија, особено ако даночната регулатива не е премногу строга во однос на докажувањето на потеклото на парите со кои е стекнат еден имот.