Како работат големите трговски центри во земјите од регионот Адрија и какви се очекувањата за иднината се главните прашања на кои даваат одговори аналитичарите на „Блумберг Адрија“ во новата анализа објавена на „Блумберг Адрија инсајт“. Тие констатираат дека оваа индустрија ја претрпе својата најзначајна трансформација во историјата, а причини за тоа се ограничените движења за време на пандемијата и промените во однесувањето на потрошувачите, при што суштинско влијание има порастот на е-трговијата.
Нашите аналитичари укажуваат дека компаниите од малопродажбата споделија неколку заеднички карактеристики пред ковид-19: недостиг од дигитално присуство или можност за е-трговија, опаѓање на приходите, лоша финансиска позиција, слаба профитабилност и општ пад на брендовите и искуството на клиентите.
„Многу кираџии ги затвораат своите продавници со слаби перформанси, фокусирајќи се на попрофитабилни или поповолни локации. Тоа им овозможува од една страна да го зајакнат својот бренд преку интегрирање физички продавници и онлајн купување, а од друга страна да ги намалат трошоците за закуп“, велат аналитичарите.
Се очекува раст на личната потрошувачка
Тие посочуваат дека фактичката индивидуална потрошувачка ја претставува материјалната благосостојба на домаќинствата, мерејќи ја потрошувачката без оглед на нивото на цените односно преку паритетот на куповната моќ.
„Сите земји во регионот Адрија имаат индивидуална потрошувачка пониска од просекот на ЕУ. Со оглед на разликата во куповната моќ, натамошната конвергенција кон ЕУ на среден и долг рок ќе ја поттикне потрошувачката на домаќинствата, што дава можности за малопродажниот сектор да продолжи да се развива“, велат аналитичарите.
Од нашиот аналитички тим додаваат дека трговските центри во секоја земја од регионот се наоѓаат во најголемите градови, т.е. во оние во кои просечните плати се највисоки. Тие потенцираат дека високото ниво на централизација во секоја земја ги наведува жителите од другите места да гравитираат кон главниот град, дури и само за пазарење.
„Во Белград малопродажниот пазар е претежно заснован на трговски центри, со многу мал дел (помалку од еден процент) наменет за малопродажни паркови. Во Загреб трговските центри придонесуваат со околу 90 проценти од вкупниот малопродажен пазар. Од друга страна, Скопје го фаворизира форматот на малопродажни паркови и други формати на малопродажба, што резултира со трговски центри што поседуваат приближно 63 проценти од пазарниот удел“, велат аналитичарите.
Според нив, пондерираниот просечен раст на приходите во 2022 година од 21,1 процент е резултат на комбинацијата од зголемувањето на приходите на закупците и отворањето нови капацитети (шопинг-центрите „Галерија“ и „Ист гејт“, во октомври 2020 година и октомври 2021 година) во последните години, кои се главен двигател на растот на приходите во оваа година.
„Трговските центри што се добро етаблирани имаат тенденција да имплементираат модел на природно заштитени приходи преку долгорочни договори со кираџиите. Кираџиите, пак, имаат цел да ги пренесат повисоките влезни трошоци на потрошувачите преку покачувања на малопродажните цени. Резултатот е пораст на номиналниот промет што води до повисоки трошоци за закуп, односно зголемување на приходите на операторите на трговските центри“, велат аналитичарите.
Тие пресметале дека вкупниот приход од кираџиите (без БТК) по квадратен метар на компаниите од регионот што се дел од групата за споредба се зголемува од година на година, достигнувајќи ниво од 344 евра/м2 во 2022 година (раст од 20 проценти во споредба со претходната година).
„Највисок приход по квадратен метар остварува трговскиот центар „Ушќе“ во Белград, кој изнесува 684 евра/м2, што не е чудно со оглед на тоа што просечната кирија по квадрат во Србија е највисока во споредба со земјите во регионот. Компаниите од споредбената група имаа зголемување на профитабилноста, при што пондерираната просечна маржа ЕБИТДА се зголеми за 4,7 п.п., на 45,7 проценти, во 2022 година и пондерирана просечна маржа ЕБИТ се зголеми за 6,1 п.п., до 28,1 проценти. Индустријата е очигледно многу профитабилна“, велат аналитичарите.
Тие информираат дека за време на пандемиските 2020 и 2021 година финансиските резултати на компаниите од групата биле силно оптоварени од трошоците бидејќи приходите опаднале поради помалата продажба на кираџиите.
„Приспособениот просечен коефициент на трошоците за финансирање и вкупниот промет во 2022 година изнесува 10 проценти, како резултат и на зголемениот промет и на отплатата на дел од заемите - споредено со 2020 година, кога учеството во вкупниот промет беше 19 проценти, а во 2021 година беше 12 проценти“, велат аналитичарите.
Според нив, способноста на компаниите од групата да ја намалат значителната задолженост е евидентна преку показателот за приспособениот просечен нето-долг во однос на ЕБИТДА од 1,6 пати во 2022 година (намалување од 6,5 поени во споредба со 2021 година), но нагласуваат дека како двигател овде мора да се спомене и порастот на ЕБИТДА.
„Крајната линија е дека иако индустријата генерира силни маржи на профитабилност, на крајот приносите за инвеститорите се релативно мали, во просек во средно едноцифрена област. Тоа ја прави атрактивноста на понатамошното инвестирање во индустријата доста предизвикувачка во време на растечки трошоци за финансирање“, велат аналитичарите.
Тие потенцираат дека пондерираниот просечен трошок на капиталот (на англиски: weighted average cost of capital - WACC) е веројатно над стапката на поврат на инвестираниот капитал за сите фирми од групата, што може да биде предизвик во иднина бидејќи се очекува трошоците за позајмување да останат на високо ниво подолг период.
„Со оглед на тоа, очекуваме играчите на пазарот што ги проширија своите капацитети во последните години и веќе го намалија својот долг да бидат подобро позиционирани во очите на инвеститорите“, велат аналитичарите.
Очекувања
Од аналитичкиот тим на „Блумберг Адрија“ очекуваат во блиска иднина да преовладуваат два главни тренда на пазарот на трговски центри. Прво, се предвидува во градовите со недостиг од достапни квадратни метри во трговските центри да има побарувачка за нови градилишта.
„Гледајќи ја густината на населението, според овој критериум, Белград има најголема потреба од нови квадратни метри по жител во целиот регион Адрија. Белград и Загреб се градови со вкупно најмногу квадратни метри во трговски центри, но во релативна смисла, најголема потреба од зголемување на структурата на објектите гледаме во Белград, чии 360 квадратни метри на 1.000 жители во инфраструктурата на трговските центри заостануваат зад Љубљана и Загреб како регионални одредници“, велат аналитичарите.
Второ, се очекува постојните трговски центри да ја приспособат структурата на своите капацитети за да го поттикнат престојот на нивните посетители подолго во објектот.
„Главните двигатели што ги обликуваат трговските центри во иднина се навиките и потребите на посетителите. Трговските центри повеќе не се само места за купување предмети како облека или електроника. Посетителите сега посакуваат дестинација со едно застанување за своите целодневни потреби. Крајната цел е да се зголеми времето што посетителите го поминуваат во објектот, што ќе доведе до повисоки приходи за трговските центри“, велат аналитичарите.
Според нив, новоизградените трговски центри, покрај катчињата за храна, во своите капацитети сега вклучуваат и ресторански понуди.
„Тоа претставува предизвик за постојните трговски центри и очекуваме дека во наредниот период тие центри ќе ги приспособат своите понуди преку адаптација на просторот - сегашните кираџии на приземје може или да бидат преместени или отстранети од трговскиот центар (ако имаат слаба продажба), правејќи простор за ресторани“, велат аналитичарите.
Кога станува збор за приходите и перспективите за профитабилност на трговските центри, тие очекуваат најголем плус за вкупните приходи да има од забрзаниот раст на личната потрошувачка во 2024 година, па оттука и растот на приходите кај трговците на мало што го поттикнува приходот на трговските центри.
.webp){kind=icon}
