.webp){kind=icon}
Од самиот почеток на дигиталните валути се поставуваат прашања за нивната вистинска употреба. Биткоинот, најстарата криптовалута, моментално е законско средство за плаќање само во две земји - Ел Салвадор и Централноафриканската Република. Првото купување со биткоини е забележано во мај 2010 година, кога Ласло Хањец платил 10.000 биткоини за две пици.
Во последниве години многу инвеститори ги претопија виртуелните токени во поопиплив недвижен имот. Купувањето недвижен имот со криптовалути го достигна врвот за време на „биковскиот“ тренд во 2021 година, кога биткоинот надмина 60.000 долари. Во пролетта 2019 година, според некои медиуми, Брок Пирс, американски претприемач и поранешен актер, познат и како независен претседателски кандидат во САД на минатите избори, купил куќа вредна 1,2 милион долари во биткоини. Според него, дури 95 отсто од вредноста на неговиот имот била во криптовалути. Тој беше првиот што користеше биткоин за покривање хипотека за купување недвижен имот.
Нестабилна локална валута, пат до недвижен имот
Прочитај повеќе
Волкот од НФТ стрит
Филмот „Волкот од Волстрит“ со Леонардо ди Каприо во главната улога доби култен статус на интернет-форумите.
06.06.2023
„Бројот на купувања со криптовалути се зголемува во сите сектори, од мали секојдневни купувања до големи купувања недвижен имот, автомобили, уметност и други луксузни стоки“, наведуваaт од системот за плаќање со криптовалути „Нака“ (поранешен „Го крипто“). Нивната услуга овозможува директно купување со криптовалути без испраќање средства од криптоберза на банкарска сметка.
Тие забележуваат дека купувањата со криптовалути се во пораст, најмногу на пазарите со висока инфлација. Во такви случаи купувачите на производи со висока вредност, како што е недвижниот имот, се обидуваат да го ограничат ризикот од големи загуби поради нестабилноста на локалната валута. На тие пазари луѓето немаат алтернатива, често дури немаат ни пристап до банкарски услуги, така што плаќањата со криптовалути се единствениот начин за искористување на меѓународните трансфери и дигиталните средства.
Во Дубаи се забележува голем пораст на набавките на недвижности, што според нив најверојатно е резултат на миграцијата на побогатиот сегмент од населението. Раст на плаќањата со криптовалути е забележан и во Европа. „Во овој случај веројатно станува збор за купување недвижен имот за кој луѓето се одлучиле поради профитот што го направиле со инвестирање во криптовалути“, додаваат тие.
Можно е купување само во Словенија, Хрватска и во Црна Гора
Во Југоисточна Европа, водечка земја по бројот на понудени недвижности што може да се купат со криптовалути е Црна Гора. Исто така недвижен имот со криптовалути е можно да се купи во Словенија и во Хрватска, додека не е можно во Македонија, Босна и Херцеговина и во Србија.
„Кога зборуваме за недвижности во ЕУ и на Балканот, најчесто забележуваме многу локални трансфери, односно домашни жители купуваат домашни недвижности - Словенците купуваат недвижности во Словенија, Хрватите во Хрватска“, велат од компанијата „Нака“. Истовремено, тие не забележуваат меѓународни купувања во смисла дека жители на Обединетите Арапски Емирати (ОАЕ) би купиле недвижен имот во Словенија.
„Има сè повеќе прашања и гласини за купување недвижен имот со криптовалути, иако реализирани случаи сè уште има малку“, признава Владо Грбац, основач на словенечката агенција „Лунар некретнине“, која прва во регионот Адрија овозможи плаќање со криптовалути. Биткоинот, најголемата криптовалута по пазарна капитализација, доминира во инаку реткото купување недвижен имот со дигитални токени, додека барањата за купување со етер се повремени. Грбац објаснува дека помалиот број купувања и продажби склучени со криптовалути е најмногу погоден од нестабилните периоди во економијата. „Веруваме дека ќе има сè повеќе реализирани трансакции“, додава Грбац.
Како да купите недвижен имот со криптовалути
ПРОДАВАЊЕ КРИПТОВАЛУТИ: Првиот и наједноставен начин е да се продадат криптосредства за фиат пари, како што се евра, за да се плати недвижен имот со таа готовина. Во тој случај може да настанат одредени тешкотии, од оправданоста за примање пари на банкарска сметка до намирувањето евентуални даночни обврски.
ЗАЛОГ НА КРИПТОВАЛУТИ: Друг начин е да ги користите криптовалутите како средство за залог слично како што, на пример, би заложиле акции или други хартии од вредност. Плаќаме малку повисока камата на позајмените пари. Брзата проверка кај некои провајдери покажува дека моментално е околу осум проценти. Во тој случај не се продаваат криптовалути.
ДИРЕКТНО КУПУВАЊЕ СО КРИПТО: Последниот начин за купување недвижен имот е размена на криптовалути за недвижен имот. Некои трговци избраа да прифатат само одредена криптовалута, како биткоин или етер. Набавките на недвижности спаѓаат во категоријата набавки со поголема вредност, каде што процесот на плаќање е понапорен од секојдневните купувања со помали вредности. За плаќања со поголема вредност, давателите на платежни услуги мора целосно да го почитуваат законот за спречување перење пари и финансирање тероризам (анг. AML - Anti Money Laundering), објаснува „Нака“, компанија што нуди такви услуги. „Пред самите трансакции мораме правилно да ги провериме и оној што плаќа и оној што прима (анг. KYC - Know Your Customer). Со тоа се обезбедуваат сите релевантни информации за потеклото на средствата и се спречува можноста за финансирање од незаконски извори“. Извештаите за набавки со поголема вредност исто така секогаш се проследуваат до надлежните органи во согласност со законот. „Целиот процес на плаќање мора да се спроведе правилно, вклучувајќи и непосредна конверзија на средства од крипто во фиат валута и испраќањето средства кон соодветната банкарска или друга сметка“, објаснуваат тие.
Со криптовалути почесто се плаќаат провизии за посредување во бизнисот со недвижности отколку самиот недвижен имот. „Тука вообичаено и најчесто станува збор за биткоин, што е многу поедноставен процес“, смета Грбац. Прво издаваат фактура, која клиентот ја намирува преку словенечката платформа „Нака“. „Нашата агенција може да избере дали сака да прими плаќање во евра или во криптовалути“, објаснува Грбац.
„Иако случаите на плаќање се во основа исти, секој бизнис има малку различни околности што мора да се земат предвид“, вели тој. Пред плаќањето ги проверуваат купувачот и потеклото на парите, односно набавната цена. Исто така тие се договараат за датумот и висината на плаќањето и го склучуваат договорот во евра, земајќи го предвид моменталниот курс (на пример биткоин - евро). „Клиентот има можност да ја избере валутата во која сака да плати“, додава Грбац.
Доколку продавачот не сака да ја добие куповната цена во криптовалути, „Нака“ ќе ја замени според тековниот курс. „На тој начин обезбедуваме плаќањето да се одвива во согласност со договорот“, вели Грбац.
Кога купувате недвижен имот со криптовалути, треба да имате на ум дека пазарот на криптовалути е крајно нестабилен, а цената на валутите може да се менува од ден на ден. Во исто време треба да се забележи дека регулирањето на криптопазарот сè уште е во почетна фаза и не ги опфаќа сите прашања поврзани со бизнисот.
„Сан Патрик“ е првата и единствена агенција за недвижности во Хрватска што, почнувајќи од 2021 година, овозможува плаќање на агенциски услуги со криптовалути преку платформата „Нака“. Досега имале само два такви случаја, се присетува Иван Варати од агенцијата. Истовремено, тој додава дека досега немале пример за купување недвижен имот со криптовалути, велејќи дека градежниците и проектантите повеќе претпочитаат готовина отколку криптовалути.
Во Србија е невозможно да се плати за недвижен имот со криптовалути
Во јуни 2021 година во Србија стапи во сила Законот за дигитални средства, кој ги пропишува условите под кои правните лица можат да добијат лиценца за давање услуги поврзани со дигитални средства. Иако Народната банка на Србија (НБС) досега има издадено две лиценци за давање услуги поврзани со виртуелни валути (лиценците им беа доделени на криптоберзите ЕЦД [ECD] и „Крипто 12“ [Crypto12]), тоа сè уште не значи дека потрошувачите можат да плаќаат за стоки или услуги со пренос на криптовалути кон трговецот.
Имено, за да може граѓанинот да плати нешто со своите криптовалути, потребно е трговецот од кој купува да ангажира специјализиран давател на услуги што има лиценца од НБС да ја дава услугата за прифаќање виртуелни валути и кој ќе ги замени за динари. Така, трговецот би добивал само динари на својата тековна сметка, а не и виртуелни валути, со оглед на тоа што правните лица и претприемачите се обврзани да работат преку тековна сметка во динари.
Сепак, како што изјавија од НБС за „Блумберг Адрија“ претходно годинава, гореспоменатите две криптоберзи се овластени да обезбедуваат одредени услуги поврзани со виртуелни валути, но услугата за прифаќање виртуелни валути не е меѓу нив. Да појасниме, под концептот на прифаќање дигитални средства се подразбира услугата што компанијата му ја дава на трговецот со прифаќање на соодветната вредност на дигиталното средство од потрошувачот, што одговара на цената на стоките/услугите продадени на тој потрошувач, а потоа го заменува со соодветниот износ на динари и тој износ го уплаќа на сметката на трговецот.
Пример за тоа како изгледа реклама за имоти што се продаваат и за криптовалути | cryptorealestate.com
Затоа, додека компанијата не ги исполни условите и не добие лиценца за давање услуга за прифаќање виртуелни валути, во Србија нема да може да се заменат виртуелни валути за купени стоки или услуги. Таква дозвола досега не е издадена во земјата.
Најмногу криптонедвижности во Црна Гора
Врз основа на анализата на Глобалната иницијатива против транснационалниот организиран криминал, утврдено е дека во Црна Гора, поточно во Будва, се продадени три луксузни апартмани за 420 биткоини (3,2 милиони долари), додека локално инвестициско здружение промовира употреба на дигитални валути во хотелите и одморалиштата во популарната туристичка дестинација.
На веб-страницата на глобалната платформа „Крипто рил естејт“ (Crypto Real Estate), која ги поврзува сите актери во светот на недвижностите - од купувачи, продавачи, до агенции и програмери, моментално се огласуваат 100 имоти во Црна Гора во ценовен опсег од 10 до 171 биткоин (од 270 илјади до 4,7 милиони долари). Во Хрватска во моментов се продаваат три имоти за 60-79 биткоини (од 1,6 до 2,2 милиони евра). Во Словенија се огласува само еден недвижен имот, а тоа е земјиште за 21 биткоин (речиси 600 илјади евра).
Криптонедвижности: Најмногу огласи во Шпанија, највредните во Канада
Шпанија со понуда од 289 имоти што може да се купат со дигитални пари моментално е водечка земја во светот, покажуваат податоците на аналитичкиот сајт „Форекс“ (Forex Suggest). На второ место е Тајланд со 227 имоти, додека Португалија е на трето место со 130 имоти што може да се купат со криптовалути. Црна Гора е на листата на земји каде што се продаваат повеќе од сто имоти.
Шпанија иако е лидер во понудата на недвижен имот, во категоријата најскапи недвижности е на шестото место. Петта е Хрватска, каде што проценетата просечна цена на понудениот недвижен имот е 94,21 биткоини (околу 2,1 милиони долари).
Во Канада дури 2,5 милиони жители поседуваат криптовалути, според најновиот извештај од 2022 година, поради што многу брокерски куќи прифаќаат криптовалути како средство за плаќање. Некои брокери нудат конверзија на криптовалути во фиат пари за да се прикаже цената во канадски долари, додека некои дозволуваат директно купување, без конверзија. Канадските регулативи за криптовалути се доста строги, па вообичаено е купувачите да се консултираат со даночни експерти.
Турција е меѓу водечките земји во кои годишно се вршат најголем број купувања недвижен имот со помош на криптовалути. Една од главните причини за тоа е големиот пад на вредноста на националната валута - турската лира. За време на слободниот пад на лирата, цената на квадратен метар се движеше од илјада до две илјади долари.
