.webp){kind=icon}
Инфлаторниот бран што во изминатиов период се рашири низ светот не ги одмина ниту САД, една од најсилните економии на глобално нивo. Поради тоа, Американската федерална банка (ФЕД) агресивно ја зголеми основната камата до четири и пол проценти, што е рекордно зголемување од осумдесеттите години на минатиот век. Ваквиот потег имаше силно влијание на тамошниот пазар на недвижности.
За новите трендови во американската економија и особено за тамошниот пазар на недвижности разговаравме со Никола Зафировски, Македонец што веќе шест години живее во Сарасота, Флорида, каде што работи како агент за недвижности во компанијата „Сенчри 21“ (Century 21).
Тектонски промени
Зафировски информира дека затегнувањето на монетарната политика во САД предизвикало големи промени на пазарот на недвижности.
„Во изминатите две години во САД имаше историски ниски каматни стапки на станбените кредити. Во периодот на пандемијата, Федералните резерви, кои имаат улога на народна банка, за да ја поттикнат економијата, ја држеа примарната каматна стапка на ниво блиску до нула, што индиректно придонесе банките и приватните финансиски институции да издаваат 30-годишни станбени кредити со фиксна каматна стапка од два до три проценти. Тоа поттикна огромна економска активност во сферата на недвижностите. Просечниот пораст на цените на недвижностите во САД историски се движи од три до пет проценти на годишно ниво, но поради ниските каматни стапки и зголемената побарувачка, во последните неколку години имавме пораст на цените од 15 до 25 проценти на годишно ниво, што е економски неодржливо“, вели Зафировски.
Deposit photos
Тој додава дека за да го забави овој забрзан пораст на цените не само на пазарот на недвижности туку генерално во целата економија, ФЕД од почетокот на оваа година почна нагло да ја зголемува примарната каматна стапка, која директно влијае на краткорочните кредити и на кредитите со варијабилни каматни стапки. Дополнително, преку затегнувањето на монетарната политика што вклучува купување и продавање обврзници, ФЕД директно влијаеше на покачувањето на каматните стапки на традиционалните станбени кредити, што значително ја намали куповната моќ кај потенцијалните купувачи.
Зафировски укажува дека инфлацијата е неминовна последица кога ќе се пуштат во оптек огромни количества пари во краток временски период и го објаснува влијанието врз пазарот на недвижности.
„Цените на добрата и услугите во целата економија се зголемија непропорционално со порастот на примањата на американските граѓани и тоа придонесе многу потенцијални купувачи да излезат од пазарот на недвижности. Зголемувањето на каматните стапки значително влијаеше и на потенцијалните продавачи на недвижности, бидејќи тие знаат дека доколку продадат имот на кој имаат кредит со фиксна каматна стапка од три проценти, можеби никогаш повеќе нема да имаат шанса да се задолжат со евтини пари и многумина од нив одлучуваат да не ги продаваат своите имоти. Тоа дополнително става товар на страната на понудата на недвижности“, вели Зафировски.
Тој посочува дека врз основа на податоците од еден од најголемите интернет-сајтови за недвижности „Редфин“ (Redfin), цените го достигнаа највисокото ниво во јуни 2022 година, но оттогаш до денес има намалување на цените на месечно ниво во споредба со истиот период од минатата година. Порастот на годишно ниво е од 12 до 17 проценти во зависност од локацијата.
Никола Зафировски
Кога станува збор за каматите на станбените кредити, Зафировски вели дека во зависност од типот на недвижноста, како и од кредитниот скор (кредитната способност) на потенцијалниот купувач, моменталната просечна каматна стапка за станбен кредит се движи од 6,7 до 7,5 проценти. Станува збор за фиксна камата за период од 30 години.
Колку чини станбен квадрат во Флорида?
Тој вели дека за Флорида е интересно тоа што цените на недвижностите се движат во циклуси. Во периоди кога економијата е во добра состојба и кога берзата во САД бележи позитивни резултати, луѓето и бизнисите се мотивирани да купуваат викенд-куќи и станови најчесто во атрактивните туристички дестинации што се наоѓаат на крајбрежјето и во тие периоди цените на станбениот квадрат соборуваат рекорди. Од друга страна, во периоди на рецесија и зголемена економска несигурност, Флорида е една од првите држави во САД каде што намалената економска активност се рефлектира на пазарот на недвижности.
„Во тие периоди први на удар се луксузните викенд-апартмани и куќи и тогаш бележиме нагло намалување на цените на станбениот простор. За разлика од нив, внатрешниот дел на Флорида е рурален и во тие делови цените имаат еден полинеарен тренд, без големи флуктуации. Моментално врз основа на податоци од Националната асоцијација на агентите за недвижности на САД, просечната цена по квадратен метар во Мајами изнесува околу 4.000 долари, но тука мора да се земе предвид дека Мајами е огромен град и, во зависност од локацијата и типот на градбата, овие бројки можат значително да се разликуваат. За разлика од тоа, во делови од Флорида што се во внатрешноста, како на пример Лејкленд, во близината на Орландо, цената се движи околу 2.000 долари за квадрат“, информира Зафировски.
Тој раскажува дека цените на недвижностите и цената за изнајмување во Флорида пред пандемијата биле на исклучително ниски нивоа во споредба со други држави во САД, како на пример Њујорк или Калифорнија.
„За време на пандемијата, кога тие држави беа речиси целосно затворени со строги рестриктивни мерки за движење и за бизнис-активности, многу луѓе одлучија да се преселат во Флорида, каде што речиси во целиот период државата остана отворена. Приливот на нови луѓе што се доселуваат од други држави во тој период се движеше околу 1.000 на ден, а тоа придонесе куповните цени, како и цените за изнајмување, драстично да се зголемат. Според официјални податоци од Асоцијацијата на агенти за недвижности на Флорида, цената на изнајмување апартмани во големите градови, како Мајами, Тампа или Орландо, во 2022 година е зголемена во просек од 12 до 17 проценти, споредено со истиот период во 2021-та. Денес просечните цени за изнајмување стан со две спални и два тоалета од 80 квадратни метри во големите градови, како Мајами и Тампа, се движи од 1.800 до 2.400 долари на месечно ниво, додека пред пандемијата тие се движеа од 1.300 до 1.700 долари“, вели Зафировски.
Дали условите за кредитирање се подобри во САД или во Македонија?
Зафировски вели дека разликата меѓу САД и Македонија во однос на условите за станбено кредитирање е во тоа што банкарскиот систем во САД нуди многу различни програми за финансирање недвижности.
„Во зависност од примарната намена на имотот што се става како колатерал, односно дали тој имот ќе биде користен како примарно живеалиште или како инвестиција, иницијалното учество може да се движи од 3 до 20 проценти од вкупната цена. Тоа значи дека доколку купувате имот во кој имате намера да живеете, иницијалното учество може да биде само 3 проценти од вкупната цена, а доколку сте воен ветеран што служел во војската на САД, банките имаат специјална програма со која воопшто не ви е потребно иницијално учество при купувањето недвижност“, вели Зафировски.
Тој укажува дека можноста едно семејство да се задолжи со станбен кредит што ќе има многу ниска 30-годишна фиксна каматна стапка значително го олеснува купувањето недвижности и наедно обезбедува дополнителна сигурност дека во наредните 30 години трошокот за домување на тоа семејство ќе остане ист.
„Доколку изнајмувате стан или куќа, годишниот трошок за домување просечно ќе се зголемува некаде од 3 до 5 проценти, а некогаш и многу повеќе“, вели Зафировски.
Deposit photos
Во однос на прашањето дали можат македонски граѓани да купат имот на Флорида, Зафировски вели дека немањето американско државјанство не претставува пречка да се купи имот каде било во САД, но единствената тешкотија е кредитирањето таков имот.
„Имено, доколку немате воспоставено легален статус (зелена карта, постојан престој или работна дозвола за САД), процедурата за кредитирање ќе биде многу посложена. Сепак, практиката покажува дека во САД постојат голем број самостојни финансиски институции што можат во одредени ситуации да одобрат станбени кредити и за нерезиденти, но, секако, тоа ќе зависи од случај до случај“, вели Зафировски.
Се исплати да се инвестира во имот на Флорида?
Флорида е држава во САД што е позната по своите прекрасни плажи, а тоа е голема причина зошто луѓе од целиот свет купуваат имоти што ги користат за сопствена рекреација, но и како многу добра долгорочна инвестиција. „Поради топлата клима, туристичката сезона трае преку целата година, а тоа дава многу добра основа за брз поврат на иницијалната инвестиција“, вели Зафировски.
„Како пример ќе наведам една стратегија кога станува збор за вложување во недвижности во САД, а тоа е правилото на еден процент, како што го нарекуваат во САД. Тоа е една генерална стратегија што ја користат многу инвеститори пред да одлучат дали инвестицијата има економска оправданост или не. Доколку сте во можност да најдете куќа или стан што ќе може да генерира барем еден процент од вкупната цена на имотот како рентален приход на месечно ниво, тогаш можете да бидете речиси сигурни дека со тој износ ќе можете да ги покриете трошоците за враќање на кредитот и сите други трошоци што ги носи тој имот. Дополнително, ќе остварувате одреден месечен профит. Се разбира, ова е генерално правило што може да помогне при одлучувањето, но секако дека не треба да биде одлучувачко. Предвид треба да се земат многу други фактори“, потенцира Зафировски.
Како влијае инфлацијата врз животниот стандард во САД?
Во однос на прашањето дали инфлацијата ги смени навиките за трошење и животниот стандард во САД, Зафировски посочува дека, според официјални податоци на Американското биро за вработување, драстичното покачување на цените во економијата во последните две години претставува најголем пораст во последните 40 години.
„Да земеме предвид дека во 2020 цената на еден галон бензин (3,8 литри) изнесуваше некаде околу два долара, додека во јуни 2022 цената достигна дури пет долари по галон. Имавме парадоксална ситуација што поради недостигот од компјутерски чипови, автомобилските компании не беа во можност да испорачуваат нови автомобили, а како последица на тоа употребуваните автомобили се продаваа по цени повисоки од цените на новите автомобили. Поради високите цени на недвижностите, голем број помлади лица одлучуваат да се вратат назад и да живеат со своите родители или, пак, наоѓаат пријатели со кои би можеле да ги делат месечните трошоци за живот. Непропорционалното зголемување на трошоците во однос на примањата и зголемената економска несигурност, предизвикана од можноста за рецесија во 2023 година, значително влијаат на навиките за трошење на американските граѓани“, вели Зафировски.
На прашањето дали планира да се врати во Македонија или да остане во САД, Зафировски вели дека опцијата за враќање секогаш стои на располагање.
„Но кога се разгледуваат можностите и потенцијалот што се нудат во САД, многу е тешко да се даде едноставен одговор на тоа прашање. Да речеме дека времето ќе покаже“, вели Зафировски.
