Парадокс или глад за профит: Паѓаат трошоците на градежниците, цените на становите растат

Трошоците во градежништвото бележат опаѓање за првпат по осум години, но цените на становите се нееластични на ваквите движења, што придонесува кон проширување на оперативните маржи во градежниот сектор, констатираат од Народната банка во последниот извештај за финансиската стабилност на Македонија за 2024 година.

„Вкупните трошоци за изградба на нови станбени згради во 2024 година опаднаа за 7,2 проценти на годишна основа, наспроти растот од 9,4 проценти во претходната година. Главен чинител на падот се значително пониските материјални трошоци, за 10,5 проценти, при стабилен пад во сите четири тримесечја. Придонес во падот на материјалните трошоци има и пониската постигната цена на истргуваното градежно земјиште за 9,5 проценти, по високиот пад од 32,7 проценти во 2023 година“, наведуваат од Народната банка.

Од централната банка посочуваат дека трошоците на трудот во просек минимално се зголемиле за 0,7 проценти во услови на изразена надолна динамика во текот на годината – од годишен раст за 12 проценти во првото тримесечје до пад за 9,8 проценти во последното тримесечје од годината. Оттаму додаваат дека надолните движења на трошоците на трудот ги одразуваат движењата на просечната месечна нето-плата на вработените што работат на изградба на згради, која во 2024 година се зголемила само за 0,8 проценти на годишна основа.

„Цената на чинење на новоизградените станови по квадратен метар во 2024 година се намали за 8,7 проценти, што е одраз на намалените трошоци во градежништвото. Поради пониската цена на чинење во услови на зголемени цени на становите, оперативните маржи на претпријатијата во градежништвото и дејностите поврзани со недвижен имот се проширија на 12,9 проценти и 26,5 проценти соодветно“, укажуваат од Народната банка.

Растот на цените на становите во Македонија повисок од ЕУ

Во 2024 година цените на станбените објекти на македонскиот пазар на недвижности растеа со променлива динамика и понизок интензитет во споредба со претходната година, посочуваат од Народната банка.

„По двоцифрените годишни стапки на раст во претходните две години, номиналниот годишен раст на цените во 2024 година според индексот на цените на станови изнесуваше 8,5 проценти, што е помалку за 3,2 процентни поена од растот во 2023 година. Динамиката на годишните стапки на промена на цените по тримесечја укажува на раст до третото тримесечје, кога е забележана единствената двоцифрена стапка на раст. На реална основа, цените пораснаа за 4,8 проценти, што е зголемување во однос на реалниот раст од 4,4 проценти во 2023 година“, наведуваат од Народната банка.

Според македонската централна банка, растот на цените на станбените објекти на македонскиот пазар на недвижности е повисок од оној во Европската Унија.

„По намалувањето на цените во претходната година, просечниот годишен раст на цените на становите изнесуваше 3,3 проценти во Европската Унија и два процента во еврозоната. Позначително забрзување на цените на недвижностите е забележано во земјите членки на Европската Унија од Централна и Југоисточна Европа (ЕУ-ЦЈИЕ), каде што растот на годишна основа порасна за 4,3 процентни поени и достигна 9,7 проценти, со што е повисок од стапката на промена на македонскиот пазар на недвижности“, информираат од Народната банка.

Оттаму додаваат дека повисоки стапки на раст бележат и Бугарија (16,4 проценти), Полска (15 проценти), Унгарија (12,8 проценти) и Хрватска (10,4 проценти). Реалниот раст на цените на македонскиот пазар на недвижности исто така е понизок од просечниот реален раст во земјите од ЕУ-ЦЈИЕ.

Куќите многу поевтини од становите

Од Народната банка посочуваат дека вредноста на трансакциите со станови забележала значително зголемување на годишна основа при олеснување на кредитните услови и зголемена побарувачка на станбени кредити.

„Вкупната вредност на становите истргувани во 2024 година во споредба со претходната година се зголеми за 14,1 проценти откако во 2023 година опадна за 4,2 проценти, а раст бележи и вкупната површина на истргуваните станови. Повисок обем на трансакции за 5,5 проценти на годишна основа се јавува и кај купопродажбата на куќи, иако растот бележи забавување (18,5 проценти во 2023 година) при намалување на вкупната површина на куќите со кои се тргувало“, велат од Народната банка.

Depositphotos

Според НБРМ, просечната постигната цена на становите истргувани на целата територија на земјава во 2024 година изнесувала 52.748 денари (857 евра) за квадрат, а просечната постигната цена на истргуваните куќи достигнала 9.625 денари (156 евра) за квадрат. 

Понудата на нови станови и натаму се зголемува по висока, но стабилна стапка на раст, која е на рамништето од претходните години. Во 2024 година просечната понуда на станови се зголемила за околу 13 проценти во однос на 2023 година. Растот произлегува од поголемиот број на продадени станови, а зголемување бележат и становите  во изградба и непродадените станови (проценет податок).

„Коефициентот на апсорпција како мерка за степенот на продажба на понудените станови во 2024 година изнесува 27,4 проценти и е повисок во однос на претходната година поради забрзаната продажба на станови (вкупниот број на продадени станови порасна за 16,8 проценти на годишна основа). Според тоа, просечниот период на продажба на изградените понудени станови се намали на 3,6 години во однос на 2023 година кога изнесуваше 3,7 години“, наведуваат од Народната банка.

Само половина од истргуваните станови и куќи на кредит, а другите?

Во поглед на финансирањето на побарувачката на станови, динамиката на растот на станбените кредити забрза при олеснување на кредитните услови. Годишната стапка на раст на станбените кредити во 2024 година, како просек од годишните стапки по квартали, изнесува 11,1 проценти, што е над растот во претходната година за 0,5 процентни поени. Вкупните новоодобрени станбени кредити пораснаа за 2,4 проценти откако во претходните две години забележаа пад. Овие движења се јавуваат при мало намалување на каматните стапки и зголемена кредитна побарувачка од второто до четвртото тримесечје од годината.

„Станбените кредити и натаму се значаен извор на финансирање на купопродажбата на станови и куќи, а притоа 49,7 проценти од вкупната вредност на истргуваните станови и куќи во 2024 година била финансирана со новоодобрени станбени кредити“, информираат од Народната банка.

Depositphotos

Идното движење на цените најголем ризик за финансиската стабилност

Ризиците за финансиската стабилност во врска со пазарот на станбени објекти произлегуваат од неизвесното идно движење на цените на становите при силна побарувачка на станови, како и од зголемените тензии во светските трговски односи што може да се одразат врз потрошувачките цени, укажуваат од Народната банка.

„Во согласност со податоците за првото полугодие во 2025 година, растот на цените на становите забележа значително забрзување (раст од 22,6 проценти во првото и 22,3 проценти во второто тримесечје), со што се врати на рамништето од втората половина на 2022 година“, информираат од Народната банка.

Од централната банка посочуваат дека освен тоа, воведувањето царини од страна на САД кон голем број земји во светот би можело да придонесе кон раст на цените на градежните материјали и со тоа да изврши нагорни притисоци за зголемување на цените на становите.

„Меѓутоа, ефектот од можното остварување на овие ризици засега е ограничен поради високата профитабилност и соодветната капитализираност на банките заради апсорбирање на ризиците. Спроведувањето макропрудентни мерки во поглед на висината на заштитните слоеви на капиталот и квалитетот на кредитната побарувачка придонесува кон зајакнување на отпорноста и на банките и на кредитокорисниците“, наведуваат од Народната банка.

Од Народната банка велат дека во следниот период будно ќе ги следат состојбите на пазарот на недвижности и ризиците поврзани со него и дека се подготвени за преземање соодветни макропрудентни мерки, доколку се оцени дека е потребно за зачувување на финансиската стабилност.