ББА коментар: Колку просечни плати им требаат на Македонците за нов стан од 60 квадрати?

Растот на цените на недвижностите не забавува, бидејќи побарувачката се покажа како доста отпорна и покрај фактот што во претходните неколку години имавме зголемување на каматните стапки и период на побавен раст на кредитите во 2023 година и почетокот на 2024 година. Од друга страна, периодот на висока инфлација ги мотивираше инвестициите во недвижности, со цел да се зачува вредноста на парите.

На почетокот на годината се забележува тренд на забрзување на растот на станбените кредити. Тие растат за околу 10 проценти на годишно ниво во регионот, предводени од Македонија и Босна и Херцеговина, со двоцифрени стапки на раст. Каматните стапки на новоодобрените станбени кредити во јануари 2025 година беа помалку или повеќе во опсегот на каматните стапки што го гледаме во еврозоната. Србија е исклучок, таа бележи највисока каматна стапка во примерокот, а таа е на горната граница на лимитите што ги постави централната банка. Како што видовме во 2023 година, каматните стапки во Србија брзо го следеа растот на Еурибор, па каматната стапка во август 2023 година достигна дури 6,8 проценти, по што беше намалена на горенаведената граница. Повисоки каматни стапки бележат Романија, Полска и Унгарија, но главната улога има нестабилниот девизен курс, што ја зголемува проценката на ризикот. Со оглед на висината на каматните стапки, тие не се клучниот фактор што го одредува моменталниот тренд на раст на станбените кредити, но секако го поддржуваат.

Цените на недвижностите се еден од доминантните фактори кои имаат директно и индиректно влијание врз станбеното кредитирање. Директниот ефект е математички - како што растат цените на недвижностите, потребен е поголем кредит за купување стан, а тоа е доминантниот ефект. Индиректниот ефект всушност се однесува на падот на побарувачката поради високата цена на недвижностите. Во продолжение ќе се занимаваме со анализа на индиректниот ефект, односно ќе се обидеме да констатираме во која насока функционира, бидејќи покрај поскапувањето на недвижностите, во последните неколку години се зголеми и заработката.

Достапноста на недвижностите имаше различна динамика според најновите достапни податоци, според кои само во Хрватска и Србија се зголемила достапноста на становите, бидејќи платите номинално пораснале побрзо од цената на квадратен метар. Самиот индикатор за достапност е сличен во земјите од регионот и варира помеѓу 2 и 2,5 месеци просечна нето плата потребен за купување стан од еден квадратен метар во главниот град. Односно, ако го изразиме бројот на години на просечна нето плата потребни за купување стан од 60 квадратни метри, најдобрата достапност има во Хрватска - нешто помалку од 11 години, додека во Словенија и Србија се потребни 12 години просечна нето плата. Послабата достапност подразбира полоша побарувачка, а со тоа и нешто побавен раст на станбените кредити, така што Србија и Словенија бележат малку пониски стапки на раст на станбените кредити во споредба со остатокот од регионот.

Ако ја прошириме анализата на достапност на каматните стапки, ќе видиме слични резултати. Србија има највисоки каматни стапки и би било потребно да се издвои околу 61 процент од просечната нето плата за купување стан (60 квадрати, 30-годишен кредит со 20 проценти аванс), додека во Хрватска изнесува околу 47 проценти поради пониските каматни стапки и подобрата достапност на недвижен имот.

Очекуваме растот на станбените кредити да продолжи до крајот на годината, иако не гледаме значителна корекција на каматните стапки. Очекуваме растот на платите да ја подобри достапноста на становите и да ја поддржи побарувачката за недвижен имот. Сите споменати фактори ќе предизвикаат натамошен раст на цените, но со едноцифрена стапка, бидејќи тие веќе пораснаа значително во претходните периоди низ регионот. Имајќи предвид дека цените на квадратите влијаат на достапноста, не гледаме простор за побрзо зголемување на цените на недвижностите.