Ладен туш за прегреаниот„Ербиенби“

Во Словенија годинава дојде до расправа околу ограничувањата за изнајмување недвижности преку платформи, што е актуелно во Западна Европа веќе некое време. Дека „забраната на ’Ербиенби’“ (Airbnb) не може толку лесно да се спроведе можеби најдобар пример е Берлин, кој десет години се обидува да спроведе такво нешто, обидувајќи се да го намали драстичниот недостиг од простор за домување. Какви се мислењата за забраната во регионот?

Уште пред да се одржи годинашната финална вечер на „Евровизија“ во Шведска, Мајкл и Патриша Волф веќе резервираа сместување во Загреб за „Евровизија 2025“ преку „Ербиенби“ (Airbnb), убедени дека нивната омилена Бејби Лазања е сигурен победник. Според оваа брачна двојка од Хајделберг, град на југозападниот дел на Германија, навистина е изненадувачки што и тогаш цените отишле до небо.

„Очигледно платформите и самите сопственици на становите беа поподготвени дури и од нас Германците што сакаме да резервираме и до една година однапред за да добиеме добра цена“, со насмевка коментира Мајкл, кој сепак во меѓувреме го откажа резервираното сместување во центарот на Загреб и, наместо тоа, резервира краток пролетен одмор на јадранскиот брег.

Јадранска Хрватска како регион дури и изби на врвот во Европската Унија по бројот на ноќевања во сместување што е категоризирано за краткорочно изнајмување, а кои се резервирани преку платформите „Ербиенби“, „Букинг“ (Booking), „Експидиа“ (Expedia) или „Трипадвајзр“ (TripAdvisor). Овие нови статистички податоци, кои Европската агенција за статистика (Евростат) ги објавува во соработка со овие четири големи онлајн платформи за резервирање сместување, покажуваат дека гостите во 2023 година оствариле 678,6 милиони ноќевања, што е за 13,8 отсто повеќе од 2022 година.

И во третиот квартал - од 1 јули до 30 септември - најпопуларен регион за краткорочен наем на сместувачки капацитети на платформи беше Јадранска Хрватска со 23,7 милиони ноќевања. Следува шпанскиот регион Андалузија со 14 милиони ноќевања, а потоа францускиот регион Прованса-Алпи-Азурен Брег со 12,2 милиони. Освен хрватското приморје, во тој летен квартал, шест од 20-те најдобри региони беа во Франција, по пет во Италија и Шпанија, два во Грција и еден во Португалија.

Трендот на раст продолжи и годинава, а податоците на Евростат покажуваат дека Хрватска во првиот квартал од 2024 година го зазеде второто место меѓу сите членки на ЕУ, со најголем пораст на ноќевањата на странски гости, без оглед на тоа како ги резервирале. Пред Хрватска, која во тој квартал забележа раст од 22 отсто во однос на истиот период од 2023 година, е само Кипар, со раст од 28 отсто. Во тој период Хрватска и Словенија беа меѓу 10-те членки на ЕУ со најголем удел на странски гости во вкупните ноќевања. Во овој зимски период тие се одговорни за околу две третини од ноќевањата, а статистиката за првите пет месеци од оваа година дава силни индикации дека годинава Хрватска би можела да ги собори сите рекорди постигнати во малку митската 2019 година.

Според податоците од системот „ивизитор“ (eVisitor), во првите пет месеци од годинава во Хрватска пристигнале 3,3 милиони странски туристи, што е за 12 отсто повеќе во однос на истиот период лани. Најмногу ноќевања имало во комерцијални сместувачки капацитети, каде што 46 отсто биле во хотели, 26 отсто во семејно сместување и 19 отсто во кампови.

Bloomberg Businessweek Adria

Во дилемите како да се урнат туристичките рекорди од 2019 година во Хрватска, Словенија, Црна Гора, но и во другите земји од регионот Адрија, неминовно се наметнуваат неколку прашања. Од тоа како да се заштитат и државата и сопствениците на сместување при резервации преку онлајн платформи, преку финансиски прашања, до ограничување на овој вид изнајмување поради негативното влијание врз локалното население од намалениот број на имоти за долгорочно изнајмување.

Платформите можат и да должат пари

Десет проценти од сите туристи што ја посетуваат Хрватска секоја година доаѓаат преку најпопуларните дигитални платформи, што претставува приближно една четвртина од сите ноќевања во земјата. Според податоците на Хрватскиот национален завод за статистика, во рекордната 2019 година 28,1 отсто од вкупните ноќевања биле остварени преку дигитални платформи, а учеството во вкупниот број пристигнувања изнесувало 10 отсто. Овие статистики се повеќе или помалку непроменети од година на година, така што прашањето за обезбедување на интересите на сопствениците, туристите и самата држава е сè поактуелно.

Но и сопствениците на семејно сместување во Хрватска се нашле во непријатна ситуација кога преку „Букинг“ ги издавале своите соби, станови и куќи, а оваа најголема посредничка платформа доцнела со плаќањето неколку месеци.

Претседателката на Здружението за семејно сместување на Хрватска, Барбара Марковиќ, потврди дека околу 2.000 изнајмувачи не добиле пари од „Букинг“ од јуни до крајот на годината. Меѓу нив имало и такви што во тој период не добиле ништо од киријата, а на некои им се должел само дел од парите.

„На некои 'Букинг' им остана должен дури и по 30.000 евра, што не се малку пари. Не ни е јасно како една толку голема реномирана компанија може да си дозволи такво нешто“, рече Марковиќ и додаде дека тоа не е само хрватски проблем туку дека и издавачите и хотелиерите низ Европа имаат слични тешкотии. „Најголемиот парадокс е тоа што Booking.com им праќаше на изнајмувачи на кои им должи пари фактури за провизиите за месеците за кои не им исплатил пари, што дополнително предизвика незадоволство кај многу изнајмувачи“. 

Од „Букинг“, пак, велат дека на почетокот на летото ги информирале своите партнери дека планираат неопходно одржување на финансиските системи, што може да доведе до доцнење во плаќањата.

„По ажурирањето на системот, плаќањата продолжија за повеќето од нив без прекин, но, за жал, во мал број случаи плаќањата беа погодени од непредвиден технички проблем, што доведе до дополнителни одложувања“, изјавија од „Букинг“ за „Блумберг Адрија“.

Гостите станаа пребирливи

Дополнително, не само во регионот туку и во светот, се забележува дека многумина што вложиле многу пари во издавање повеќе имоти преку „Ербиенби“ (Airbnb) веќе не остваруваат толку високи и континуирани приходи како порано. Во зависност од регионот, приходите паднаа до 20 проценти, а „Ербиенби“ беше наречен „Ербиенбибаст“ (Airbnbbust - феномен во кој зголемувањето на понудата на огласи доведува до намалување на резервациите по оглас за постојните домаќини) на социјалните мрежи како опис на тоа дека професионалните изнајмувачи на сместувања накратко доживеаја крах. 

Додуша, тешко дека може да се зборува за вистински крах, туку за тоа дека добрата заработка веќе не е толку едноставна како оставање клуч во поштенското сандаче и чисти чаршафи на креветот. Имено, како што растеше популарноста на „Ербиенби“ така растеа и очекувањата и пребирливоста на гостите, од желбата за модерен мебел и апарати за домаќинство до побарувачката за објекти што прифаќаат домашни миленици.

„Клиентелата се смени. Некогаш доаѓаа претежно млади луѓе на музички фестивали, па беше во ред да спијат на стар кауч. А денес многу често тие бараат алтернатива за хотелите, без разлика дали се деловни луѓе или семејства“, вели за „Блумберг бизнисвик Адрија“ Слаѓана Петровиќ, која издава два стана во Нови Сад, Србија. „Како резултат на тоа, гостите сега очекуваат да имаат козметика, како сапун и шампон, како и пијалак или некои бонбони за добредојде во нивното сместување. Сето тоа ги зголемува трошоците“.

Дополнително, за време на пандемијата на коронавирусот, „Ербиенби“ ги промени своите правила на глобално ниво и им дозволи на гостите да добијат целосни рефундации во случај на откажување, оставајќи ги домаќините целосно без приход. Кога тие правила повторно се сменија, се појави нов проблем бидејќи „Ербиенби“ им овозможи на гостите подолг рок да поднесуваат жалби и да бараат рефундирање.

Даночен лов

Даночните власти на големите туристички сили, како што е Италија, почнаа да ги „ловат“ големите онлајн платформи за краткорочно изнајмување сместувачки капацитети. Така, на крајот на минатата година беше објавено дека ирската филијала на „Ербиенби“ се согласила да им плати 576 милиони евра на италијанските даночни власти како порамнување во врска со истрагата за наводно неплатени даноци во Италија.
„Ербиенби“ рече дека не признава никаква формална одговорност во договорот за порамнување, додека италијанската финансиска полиција тврдеше дека компанијата не платила данок за 3,7 милијарди евра приход од посредување за сместување и дека даночниот долг за периодот од 2017 до 2021 година изнесувал 779 милиони евра. Како што беше соопштено, сè уште траат разговорите за даноците за 2022 и 2023 година, чии износи би можеле да бидат и поголеми.

На сопствениците што работат во сивата зона наскоро ќе им биде тешко да работат бидејќи новите европски регулативи бараат платформи за рекламирање, иако во иднина може да се огласуваат само оние сопственици што имаат регистрирано сместување.

„За да може која било сместувачка единица да дојде на платформата и да се рекламира, ќе треба да има матичен број, кој ќе биде поврзан со категоризацијата на објектот. Таа бројка ќе ја добијат од Министерството за туризам и спорт, како што сега стојат работите“, изјави поранешната хрватската министерка за туризам и спорт Николина Брњац. „Без тој број, изнајмувачите нема да можат да пристапат до платформата“. Сите земји членки на ЕУ ќе имаат одредено време да ја пренесат регулативата во нивното законодавство, а преку овие податоци ќе видиме попрецизна и поточна слика за тоа колку единици имаме и во кои градови“.

Ограничувања за „Ербиенби“ и за „Букинг“

Во Словенија годинава се отвори дискусија за ограничувањата за изнајмување преку платформи, што е актуелно во Западна Европа веќе подолго време. До крајот на годината се очекува да биде усвоен предложениот закон, кој е на јавна расправа и со кој краткорочните изнајмувања што не се регистрирани како туристички капацитети ќе се ограничат на 30 дена годишно, при што општините имаат опција да го олабават ова правило онаму каде што им одговара.

„Не забрануваме краткорочно изнајмување, но сакаме да ги намалиме штетните ефекти од тие активности“, рече словенечкиот министер за економија Матјаж Хан, додавајќи дека ваквите краткорочни изнајмувања се концентрирани во неколку општини, од кои речиси половина се во Љубљана, а преостанатите во Пиран, Блед, Копер и Крањска Гора. „Нема сомнеж дека овој вид на бизнис-модел, овозможен од платформи како ’Ербиенби’, ’Букинг’ и други, голем дел од недвижностите префрли од пазарот на недвижности на туристичкиот пазар.

Матјаж Хан/Bloomberg Businessweek Adria

Според Министерството, краткорочниот наем се зголеми петкратно од 2015 до 2023 година. Сопствениците, пак, можат да го пријават својот недвижен имот како туристичко сместување и тогаш нема да имаат никакви пречки да го издаваат. Но во предлог-законот се наведува дека доколку нивниот имот е во повеќестанбена зграда, дури 75 отсто од сопствениците ќе треба да дадат согласност за таков закуп. Згора на тоа, сите први соседи ќе треба да му одобрат на својот сосед да започне краткорочно изнајмување на станот.

Љубљана и Загреб како Берлин?

Дека „забраната на ’Ербиенби’“ не може толку лесно да се спроведе можеби најдобар пример е Берлин, кој десет години се обидува да спроведе такво нешто, во обид да го намали драстичниот недостиг од станбен простор. Прво, во 2014 година беше воведена забрана сопствениците на станови да ги оставаат празни или да ги огласуваат за дневен или неделен наем, освен ако не добијат дозвола за тоа. Потоа, две години по таа забрана, беше додадена и заканата за казна до 100.000 евра, за во 2018 година таа регулатива да се укине, а да се воведе нова, која на сопствениците им овозможува да го издадат станот во кој живеат онолку колку што сакаат, а другите свои имоти можат да ги издаваат краткорочно, но до 90 дена годишно. 

Во меѓувреме властите во Берлин и „Ербиенби“ започнаа долга судска битка, па досега ограничувањата не важеа за становите што веќе беа издавани на краток период пред 2014 година, кога стапи во сила првата регулатива за „забрана“.

Сепак, Вишиот административен суд во Берлин неодамна донесе одлука со која им дозволува на градските власти да применуваат ограничувања за становите што биле изнајмени пред 2014 година. Извршниот директор на Здружението на станари во Берлин, Себастијан Бартелс, проценува дека до 10.000 стана низ Берлин би можеле да се вратат на пазарот за долгорочно изнајмување.

„Повеќето апартмани за одмор се лоцирани во атрактивни делови на центарот на Берлин и тие се голем фактор зошто жителите се иселуваат“, рече Бартелс, додавајќи дека сопствениците на имот се занимаваат со „сурфање со рокови“ во последниве години, одолжувајќи ја судската битка на тој начин што поднесувале жалби една по друга и така ја искористиле мачната бавност на судскиот систем.

Дали ситуацијата во Загреб и Љубљана е споредлива со онаа во Берлин и Париз? Одговорите се различни. Додека градоначалникот на Љубљана, Зоран Јанковиќ, е среќен поради ограничувањата и има свои предлози, Катја Резман од Здружението на изнајмувачи посочува дека воведувањето странски модели не е решение, бидејќи станува збор за мултимилионски урбани центри што имаат малку заедничко со словенечкиот простор.

„Дополнителен проблем со ваквите дискусии е што сè се мери со Љубљана. А Љубљана е посебна, бидејќи нема многу врска со остатокот од земјата. Љубљана е жртва на сопствениот успех. Се разви во популарна туристичка дестинација, што создаде побарувачка за сместување што не беше следена од политиката за домување“, посочува Резман и додава дека главниот град на Словенија уште повеќе е жртва на шпекулации со недвижности, „бидејќи кога ќе видиме што се гради во Љубљана и како се продава, веднаш се гледа дека решавањето на станбените проблеми не е на прво место“.

Според упатените, на „Ербиенби“ во Љубљана во моментов има трипати повеќе станови за краткорочно изнајмување отколку на порталот каде што се огласуваат имоти за долгорочно изнајмување. Во други средини тоа не е случај. Оттаму, Резман посочува дека предложените ограничувања треба да ги прифатат само општините што имаат такви проблеми, бидејќи ситуацијата е различна од место до место.