.webp){kind=icon}
Неконтролираната понуда и побарувачка, високата профитабилност на градежниот сектор и хаосот во административниот дел за изградбата на недвижностите во земјава ќе бидат клучните фактори поради кои цените на становите во земјава најверојатно нема да се намалат и следната година, барем не во првата половина од годината. Секако, високата цена на енергијата и нестабилните цени на материјалите се причина плус. „Блумберг Адрија“ разговараше со експерти од пазарот на недвижности, но и со претставници од градежниот сектор, и речиси сите се согласија оти за овој пазар има посебности што ќе значат отстапка од трендот на намалување на цените на недвижностите, кој веќе почна во развиените пазари. Според последните податоци од Народната банка, во третиот квартал годинава цените на недвижностите на годишно ниво се зголемиле за 21,2 процент, што е рекорден пораст во изминатава деценија. Во меѓувреме, по сигналите на Народната банка и зголемувањето на основната камата, банките најавуваат зголемување на каматите за задолжувањето. Прашавме дали повисоките камати за градежниците (позајмуваат кредити за изградбата) ќе значат помала градежна активност и дали зголемениот трошок таму ќе значи само ново зголемување на цените на крајниот производ, односно на становите. И дали инфлацијата ќе ја намали побарувачката на станови, па тоа ќе значи поевтинување на становите? Аналитичкиот тим на „Блумберг Адрија“ во последната анализа предвиде поевтинување на цените на недвижностите во регионот од 10 отсто, но таа процена, како што велат нашите соговорници, за Македонија е тешко остварлива.
Високи профити
Влатко Богоевски од „Фортон МКА“ вели дека македонскиот пазар е малку различен од другите во регионот. Според него, цените на енергијата ќе пресудат и ние в година не можеме да очекуваме пад на цените на становите. Богоевски вели дека зголемувањето на каматите на кредитите нема значително да влијае на цената.
Влатко Богоевски
„Профитите на пазарот на недвижности, односно во градежниот сектор, се високи и иако каматите играат улога, таа дефинитивно не е клучна. Ако заработката оди од 35 до 40 отсто сега, тоа пак ќе биде случај за две или три години. Поради каматите, профитот би се намалил за 12 отсто, ама сепак тоа нема да биде значително. Во земјава очекувањата за повратот на инвестициите се поголеми како проценти за разлика од поразвиените земји, така што сметам дека каматите нема да имаат клучна улога во забавувањето на градежната активност“, вели Богоевски.
Заклучно со третиот квартал годинава кредитирањето на градежниот сектор остана стабилно.
Фатмир Етеми, сопственикот на „ЗСФ Ком“, за „Блумберг Адрија“ вели дека клучен фактор за движењата на цените во земјава е проблемот што понудата е мала, а побарувачката е голема.
Bloomberg Adria
„Има голема побарувачка, а нема понуда на станови. Во Карпош, на пример, сите бараат да купат, а нема станови. Од друга страна, постапките траат многу долго и сето тоа ја зголемува цената на чинење. Постапката да стигнеш до одобрението трае предолго, а освен генералниот и деталните урбанистички планови, сега воведоа и регулациски план, што е секако дополнителна кочница на плановите. Отежнувањето ги зголемува трошоците и доаѓаме до повисока цена“, вели Етеми.
Според последните статистички податоци, во третото тримесечје од 2022 година, во споредба со третото тримесечје од 2021 година, трошоците во градежништвото за нови објекти за индивидуално домување се повисоки за 16,2 проценти, трошоците за материјали за 14,9 отсто и трошоците за вработените за 19 проценти.
Ќе купуваме недвижности и при висока инфлација
Во недостиг од официјална статистика за цената на становите по градови и региони, последните бројки на „Фортон МКА“ се за 2021 година. Карпош и Аеродром се општините во кои има најголема побарувачка и продажба. Годинава цените се за 20 отсто повисоки од лани.
Дали инфлацијата ќе ги намали апетитот за купување и можностите да се издвојуваат пари за стан? Нашите соговорници велат дека тие што планирале да купат, нема да се задржат и на вака зголемени трошоци за живот.
„Токму инфлацијата удира директно на парите. Ако 100 евра пред две години вределе нешто, сега значително изгубија од вредноста токму поради инфлацијата. Или ако пред две години некому квадрат од станот му вредел 900 евра, сега е 1.250 евра. Поради тоа во инфлација кешот не е добар, добро е да вложуваш во недвижности. Затоа не очекувам намалување на побарувачката од овој аспект, а со тоа ниту значително намалување на цената“, вели Богоевски.
„Паметиме ние и повисоки камати, па секако имаше раст на станбеното кредитирање. Не очекувам значителен пад на побарувачката и сметам дека цените ќе се стабилизираат на ова ниво“, додава Етеми.
Развиените пазари се ладат
Но ситуацијата не е ваква во поразвиените пазари, па и во регионот. Тие веќе почнаа да заладуваат. Во Европа се издвојуваат Унгарија, која претходно забележа највисок раст на цените, нордиските земји и Обединетото Кралство, каде што цените на куќите веќе паднаа за една петтина од својот врв. Падот на цените на пазарот на недвижности моментално е најстрмен во Шведска, каде што поевтинувањето е најголемо во последните три децении.
Цените на недвижностите во Шведска паѓаат седум месеци по ред, бидејќи домаќинствата страдаат од зголемените животни трошоци и умерената побарувачка поради мерките преземени од централната банка. Според „Валугард“ (Valueguard), цените на куќите се намалени за 14 отсто од својот врв, кој беше достигнат во почетокот на годината.
Ваквиот продолжен пад е сосема невообичаен за оваа нордиска земја, бидејќи претходните корекции на цените беа плитки и краткотрајни.
Цените на становите во Унгарија се зголемија за 151 отсто од 2015 година, што беше највисока стапка на раст во Европската Унија (ЕУ), што, пак, го направи тамошниот пазар на недвижности еден од најжешките. Рекордно ниските каматни стапки, дарежливите субвенции за домување и зголемените плати ги поттикнаа потрошувачите да купуваат недвижен имот. Сега побарувачката брзо се лади.
„Бројот на трансакции е намален за една третина во септември, додека побарувачката за хипотеки е намалена за 38 отсто во споредба со истиот период минатата година“, се вели во извештајот на централната банка, во кој се предвидува дополнително заладување на пазарот. Побарувачката падна главно поради растот на каматните стапки.
Bloomberg
Заладување на пазарот на недвижности најави и британската централна банка откако пораснаа каматите на хипотекарните кредити. Според студијата на „Блумберг економикс“ (Bloomberg Economics), цените на куќите во Велика Британија би можеле да паднат за една петтина, најмногу поради борбата на централната банка против инфлацијата.
Продавачите веќе почнаа да ги намалуваат бараните цени за да успеат да продаваат оваа година. На веб-страницата за пребарување имот „Рајтмув“ (Rightmove) цените паднаа за 1,1 отсто овој месец, откако се зголемија за 0,9 отсто во октомври.
Поевтинување и во Канада, САД и Кина
Во целиот свет се намалува бројот на трансакции на пазарот на станови, што полека го следи и падот на цените. Цените на недвижностите во Канада сега се намалени за една десеттина од својот врв. Цените исто така се очекува да паднат за една петтина во Соединетите Американски Држави (САД) и Нов Зеланд. Во Кина, властите во некои градови дури наредија намалување на цените на недвижностите и до една петтина.
Цените на недвижностите во Канада паднаа осми месец по ред, бидејќи купувачите и продавачите се приспособија на опкружувањето со повисоки каматни стапки.
Според податоците што ги објави Канадското здружение за недвижности, референтната цена за квадрат падна за 1,2 отсто во октомври. Цените се на исто ниво како лани.
Цените на становите во САД, исто така, паѓаат девет месеци по ред, што покажува како високите каматни стапки на хипотекарните стапки влијаат на пазарот на домување. Продажбата на користени домови падна за 5,9 отсто во октомври во споредба со претходниот месец, според Националната асоцијација на агентите. Севкупно, продажбата на имот е намалена за 28,4 отсто на годишно ниво.
Практично, најлошо е во Кина, каде што забавувањето на недвижностите е едно од главните оптоварувања на втората по големина светска економија, бидејќи градежните компании ги намалуваат инвестициите, а домаќинствата трупаат заштеди. Падот на цените на куќите не помага да се подобри расположението на купувачите. Продажбата падна за 23 отсто на годишно ниво минатиот месец, во однос на падот од 16 отсто во септември, според пресметките на „Блумберг“. Инвестициите во недвижности паднаа за 16 отсто. Во октомври цените паднаа 14-ти месец по ред.
И во регионот Адрија цените би можеле да паднат, но овде сликата е поинаква
Ако го погледнеме нашето соседство, цените на недвижностите и таму ќе се намалат најмалку за една десеттина, предвидуваат аналитичарите на „Блумберг Адрија“. „Сегашните цени на недвижностите се исклучително високи. Агресивните зголемувања на каматните стапки од страна на централните банки ги зголемуваат трошоците за финансирање, што значи дека инвестициите во недвижности се сè помалку достапни“, предвиде нашиот аналитички тим.
„Во наредната година очекуваме голема корекција на цените на недвижностите во регионот Адрија, во просек за најмалку десет проценти во однос на нивото од 2022 година. Според нас, главни фактори на ваквите трендови се агресивните зголемувања на каматните стапки од централните банки, рецесиското опкружување и инфлацијата“, стои во извештајот.
Тие не дадоа точни процени за промените на цените за одделни земји. Во Македонија најверојатно нема да дојде до значителни измени, особено не во првиот квартал годинава.
