Старите станови под хипотека се ризични за европските банки

Низ Европа, банките се обидуваат да откријат како да се справат со растечкиот ризик кој се крие во станбените хипотекарни портфолија: потрошувачката на енергија.

Во Германија, најголемата економија во блокот, станува сè појасно дека многу домаќинства или не сакаат или не можат да одвојат ресурси за подобрување на енергетската ефикасност на своите домови. Германската Бундесбанк веќе предупреди дека ако не се дејствува, вредноста на имотот може значително да падне, со негативни ефекти за пошироката економија. Од Дојче банк АГ, пак, велат дека само мал дел од нивните приватни клиенти моментално се квалификуваат за зелени заеми.

„Сите банки се соочуваат со исти предизвици“, вели Тобијас Хорн, раководител на управување со портфолио за приватно банкарство во одделот за ризик на банката со седиште во Франкфурт.

Дојче банк, која има портфолио на станбени недвижности од околу 175 милијарди евра (190 милијарди долари), проценува дека на една индивидуална куќа можеби ќе и треба реновирање во вредност од повеќе од 100.000 евра за да се усогласи со највисокото ниво на енергетска ефикасност во Европската унија. Ова е еквивалентно на вкупно 80 милијарди евра за клиентите на банката во станбени недвижности.

Таквите трошоци ќе бидат додадени на редовните плаќања на хипотеките и ќе го направат сервисирањето на долгот помалку прифатливо за сопствениците на куќи. Дојче банк во својот последен годишен извештај наведува дека „највисока концентрација на кредитен ризик во заемите од регионална перспектива има на домашниот пазар на Германија, со значително учество кај домаќинствата, што вклучува најголем дел од бизнисот со хипотекарни и станбени кредити“.

Општата слика ширум Европа е дека „нема доволно пари“ за да се доведат станбените фондови до целните еколошки стандарди на блокот, рече Карстен Брзески, главен економист во ИНГ Германија. „Не можете да ги принудите сопствениците на куќи да реновираат“.

За да помогне во одложувањето, најголемата германска банка се свртува кон структурирани инструменти за намалување на капиталот. Дојче во петокот го претстави договорот со Европската инвестициска банка што ѝ овозможува да одобри попусти на повеќе од 600 милиони евра зелени хипотеки на домашниот пазар.

Од Дојче банк велат дека веќе размислуваат за повеќе вакви договори за намалување на капиталот, кои се појавија како дел од финансискиот инженеринг кој се чини дека ќе игра сè поважна улога во Европа.

Банките во Европа мора да признаат дека нивните портфолија на станбени недвижности се преполни со ризици што ги доведуваат до израз барањата за зелени станови.

Во Холандија, централната банка предупреди дека корисниците на кредити кои одлучуваат да не го направат својот дом јаглеродно неутрален, се соочуваат со пад на вредноста на нивниот колатерал. Во исто време, позајмувачите кои ги зголемуваат расположливите средства за покривање на таквите трошоци ризикуваат да станат „поранливи на негативни шокови“, соопшти централната банка. „И во двата случаи ризикот од заемот се зголемува“.

Во Британија, Лојдс бенкинг груп, која има повеќе од 300 милијарди фунти (380 милијарди долари) хипотеки на своите книшки, вели дека Британија има „најстари и најпропустливи“ станбени единици во Европа. Сепак, речиси половина од сопствениците на куќи во земјата одложуваат инвестиции поради високите трошоци поврзани со енергетската ефикасност на домовите.

Ребека Хитон, директорка за еколошка одржливост во Лојдс, вели дека банката е „загрижена поради несоодветен напредок во декарбонизацијата на 28-те милиони домови во ОК“.

Во меѓувреме, во Италија, планот за зелени станбени фондови беше заглавен во скандал откако даночните олеснувања за енергетски ефикасни реновирања резултираа со големи лажни инвестиции. Рамката оттогаш е делумно променета, а правилата за даночни олеснувања се ревидирани.

Резултатот е дека европските банки сè уште се оптоварени со станбен имот кој не ги исполнува условите за заштита на животната средина.

Претходно оваа година, законодавците на ЕУ ја усвоија Директивата за енергетска ефикасност на зградите. Воведувањето на новиот закон ќе биде постепено – ќе трае повеќе од една деценија – но сопствениците на имот кои заостануваат премногу ризикуваат да бидат оптоварени со имоти кои повеќе не можат да се продаваат или изнајмуваат. ЕУ проценува дека околу 85 отсто од зградите во блокот биле изградени пред 2000 година, а 75 отсто од нив имаат „лоша енергетска ефикасност“.

ЕУ постави цел до 2030 година да ги намали емисиите во градежниот сектор за 60 отсто, а до 2050 година ја исполни целта за целосна декарбонизација. Со 42 отсто од потрошената енергија, зградите се „единствениот најголем потрошувач на енергија во Европа“, според Европската комисија.

Дојче банк вели дека и покрај предизвиците, очекува тековните инвестиции во инфраструктурата, снабдувањето со зелена енергија и зелените градежни материјали да „остварат напредок кон нето нула емисии“ во германскиот сектор за недвижности.

Но, само во Германија, повеќе од 60 отсто од домовите ќе мора да поминат низ зелено реновирање во текот на следната деценија за да се исполнат построгите енергетски барања на ЕУ. Тој процес ќе чини некаде помеѓу 740 милијарди евра и 1 милијарда евра, според процените на ИНГ.

Хорн вели дека Дојче банк има оценки за енергетски сертификат само за околу 4 отсто од купувачите на станбен имот, што значително ја ограничува нејзината способност да издава зелени хипотеки. Уште повеќе, кога сопственикот на куќата ќе ја исплати последната рата од, на пример, 30-годишна хипотека поврзана со дом со висока емисија на штетни гасови, тој заем се брише од книгите на банката, со што се добива впечаток дека емисиите на домот исчезнале.

Всушност, „тоа не менува ништо за градежниот фонд во германското општество“ и создава „погрешна слика“ за намалување на емисиите, рече Хорн.

Дојче банк проценува дека една третина од нејзините приватни клиенти на недвижности во моментов немаат финансиски средства да ги приспособат своите домови на највисокиот енергетски рејтинг или зграда подготвена за нула јаглерод. На крајот, ова претставува закана за целта на Германија да стане нето нула емитувач до 2045 година.

Дојче банк прави што може, вели Хорн. Но, „доколку клиентот не сака да се занимава со енергетска ефикасност или нема финансиски средства, банките не можат да го сторат тоа“.