Навалија и Балканци: Истраживме колку чинат становите во Дубаи и Абу Даби

Дубаи, бисерот на Персискиот Залив, одамна престана да биде само луксузна и туристичка дестинација. Денес, тој е позициониран како еден од најатрактивните пазари на недвижности за инвеститори од целиот свет, а ова го потврди за „Блумберг Адрија“ претприемач од Србија кој живее и работи во Обединетите Арапски Емирати (ОАЕ) веќе 10 години. „Пазарот во Дубаи е исклучително привлечен. Очекувам поврат на инвестицијата при купување стан за максимум 14 години“, рече тој.

Стабилната економија на Обединетите Арапски Емирати, даночните олеснувања, либералната политика кон странските сопственици и високите приноси од кирија го направија инвестирањето во недвижности во тој дел од светот синоним за безбедна и профитабилна инвестиција. Сепак, Дубаи се издвојува далеку од другите емирати, со исклучок можеби на Абу Даби, кој има потенцијал да се приближи. Аџман, Фуџејра, Рас eл-Хајма, Шарџа и Ум eл- Кajвaјн засега остануваат во втор план.

„Пазарот на ОАЕ се подготвува да ја зголеми понудата на домување во наредниот период, а тоа е поткрепено со високи годишни стапки на раст во првата половина од 2025 година, кога станува збор за станбени проекти во изградба (на англиски off-plan proprety, значење: објект кој не е завршен, а за кој има план). Во примерот на Дубаи, една од двете клучни точки, стапката на раст на бројот на проекти е речиси 19 проценти, или вредносно 24 проценти. Силната побарувачка, поттикната од растот на населението и приливот на богати странски жители, влијае на растот на цените на недвижностите во Дубаи и Абу Даби“, вели Немања Ѓурѓевиќ, аналитичар во „Блумберг Адрија“.

Според него, Дубаи бележи годишен раст од 15,22 проценти во однос на продажните цени, а Абу Даби 18,17 проценти. Сепак, ако подетално ја разгледаме побарувачката во овие два града, може да се забележат различни тенденции.

„Абу Даби е поттикнат од растот на цените на помалите станбени единици, додека во Дубаи, купувањето поголеми станови е популарно, што ja одразува побарувачката на купувачите за простор за живеење. Поточно, средните вредности на становите со две спални соби во Дубаи имаат најголем раст од 17,3 проценти (прв квартал 2025 во споредба со првиот квартал 2024), додека цените на студијата во Абу Даби се зголемија за 32,86 проценти, а становите со една спална соба за 28,87 проценти во истиот период. Овој тренд можеме да се види и во годишните кирии: помалите станови во Абу Даби се поскапи за изнајмување, односно им носат повисока годишна кирија на сопствениците во споредба со Дубаи. Од друга страна, годишната кирија е повисока во Дубаи за големи станови во споредба со Абу Даби“, истакнува Ѓурѓевиќ.

Дубаи - инвестициска мека или лажен сјај

Во овој емират, многу дигитални номади го наоѓаат своето место под, буквално, жешкото сонце, но и претприемачи од различни сфери, вклучувајќи крипто-бизнисмени од Србија и регионот Адрија. Крипто-трговијата во Дубаи е во голема мера мејнстрим, и како што оваа активност добива на интензитет и ветува профит, така се зголемуваат и апетитите за постојан престој во Дубаи и купување недвижности.

Како што веќе пишуваше „Блумберг Адрија“ на почетокот на годината, новите станови, и покрај порастот на цените, се продаваат за само неколку часа. Постои и добро познатиот феномен „Дубаи блинг“ - начин на живот кој нуди билет за луксузен живот за, потенцијално, помалку пари. Постои и серија со исто име за овој феномен и животот на богатите во луксузниот емират, а можете да ја гледате на Нетфликс.

За споредба, цените на квадратните метри и сè друго за некои други луксузни дестинации од таканаречениот клуб на богатите, како што е Монако, се двојно повисоки отколку во Дубаи, па оттука и силната побарувачка и стабилниот пазар на недвижности.

Срушен рекорд

Првиот квартал од 2025 година означи историски максимум за пазарот на недвижности во Дубаи, со силен раст на бројот и вредноста на трансакциите со доминација на сегментот на станови во изградба (off-plan). Странските инвеститори се главните двигатели на пазарот, додека владата ги охрабрува инвестициите преку визни и сопственички олеснувања, како и инфраструктурни проекти, се наведува во јулскиот извештај на dubaihousing-ae.com.

Според достапните податоци, вкупниот број на трансакции се зголемил за 23-24 проценти во споредба со првиот квартал од 2024 година, со приближно 42.400 продадени недвижности. Сепак, првиот квартал од 2025 година забележа мал пад од 10 проценти во споредба со четвртиот квартал од 2024 година, што може да се протолкува како нормално сезонско прилагодување. Генерално, вкупната вредност на продажбата скокна за дури 31 процент на годишно ниво, достигнувајќи околу 40 милијарди американски долари.

Трансакциите поврзани со недвижности во фаза на изградба учествуваа со 59 проценти од сите продажби, што претставува зголемување од 25 проценти во споредба со истиот период во 2024 година, а најмногу трансакции беа реализирани во продажбата на станови, потоа семејните куќи во низа (но со приватен влез), а дури потоа следуваат луксузните вили со приватен двор и базен.

Пазарот на ОАЕ воопшто, но со фокус на Дубаи, покажува висок потенцијал за краткорочен закуп и долгорочен раст на капиталот, особено во атрактивните области. Во овој контекст, вреди да се истакнат престижни локации како што се Палм Џумеjра и центарот на Дубаи, со стабилен раст на капиталот. Кога станува збор за станови, JVC, Арјан и Таун Сквер се популарни, додека во сегментот на вили доминираат Ел Барша и Ел Фурџан.

Меѓу најбројните странски инвеститори се Индијците, Британците, Кинезите, Саудијците и Русите.

Каде е најдобриот поврат на вложувањето

Според најновите податоци за бруто-приносите од закупи и под претпоставка дека станот се користи исклучиво за цели на изнајмување, Дубаи бележи стапка од 6,31 процент, а Абу Даби стапка од 5,39 проценти.

„Од причините споменати погоре, просечните бруто приноси за станови со четири спални соби и поголеми станови во Дубаи се 3,38 проценти и 8,25 проценти за студија (најмалите единици). Без да се навлезе на пазарот за изнајмување, според овие приноси, за инвестиција од 500.000 евра во Дубаи (анализирано како цел град) годишната бруто-закупнина би била 31.550 евра. Понатаму, под претпоставка, што е малку веројатно, дека односот на закупнината и становите не се менува, би биле потребни речиси 16 години за почетната инвестиција да се исплати. Најмалите станбени единици во Дубаи, според горенаведените приноси, би им донеле на сопствениците 41.250 евра бруто приход од закупнина, а најголемите имоти би им донеле 16.900 евра“, забележува аналитичарот на „Блумберг Адрија“.

Тој исто така вели дека овие бројки можат да се оправдаат со фактот дека поголемите станови имаат помала веројатност да се издаваат под кирија, бидејќи купувачите ги користат за свои потреби.

„Ако ја примениме истата логика на Абу Даби, инвестиција од 500.000 евра би донела 26.950 евра бруто годишна кирија. Периодот на враќање на таква инвестиција би бил околу 18 и пол години. Четирисобните и поголемите станови имаат годишен бруто принос од 5,20 проценти и би донеле 26.000 евра бруто кирија за инвестиција од половина милион евра. Најмалите станови, со принос од 4,11 проценти, обезбедуваат 20.550 евра годишна кирија за ист износ на инвестиција. Инвеститорите би морале да чекаат 24 години и четири месеци за нивната инвестиција да се исплати, односно да се изедначи исплатливоста. Секако, дополнителни претпоставки се дека становите се издаваат под кирија во сите периоди и дека нема месеци во кои становите не генерираат кирија“, заклучува Ѓурѓевиќ.

Даночна политика

Во Дубаи нема данок на личен доход или данок на капитална добивка, ниту годишен данок на имот за поединци, што значи дека сопствениците на имоти и продавачите ги задржуваат сите приходи.

Сепак, постојат одредени еднократни такси при купување:

• Такса за пренос (DLD), која е четири проценти од вредноста на имотот (обично се дели помеѓу купувачот и продавачот);

• Административна такса: 580 AED (официјална валута во ОАЕ - дирхами: 1долар=3,7 АЕД) за вселување или 40 AED за регистрација во Oqood, за купување стан кој не е изграден;

• Брокерска провизија од околу два проценти од куповната цена;

• Такса за хипотека, која е околу 0,25 проценти од износот на кредитот;

• Данок на додадена вредност од пет проценти се применува на комерцијални имоти и одредени услуги (станбените имоти се генерално ослободени, освен за продажба надвор од планот во рок од три години).

• Општинската такса за домување за сопствениците на недвижности е пет проценти од годишната кирија, платена од закупецот и евидентирана преку системот Ejari;

• Редовни годишни такси што ги плаќа сопственикот за одржување на заедничките простории на зградата или комплексот (обично побарани од управителот на зградата или инвеститорот, а регулирани од DLD преку платформата Mollak).

Абу Даби сепак е подостапен

Даночниот режим е ист низ Обединетите Арапски Емирати (ОАЕ), но Дубаи е пазар со повисоки цени и поголема ликвидност. Од друга страна, остатокот од ОАЕ, како што е Абу Даби, може да понуди солидни приноси, а воедно таму се поприфатливи трошоците за живот. Поточно, месечните трошоци во Абу Даби за едно лице се околу 950 долари и 3.400 долари за семејство (без кирија).

Дополнително, додека цените на недвижностите и приносите од инвестициите варираат низ Емиратите, даночниот режим е сличен - нема данок на личен доход, данок на капитална добивка или годишен данок на имот, а надоместоците за пренос на имот се исти.

 

Абу Даби/Depositphotos

Од 2019 година, на странците им е дозволено да поседуваат имот во одредени области во Абу Даби, што е дополнителен поттик за инвеститорите. Станува збор за помал „хипер-пазар“ во споредба со Дубаи, што значи постабилен раст на цените и помалку шпекулации.

Иако е наведен како луксузна оаза за инвестиции, Абу Даби е сè уште подостапен и погоден за купувачи кои бараат стабилност, долгорочни инвестиции и ексклузивност без прекумерна комерцијализација. Недвижностите кои се бараат вклучуваат паметни системи, услуги за консиерж, приватни плажи, велнес зони, терени за голф и марини.

Шарџа е трет по големина емират, многу поконзервативен и затоа позатворен, а цените на имотите се значително пониски во споредба со Дубаи. Аџман е најмалиот емират, фокусиран на прифатливи имоти и пониски трошоци за живот, па затоа во него главно инвестираат инвеститори од пониската средна класа. Сепак, интересот за Аџман расте поради неговата близина до Дубаи.

Рас ел-Хајма нуди повеќе планински предели отколку плодна почва за инвестиции, а туризмот таму сè уште се развива. Сепак, конкурентската предност на Рас ел-Хајма може да биде екотуризмот, спа-центрите, луксузните резиденции во природа, како и недвижностите на плажа и терените за голф.

 

Рас ел-Хајма / Depositphotos

Конечно, тука се Ум eл-Кajвaјн и Фуџејра. Првиот е многу мирен и неразвиен, а недвижностите се доста проволни, додека вториот е единствениот емират кој не се наоѓа на Персискиот туку на Оманскиот Залив. Инфраструктурата се развива и пазарот на недвижности е сè уште во повој, но Фуџејра, наместо тоа, се фокусира на логистика и транспорт преку пристаништето.