Македонскиот пазар на недвижности е полн со парадокси. Имаме сè помалку население, а сè повеќе станови, и нивните цени се на рекордни нивоа. Високите цени на квадратен метар не ја намалуваат побарувачката. Напротив, становите, особено во Скопје, се продаваат како алва. Огласите покажуваат дека цената во главниот град на поатрактивните локации надминува и 2.000 евра за квадрат.
Аналитичарите на „Блумберг Адрија“ сметаат дека годинава пазарот ќе се излади и цените ќе паднат за околу десет отсто. Народната банка на Македонија веќе во последниот квартал лани забележа стабилизација на цените.
Колку може државата да помогне во овој процес на стабилизација? Дали освен преку даночните политики, има и други инструменти со кои може да се дејствува на пазарот со недвижности за станбениот простор да биде достапен и за лицата со просечни примања да дојдат до свој дом?
Познавачите имаат повеќе идеи. Тие одат од тоа Скопје да се претвори во затворен град, во кој веќе нема да се гради, до тоа државата да почне да се однесува како централната банка кога го брани курсот на денарот.
Државата поседува најголем број станови
„Мотивот за купување станови е да се зачува доходот со кој се располага“, вели Славко Лазовски, даночен експерт, во разговор за „Блумберг Адрија“. А во овој правец, според него, помагаат даночните политики на државата останати уште од социјализмот, кога прометот на станови беше ослободен од оданочување.
Во полза на градежната експанзија оди и фискалната несреденост на единиците на локалната самоуправа.
„Тие се неуспешни во собирањето на локалните даноци, па се принудени да се потпираат на надоместокот за уредување на градежното земјиште. За да остварат поголеми приходи по оваа основа, општините се благонаклонети кон издавање одобренија за градење“.
Тоа значи дека механизмите за контрола на пазарот се точно кај државата. Во македонскиот случај посебно, затоа што таа е најголем сопственик на станови.
Во Извештајот на АД за изградба и стопанисување на станбен и деловен простор од значење на Републиката стои дека во 2020 година во сопственост на државата биле 4.652 стана.
„Оттука се поставува прашањето дали државата може да се однесува како централната банка кога го брани курсот, па кога расте цената на становите, да продава станови – ем ќе остварува добри приходи, ем ќе ја амортизира побарувачката“, вели Лазовски.
Блумберг Адрија
Вториот начин е преку даночните политики. „Мора да се надминат слабостите во материјалните закони, кои и натаму се благи кон становите“, вели тој.
Првиот чекор, според него, е поголема наплата на данокот на имот, не толку со подигнување на даночната стапка, туку со поширокиот опфат на оданочување и подигање на даночната основа приближно до пазарната вредност на недвижностите.
Реалното оданочување е клучен елемент во моментов, особено во случаи кога сопствениците на стари куќи се разменуваат за два-три стана со инвеститорите. Во моментов се оданочува само разликата во пазарната вредност, а според европското законодавство се оданочуваат сите станови што се во промет во случајот.
„Понатаму, да се укине даночното ослободување од данокот на промет на недвижности само поради тоа што е пресметан ДДВ. Кога станува збор за оданочување со различни видови даноци, тоа не претставува двојно оданочување. Да се укине даночното ослободување за банките кога сопственоста на станот ја стекнуваат по основа на наплата на долг од хипотекарен должник доколку не го продадат станот во рок од три години од стекнувањето на станот. Фактички, ова не е никакво условено ослободување, бидејќи банките секогаш успеваат да го продадат станот врз кој била воспоставена хипотека“, вели Лазовски.
Бројот на станови поголем од бројот на домаќинства за над 240.000
Последниот попис од 2021 година покажа дека 307.187 стана во земјава се празни, а тоа е 36,6 отсто од вкупниот број. Имаме 598.632 домаќинства и 240.542 стана повеќе.
Во нив се и околу 68.000 празни куќи во одлична состојба, кои се наоѓаат во македонските села. „Ако се на едно место, тие ќе создадат град поголем од Битола“, вели Лазовски.
Поради тоа, ова што се случува во земјава го потврдува она што во економската теорија го опишува Гифеновиот парадокс. Само што во овој случај не станува збор за леб туку за станови.
„Гифен тоа го објаснувал многу едноставно - на луѓето им останува сè помалку доход за купување други прехранбени продукти, па купуваат сè повеќе леб. Дали со зголемувањето на цените се зголемува и побарувачката за становите? Би рекол, да. Ова објаснување е повеќе за однесувањето на купувачите, а помалку за добрата - во случајов становите“, заклучува Лазовски.
.webp){kind=icon}