Колку е преценета пазарната вредност на становите во Македонија?

Показателот на пазарната во однос на фундаменталната вредност на становите во просек за 2023 година укажува дека домашните цени на становите се преценети, иако степенот на преценетост бележи намалување во споредба со претходната година, наведуваат од Народната банка во новиот извештај за финансиска стабилност.

Оттаму објаснуваат дека, според статичкиот капацитет за позајмување, пазарната вредност на становите во просек за 2023 година била преценета за 10,1 проценти, што е намалување за 1,7 процентен поен во споредба со просечната преценетост за 2022 година, но и натаму е над преценетоста од 4,4 проценти во 2021 година.

„Резултатите според динамичниот капацитет на позајмување посочуваат кон повисока просечна преценетост за 15 проценти во 2023 година. Овие наоди се јавуваат како резултат на продолженото зголемување на цените на становите и растот на каматните стапки на новоодобрените станбени кредити“, пишува во извештајот.

Во него се укажува дека становите со просечна пазарна вредност не им се достапни на домаќинствата што располагаат со просечен расположлив доход при тековните пазарни услови.

„Со други  зборови, становите со просечна пазарна вредност им се достапни на домаќинствата што располагаат со натпросечен доход, додека другите домаќинства се принудени да се пренасочат кон станови со пазарна вредност пониска од просечната, односно со пониска цена по квадратен метар или со помала површина“, наведуваат од Народната банка.

Цените растат во Македонија, паѓаат во Европа

Од Народната банка констатираат дека висок раст на цените на станбените објекти на македонскиот пазар на недвижности се бележи и во 2023 година, но забележително е забавување во споредба со претходната година.

„Номиналната годишна стапка на раст на цените според индексот на цените на станови изнесуваше 12,2 проценти и иако втора година по ред бележи двоцифрена вредност, сепак е пониска за 5,6 процентни поени отколку во 2022 година“, наведуваат од Народната банка.

За разлика од забавениот раст на цените на станбените објекти кај нас, во другите европски земји се забележува нивно намалување, односно во 2023 година просечниот годишен пад на цените на становите во Европската Унија и во еврозоната изнесува 0,3 и 1,1 проценти, соодветно.

„Просечниот раст во земјите членки на Европската Унија од Централна и Југоисточна Европа (ЕУ-ЦЈИЕ) на годишна основа изнесува 5,4 проценти и исто така е значително понизок отколку стапката на промена на македонскиот пазар на недвижности, а исклучок е Хрватска, каде што е забележана двоцифрена стапка на раст на цените на становите во споредба со 2022 година“, велат од Народната банка.

Depositphotos

Реалниот раст на цените на македонскиот пазар на недвижности исто така е над просекот во земјите од ЕУ-ЦЈИЕ.

„Обемот на трансакции со станови забележа намалување на годишна основа, што се јавува во услови на продолжен период на висок раст на цените на становите и нето-заострување на кредитните услови. Во 2023 година вкупната вредност на истргуваните станови се намали за 4,2 проценти на годишна основа наспроти растот од 4 проценти во претходната година. Сепак, забрзан годишен раст е забележан кај вредноста на трансакциите со куќи во износ од 18,5 проценти во споредба со растот од 10,3 проценти во претходната година“, посочуваат од Народната банка.

Цената за изградба се врати на нивото од 2021 година

Притоа, просечната постигната цена на истргуваните станови на целата територија на земјата во 2023 година достигна 48.318 денари/м2 (785 евра/квадрат).

„Високите трошоци на трудот во градежништвото, а при натамошно зголемување на профитните маргини на градежните компании, се значаен чинител на страната на понудата што влијае врз растот на цените на становите“, велат од Народната банка. 

Од друга страна, помалиот раст на трошоците за материјали го ублажува нивото на цените на становите.

„Вкупните трошоци за изградба на нови станбени згради во 2023 година пораснаа за 9,4 проценти на годишна основа, што претставува намалување за 14,3 процентни поени во споредба со растот во претходната година. Двигател на овој раст се зголемените трошоци на трудот, кои пораснаа за 26,9 проценти и бележеа висок двоцифрен раст во текот на целата година. Ваквиот раст речиси во целост е одраз на годишниот раст на нето-платите на вработените во градежништвото вклучени во изградбата на згради од 26,2 проценти“, наведуваат од Народната банка. 

Bloomberg

Истовремено, материјалните трошоци пораснаа за 3,5 проценти на годишна основа, што во целост се должи на растот во првото полугодие, додека во второто полугодие е забележано намалување на овие трошоци.

„Забавениот раст на материјалните трошоци се јавува и во услови на пад на постигнатата цена на истргуваното градежно земјиште за 32,7 проценти во однос на 2022 година, која се врати на рамништето од 2021 година. Како последица на споменатите движења, цената на чинење на новоизградените станови по квадратен метар во 2023 година се намали за 16 проценти и се врати на рамништето од 2021 година“, укажуваат од Народната банка.

Продажбата на нови станови оди потешко

Понудата на нови станови и натаму се зголемува, главно како последица на сѐ поголемиот број станбени згради во изградба. Од НБРМ информираат дека просечната понуда на нови станови во 2023 година изнесуваше 29.684 стана, што е повеќе за 12,8 проценти во споредба со 2022 година, но претставува мало забавување во однос на претходната годишна стапка на раст од 13,3 проценти.

„Ова зголемување речиси во целост се должи на сѐ поголемиот број станови во изградба и непродадените станови, додека бројот на продадени станови бележи минимално зголемување. Меѓутоа, растот на бројот на станови во изградба забавува и е поттикнат од значителното намалување на бројот на станови за кои се издадени одобренија за градење во 2022 во споредба со 2021 година“, велат од Народната банка.

Како резултат на ваквите движења, просечното учество на становите во изградба во вкупната понуда во 2023 година изнесува 66,4 проценти (68,3 проценти во 2022 година).

„Коефициентот на апсорпција на годишна основа како мерка за степенот на продажба на понудените станови во 2023 година изнесува 26,7 проценти и е понизок од претходната година поради намалената продажба на станови од второто до четвртото тримесечје во годината“, укажуваат од Народната банка.

Според тоа, просечниот период на продажба на изградените понудени станови се зголеми на 3,7 години во однос на 2022 година, кога изнесуваше 3,3 години.

Забавува растот на кредитите на градежниот сектор

Од аспект на финансирањето на понудата на станови, забележано е значително забавување на растот кај кредитите на градежниот сектор, кое е поизразено отколку кај станбеното кредитирање.

„Кредитите кон градежништвото (вклучувајќи ги и дејностите во врска со недвижен имот) во 2023 година во просек се зголемија за 4,7 проценти на годишна основа, што е помалку за 14,3 процентни поени во однос на просечната стапка на раст во претходната година“, наведуваат од Народната банка.

Динамиката на годишниот раст по квартали е променлива и покажува знаци на забрзување во последниот квартал од годината. Стапката на нефункционални кредити на крајот од 2023 година изнесуваше 2,9 проценти и е непроменета во однос на крајот на претходната година.

„Цените на становите се под влијание на односот на понудата и побарувачката, кои не укажуваат на значителни пазарни нерамнотежи. Меѓутоа, постојат ризици за финансиската стабилност поврзани со пазарот на станбени објекти што произлегуваат од неизвесното идно движење на цените на становите, како и од геополитичките случувања, кои може да влијаат врз идниот развој на потрошувачките цени“, велат од Народната банка.

Оттаму посочуваат дека најновите податоци покажуваат ново забрзување на растот на цените на недвижностите, при што растот достигна 11,5 проценти во второто тримесечје од 2024 година.

„Сепак, остварувањето на овие ризици засега е ограничено затоа што банките се профитабилни и соодветно капитализирани за да ги апсорбираат ризиците, а носењето на макропрудентните мерки во доменот на противцикличниот заштитен слој на капиталот и квалитетот на кредитната побарувачка дополнително ја зајакнуваат отпорноста на шокови не само на банките туку и на кредитокорисниците“, посочуваат од централната банка.