Богатите со години вложуваат на црногорскиот брег - во што е тајната

Црна Гора и во 2025 година го потврдува статусот на една од најатрактивните дестинации за вложување во недвижности на Јадранот, со просечна цена на станбениот квадрат во новоградба од 2.158 евра во првиот квартал. Во Подгорица просечната цена била 2.066 евра, додека на приморјето достигнала 2.328 евра, покажуваат најновите податоци на Управата за статистика на Црна Гора (Монстат).

„Црна Гора се издвојува како врвна дестинација за инвестирање во недвижности, ако се суди според приносите и споредбата со европските и регионалните конкуренти (гледано по главни градови). Според последните податоци, просечниот принос од издавање во Подгорица од 6,39 проценти е втор во регионот, а пред неа е само Скопје со 6,71 процент. Во споредба со другите европски градови, податоците на сајтот globalpropertyguide.com покажуваат дека Подгорица се наоѓа меѓу првите десет града“, вели Немања Ѓурѓевиќ, аналитичар на „Блумберг Адрија“.

Во јунскиот извештај на „Инвестропе“ (Investrope) се сугерира дека пазарот на станбените недвижности во Црна Гора лани бил на импресивна патека на раст, со цени значително над просекот на ЕУ. Тоа, како што наведуваат, е резултат на повеќегодишен континуиран раст.

Што го движи пазарот

Надворешната побарувачка останува клучен двигател, при што две третини од купувачите во 2024 година биле странски државјани, додека напредокот во пристапувањето кон ЕУ и инвестициите во инфраструктурата продолжуваат да ја зајакнуваат довербата на инвеститорите. Најголем број купувачи доаѓаат од Србија, Турција, САД, Германија, Кипар, Русија, ОАЕ и Швајцарија.

„Туризмот, инфраструктурата и поволниот даночен систем ја поттикнуваат атрактивноста на земјата. Пазарот на недвижности во Црна Гора бележи раст, при што минатогодишните цени на недвижности на национално ниво, приспособени на инфлацијата, пораснале за 5,91 отсто. Во 2023 година растот изнесуваше дури 22,72 проценти. Годишната промена за првиот квартал од 2025 година, приспособена на инфлацијата, изнесува 9,34 проценти. Цените на недвижностите најдрастично пораснаа во крајбрежниот дел на земјата, а беа поттикнати пред сè од ограничената понуда и високата побарувачка. Атрактивноста на вложувањето е насочена кон луксузното крајбрежје, поради побарувачката од меѓународни купувачи и растот на вредноста по започнувањето на процесот на пристапување во ЕУ. Другите региони и Подгорица нудат пониски почетни трошоци, но развојот на инфраструктурата и поврзаноста со аеродромите и пристаништата им ја зголемуваат атрактивноста за во иднина“, објаснува Ѓурѓевиќ.

Додека луксузните проекти, како што се Порто Монтенегро во Тиват и неговата развојна зона Бока Плејс, или Порто Ново кај Херцег Нови, со години доминираат како најперспективни инвестициски можности, Будва и Котор остануваат центри на туристичката побарувачка за краткорочно издавање. Подгорица, пак, обезбедува стабилност преку долгорочни закупци, нудејќи ги придобивките на поголем град и поширока понуда, но без „приморскиот луксуз“. Со поволни даночни услови какви што има Црна Гора и растечки број туристи, инвеститорите што бараат сигурен поврат на вложувањето токму тука можат да ја најдат својата можност. Инаку, Црна Гора се смета за еден од најбрзорастечките пазари на недвижности во Европа.

Општиот тренд е позитивен, но приморјето го презема приматот

Графиконот го прикажува движењето на просечните цени на квадрат во новоградба во Црна Гора и во Подгорица, во периодот од првиот квартал во 2023 година до првиот квартал во 2025 година. Последните податоци на Монстат, за првиот квартал од тековната година, покажуваат дека просечната цена на квадрат на национално ниво ја надминува цената во главниот град.

Во двата случаи цените на новоградбите бележат раст во текот на набљудуваниот период, што укажува на постојано зголемување на вредноста на недвижностите, но се случува интересен пресврт во 2024 и 2025 година: просечните цени во Подгорица претежно биле малку повисоки отколку во цела Црна Гора сè до крајот на 2023 година, кога доаѓа до промена во корист на приморските дестинации.

Значи, иако Подгорица традиционално е поскап пазар, растот на цените во цела Црна Гора за време на 2024 и почетокот на 2025 година забрза, па разликата во цената меѓу Подгорица и другите делови од земјата се намалува.

Даночната политика им оди во прилог на богатите купувачи

Црна Гора има релативно поволен даночен систем за вложување во недвижности – особено во споредба со многу европски земји – создаден така што пред сè привлекува странски инвеститори. На пример, со годишен данок на недвижности од само 0,25–1 процент и без данок на шпекулативни зделки, инвеститорите можат брзо да ја продадат имотната сопственост без дополнителни казни, што обезбедува флексибилност и потенцијални приноси.

Од јануари 2024 година Црна Гора воведе прогресивен данок на имот, кој значително влијае врз премиум сегментот. Данокот изнесува 3 проценти за недвижности до 150.000 евра, се применуваат комбинирани стапки за недвижности меѓу 150.000 и 500.000 евра, додека стапките се повисоки за луксузни недвижности над 500.000 евра, што е прикажано и во табелата.

„Во тек се кинески и европски инфраструктурни инвестиции, кои ги подобруваат поврзаноста и пристапноста, особено во корист на оддалечените подрачја. Црна Гора им нуди на инвеститорите од Европа последна шанса да влезат на пазарот пред пристапувањето во ЕУ, со развиена инфраструктура и туристичка атрактивност“, вели аналитичарот на „Блумберг Адрија“.

„Се очекува Црна Гора да стане членка на ЕУ во периодот 2028–2030 година и на странските инвеститори им нуди добри можности: принос од издавање меѓу 4,64 и 6,39 проценти за трите набљудувани региони (Будва, Тиват и Подгорица). Понатаму, нема ограничувања за странско сопствеништво над недвижности, па затоа и податокот дека над 86 проценти од странските директни инвестиции во форма на сопственички вложувања се инвестиции во недвижности. Во првите пет месеци од годинава најмногу се вложувало во станови“.

За крај, Ѓурѓевиќ вели дека почетните вложувања и приносите од издавање варираат во зависност од микролокацијата на овие региони.

„Вкупно гледано, регионот на Тиват има просечен принос од 4,64 проценти, што со симулација на вложување од 300.000 евра дава годишна бруто-рента од речиси 14.000 евра. Регионот на Будва, со просечен принос од 5,85 проценти, би им донел на сопствениците годишна бруто-рента малку над 17.500 евра, а во Подгорица износот би бил нешто над 19.000 евра. Најголем принос во регионот на Будва имаат студио-апартманите (6,75 проценти), а приносите се намалуваат како што се зголемува површината на станот. За најголемите станови приносот е 5,4 проценти“.