Бургес: Следна закана од банкарството може да е комерцијалниот недвижен имот

Ако учесниците на пазарот ги крцкаат прстите поради потенцијалните последици од колапсот на банката на Силициумската Долина, „Силикон валеј“ (СВБ), само почекајте додека не ја разгледаат изложеноста на банкарската индустрија на комерцијалните недвижности, кои брзо слабеат. Се чини дека секој втор ден носи вести за продажба на некој голем имот.

Во текот на изминатите неколку недели, издавач на канцеларии, контролиран од „Пацифик инвестмент“ (Pacific Investment Management Co), не успеа да плати хипотекарни записи од околу 1,7 милијарда долари на седум згради во места како што се Сан Франциско, Бостон и Њујорк. Пред тоа, компанијата „Брукфилд“ (Brookfield Corp) не исплати кредити поврзани со две деловни згради во Лос Анџелес. Хипотека од 1,2 милијарда долари на комплекс во Сан Франциско, во косопственост на поранешниот претседател Доналд Трамп и „Форнадо риалти“ (Vornado Realty Trust), се појави на списокот за следење заеми што може да бидат загрозени.

Ако сагата во банката во Силициумската Долина го забрза доаѓањето на следната рецесија, очекувајте да видите многу повеќе имоти што ќе пропаднат порано или подоцна. Ова е лоша вест за заемодавците, бидејќи тие го зголемија своето финансирање на недвижен имот. Од средината на 2021 година вкупните заеми за недвижности и закупи на нивните сметководствени книги се зголемија за повеќе од 725 милијарди долари, или за 16 проценти, на рекордни 5,31 илјади милијарди долари, според податоците на Федералните резерви (ФЕД).

Кредити за недвижности на комерцијалните банки во САД / Bloomberg Mercury

 

Според стратегот на „БНИ Мелоун“ (BNY Mellon), Џон Велис, минатогодишниот пораст од 11,2 проценти беше еднаков на претходните четири години заедно и најголем од 2006 година. И не само тоа туку кредитите за комерцијални недвижности чинат речиси 24 отсто од сите банкарски заеми, што е најголем удел од финансиската криза. Една од причините зошто банките имаат толку голема изложеност е тоа што стана потешко ризикот да се пренесе на инвеститорите. „Пазарот на комерцијални хипотекарни хартии од вредност се намали од 240 милијарди долари годишно издавање во 2007 година на само 60 милијарди долари во 2020 година, што е пад од 75 отсто“, забележува Велис.

Во истражувачката белешка пред колапсот на банката на Силициумската Долина, Велис напиша: „Во монетарната политика, според учебниците, зголемувањата на стапките имаат цел да ги заострат финансиските и кредитните услови, што доведува до намалена економска активност. Сепак, одредени делови од економијата, особено каде што е присутна значителна потпора, може да се најдат под притисок, што често доведува до оптоварувања во финансискиот сектор. Ги следиме кредитите за комерцијални недвижности како една област од финансискиот систем каде што гледаме присуство на ранливост“.

Комерцијалните недвижности се ризик за кој главниот директор за инвестиции на „Бликли фајненшл“ (Bleakley Financial Group LLC), Питер Буквар, со месеци ги предупредува своите клиенти.

Во една истражувачка белешка кон крајот на минатата година, Буквар ги анализираше бројките. Во неговиот пример е инвеститор што платил 50 милиони долари за станбен имот во 2020 година и подигнал тригодишен заем за 70 отсто од вредноста на имотот. Претпоставувајќи дека имотот е купен со стапка на капитализација од пет отсто, тој ќе испорача годишна бруто-наемнина од околу 2,5 милиони долари.

Тоа е повеќе од доволно за покривање на околу 960.000 долари годишна камата на заемот под три отсто и покривање други трошоци, како осигурување, даноци, одржување и управување со имот. Но никој не мислеше дека каматните стапки ќе се зголемат толку брзо како што се зголемија, а овој инвеститор сега се соочува со рефинансирање оваа година со стапки од над седум проценти. Тоа, според Буквар, би ги зголемило годишните трошоци за камата на околу 2,63 милиони долари. Дури и ако инвеститорот можеше да ги зголеми кириите за 10 проценти во 2021 година и за слично толку лани, приходот од изнајмување ќе се искачеше само на околу три милиони долари. Тоа остава околу 400.000 долари за сите тие други трошоци, кои не се доволни само за даноците на имот во некои држави, забележува тој.

Секако, тоа се пресметки од заднина, но звучат вистинито и ги илустрираат проблемите што ги чекаат и инвеститорите во недвижности и заемодавците. Кредитниот стрес може брзо да се пренесе на комерцијалниот имот како што растат каматните стапки, бидејќи рефинансирањето на кредитите станува поскапо и потешко да се изменаџира, со оглед на тоа дека банките сакаат да ја намалат својата изложеност. Тоа, пак, доведува до поголема продажба на имот по пониски цени и поголем ризик од загуби за кредиторите.

Намалувањето на вредноста на имотот не доаѓа, туку веќе е тука. Широко следениот индекс на цените на комерцијалните недвижности, кој го објавува Националниот совет за недвижности, падна за 3,5 проценти во минатиот квартал, што е најголем пад од 2009 година и само втор квартален пад оттогаш. Падот го предводат деловните и станбени недвижности.

Значи, каде лежи ризикот за банките? Најчесто кај малите банки и некои големи кредитори што се специјализирани за недвижен имот. Во стрес-тестовите на Федералните резерви во 2022 година, „Велс Ферго“ (Wells Fargo & Co) доживеа најголеми загуби во долари од комерцијални недвижности, но „МТ банк“ (M&T Bank Corp) и „Хантингтон“ (Huntington Bancshares Inc) доживеаја најголеми загуби како удел во вкупните загуби од кредити и како удел во својата капитална основа.

„МТ банк“ минатата година значително ги укина своите резервирања за лоши кредити, но главно за потрошувачки и корпоративни долгови, а не и за недвижен имот. Банката ја намали својата изложеност на проекти во изградба во последните години и рече дека стресот во хотелскиот сектор се намалил.

Но потпомогнатото живеење и канцелариите сега се областите каде што проблемите би можеле да почнат да растат. Добрата вест е што кредиторите почнаа да ги заоструваат стандардите кога станува збор за обезбедување кредити за комерцијални недвижности.

Последното тримесечно истражување на ФЕД покажа дека 57,6 отсто од испитаниците пријавиле заострување на стандардите. Лошата вест е дека тоа можеби дојде предоцна, бидејќи стандардите значително се олабавија по почетокот на пандемијата.

Исправно е да се запрашаме дали тоа што се случува сега во комерцијалните недвижности може да ја доведе банкарската индустрија до повторување на штедачката и кредитната криза од доцните 1980-ти и почетокот на 1990-тите години, кога масовното пропаѓање на кредитите за недвижности и инвестиции во тој сектор доведе до рецесија.

Прерано е за одговор, но она што го научивме од таа, но и од другите епизоди оттогаш, е дека не може да имате здрава економија без здрав банкарски систем. Кризата во банката на Силициумската Долина сугерира дека можеби банкарскиот систем не е толку здрав како што мислевме.

Во моментов нема коментари за веста. Биди прв да коментира...

Остави коментар