ББА-анализа: Македонија заостанува според бројот на трговски центри

Развојот на трговските центри во регионот силно зависи од густината на населението, куповната моќ и културните навики. Во погусто населените држави како Словенија е доволен помал број поголеми центри, додека во територијално поголеми и поретко населени земји (Хрватска, БиХ), центрите се распределени порамномерно. Хрватска се приближува до европскиот просек и покажува знаци на заситеност на пазарот. Слична е ситуацијата и во Словенија, додека Србија, БиХ и Македонија сè уште го надоместуваат заостанувањето, со пониски показатели.

Хрватска: има околу 60 трговски центри, од кои приближно дваесетина поголеми се наоѓаат во загрепскиот регион и околината, додека другите се распоредени низ сите жупании. Уште во 2011 година земјата предничеше во регионот со девет големи центри, а бројот оттогаш се зголеми повеќекратно. Благодарение на туристичката побарувачка, големите центри не се концентрирани само во главниот град туку ги има во сите поголеми регионални средишта. Пазарот на примарни локации – особено Загреб – денес се смета за заситен, но експертите нагласуваат дека секундарни и терцијарни градови како Вараждин, Кутина или Лабин сè уште нудат простор за понатамошен развој, главно преку помали и пофлексибилни формати.

Словенија: приближно 30 трговски центри. Иако е помала по број на жители, Словенија има развиена култура на шопинг-центри – најголемиот комплекс „БТЦ сити“ во Љубљана се вбројува меѓу најголемите во Европа (над 450 продавници на една локација). По вкупна површина на шопинг-центри по жител, Словенија е пред Хрватска.

Србија: вкупно околу 60 трговски центри, од кои околу 40 се поголеми и модерни. Повеќето центри се концентрирани во Белград (над 15), а неколку во други поголеми градови. На 1.000 жители, Србија има 3,5 пати помала малопродажна површина од Хрватска и 4 пати помала од Словенија. Сепак, последниве години инвеститорите интензивно градат нови центри бидејќи Србија сè уште не достигнала заситеност.

Босна и Херцеговина: околу 80 трговски центри со различни големини. Овој број номинално е најголем, но треба да се нагласи дека БиХ има голем број помали локални центри. Во 2011 година земјата значително заостануваше бидејќи немаше ниту еден голем центар според светски стандарди. Ситуацијата се промени во последните десет години: отворени се неколку модерни молови, но вкупната шопинг-површина на 1.000 жители и понатаму е меѓу најниските во Европа (под 100 м²).

Македонија: има околу 15 трговски центри. Повеќето се наоѓаат во главниот град Скопје. Надвор од Скопје, само неколку града имаат поголеми шопинг-центри. Првиот вистински модерен мол е отворен во 2012 година. Поради малото пазарно подрачје, Македонија има најмал апсолутен број центри во регионот, што е и очекувано со оглед на најмалата популација. Бројот на центри по жител е сличен како во Србија, но многу помал отколку во Хрватска и Словенија.

Куповната моќ е клучна за одржливоста на трговските центри: Хрватска и Словенија, со повисок БДП по жител, порано успеале да развијат силна мрежа. Србија, БиХ и Северна Македонија заостануваат, па првите модерни молови во Белград се отвориле дури во 2007 година. Со растот на животниот стандард и пристигнувањето на странски инвеститори, проширувањето се забрза – слично како и во БиХ и Македонија.

Онлајн трговијата станува главен структурен ризик. Во 2024 година процентот на население што купува онлајн изнесувал: БиХ ≥ 39 отсто, Хрватска 59 отсто, Србија 62 отсто, Северна Македонија 63,5 отсто, Словенија 66 отсто, а регионалниот просек е 58 отсто. Сепак, уделот на е-трговијата во вкупната малопродажба останува низок: 0–5 отсто во БиХ и Србија, 5–10 отсто во Хрватска, Словенија и Македонија. Ова покажува дека е-трговијата претставува закана за одредени категории како електроника и мода, но физичките центри – особено оние со понуда за секојдневни потреби, гастрономија и услуги – сè уште имаат простор за коегзистенција.

Потрошувачката на облека во регионот е под просекот на ЕУ: Словенија е најблиску со индекс 88, Хрватска заостанува со 72, Србија, БиХ и Северна Македонија се движат меѓу 47 и 55. Ова укажува на значителен потенцијал за раст на потрошувачката во модниот сегмент и можност за развој на малопродажни капацитети фокусирани на мода.

Според „Колиерс“, трговските центри нудат атрактивни приноси: Загреб 7,25 отсто нето-принос (net initial yield),  Љубљана 7,5–8 отсто, Белград 8–8,5 отсто (малопродажните (ритеил) парковите 8,25–9 отсто). За БиХ и Македонија нема доволно официјални податоци, но се очекува повисок принос поради поголем ризик и помала ликвидност. За споредба, приносите на канцелариски и логистички објекти во регионот се движат од 7 до 8,5 отсто, што значи дека трговските центри често нудат конкурентен или повисок поврат.

 

Низ регионот е видлив нов инвестициски циклус, иако со различен интензитет: Хрватска предничи со 67.000 м² нови површини (најмногу малопродажни паркови), Словенија нема најавени големи проекти – фокусот е на реконструкции и концепти со мешана намена (mixed-use), Србија: 29.000 м² нови простори во Ниш и Кралево (2025), БиХ: проектот „Супернова“ (Supernova Grude) со околу 15.000 м² и Македонија: најголем единечен план – „Набизи малопродажен парк“ во Струга со 20.000 м². Генерално, трендот покажува проширување преку помали флексибилни формати со фокус на регионални центри и градови надвор од главните метрополи.

 

Хрватска и Словенија веќе имаат развиена и делумно заситена мрежа на трговски центри, додека Србија, БиХ и Северна Македонија сè уште го надоместуваат заостанувањето. Туризмот, куповната моќ и културните навики и понатаму силно ја обликуваат побарувачката. Онлајн трговијата останува предизвик, но засега нема доволна сила за целосно заменување на физичките формати. За инвеститорите, трговските центри во регионот претставуваат сегмент со атрактивен принос и премии – особено во земјите надвор од ЕУ – под услов на внимателен избор на локацијата и структурата на закупци (tenant-mix).