Пазарот на недвижности во Дубаи расте и покрај војната: експертите советуваат како и зошто сега да се инвестира

Само една година по експанзијата на нови повеќекатници и вили во Дубаи, за кои се натпреваруваат најбогатите бизнисмени и инвеститори, овој емират и целиот регион се најдоа во состојба на страв и неизвесност. Вистина е дека Обединетите Арапски Емирати со текот на времето изградија стабилна оаза за живеење и бизнис, па овие денови минуваат без поголема паника. Сепак, се поставува прашањето какви би можеле да бидат последиците од војната на Блискиот Исток врз пазарот на недвижности во ОАЕ – и дали воопшто ги има.

Влатко Мрвош, сопственик на агенцијата „Проагент“ (Proagent), со деветгодишно искуство токму во Емиратите, за „Блумберг Адрија“ вели дека ескалацијата на регионалните конфликти и последователните логистички тешкотии во воздушниот сообраќај не ја нарушиле стабилноста на пазарот на недвижности во ОАЕ.

„Податоците укажуваат на високо ниво на институционална отпорност на Дубаи и Абу Даби. Сегашната ситуација, всушност, потврдува дека ОАЕ се примарна ‘безбедна база’ во регионот, способна да одржи стабилност и покрај неповолните надворешни фактори. На почетокот на оваа недела, поточно на 9 март, Дубаи забележа дури 941 трансакција, со вкупна вредност поголема од 820 милиони евра. Продадени се 715 стана и куќи, 111 згради и 115 земјишта. Иако тензиите постојат, тие дополнително ја истакнуваат институционалната сила на ОАЕ. Додека други земји во регионот се подложни на брзи промени, Дубаи и Абу Даби и во овој предизвикувачки период ја потврдуваат својата улога на ‘засолниште’“, вели Мрвош.

Сепак, природно е во вакви ситуации да постои одредена доза на претпазливост и загриженост. Иако трансакциите продолжуваат без пречки, Мрвош вели дека клиентите од регионот Адрија што инвестирале во недвижности во Обединетите Арапски Емирати чувствуваат одредена загриженост, но дека нема место за паника.

„Токму во најтешките моменти системот на ОАЕ ја покажува својата целосна сила, што влева доверба кај инвеститорите. Интересот за Дубаи во изминатите денови не само што не опадна туку и дополнително се зголеми“, истакнува Мрвош, нагласувајќи дека високиот обем на тргување среде криза покажува трансформација на пазарот. Тоа значи дека купувачите повеќе не мора физички да бидат присутни за да ја обезбедат својата имотна инвестиција, туку користат напредни дигитални платформи за влез на пазарот.

Ѓорѓе Ѓорѓевиќ, консултант за недвижности во „Брик Про“ (Brick Pro), за „Блумберг Адрија“ вели дека во последните денови има одредена промена во расположението меѓу инвеститорите што размислуваат за купување недвижности во Дубаи и во другите емирати, но дека таа засега повеќе има карактер на краткорочна претпазливост отколку вистинско повлекување од пазарот.

„Поискусните инвеститори најчесто знаат дека во ситуации каква што е сегашната на Блискиот Исток, првичниот впечаток не мора секогаш целосно да ја одразува реалната состојба на пазарот, па токму во такви моменти некои гледаат и потенцијална инвестициска можност. Има и такви што преминуваат во таканаречен режим ‘почекај и види’ (wait-and-see), односно привремено ги одложуваат одлуките додека не добијат појасна слика за развојот на конфликтот. Наедно, треба да се нагласи дека пазарот влезе во оваа ситуација од многу силни позиции. Во 2025 година Дубаи забележа рекордни трансакции од околу 917 милијарди дирхами, односно околу 250 милијарди долари, што покажува длабока ликвидност и силна меѓународна побарувачка“, додава Ѓорѓевиќ.

Bloomberg

Две и пол децении изградба на царството

Ако накратко се вратиме во раните двеилјадити, сè започна со амбицијата на властите да привлечат богати странци. А како тоа да се направи најефикасно ако не со поставување стабилна платформа за брз и едноставен развој на бизнисот и секојдневниот живот. Пазарот на недвижности во ОАЕ, со акцент на Дубаи, растеше паралелно со идејата Емиратите да се позиционираат како глобален центар за капитал, туризам и луксуз. Требаше да се понуди нешто што другите престижни пазари го немаат. Клучната пресвртница се случи во 2002 година, со воведувањето на т.н. зони со целосна сопственост на недвижностите (freehold), кога на странците првпат им беше дозволено да купуваат недвижности во одредени делови од градот.

Во годините што следуваа беа почнати големи проекти како „Палм Џумеира“ (Palm Jumeirah), чија изградба започна во 2001 година, „Дубаи Марина“ (Dubai Marina) и подоцна „Бурџ Халифа“ (Burj Khalifa), отворен во 2010 година. Истовремено беа воведени долгорочни визи за инвеститори и сопственици на недвижности, додека државата масовно инвестираше во инфраструктура – аеродроми, пристаништа и финансискиот центар ДИФЦ (DIFC).

Резултатот беше силен раст на пазарот: цените на квадратен метар во одредени луксузни зони пораснаа за повеќе од 200 отсто меѓу 2002 година и пазарниот врв во 2008 година. По корекцијата на цените по глобалната финансиска криза, пазарот повторно зеде замав, особено по пандемијата. Според податоците на Секторот за земјиште на Дубаи, бројот на трансакции со недвижности во 2023 година надмина 166.000, што е повеќе од двојно во однос на околу 80.000 трансакции регистрирани во 2020 година, додека цените на луксузните вили во одредени квартови пораснаа за повеќе од 40 отсто во само две години.

Со оглед на актуелната ситуација, природно се наметнува прашањето за евентуална корекција на цените. Според Мрвош, ризик од ценовни промени постои и последиците веќе се видливи на пазарот на половни недвижности. Сепак, тој напоменува дека кризата не се доживува на ист начин од сите, па многумина ја користат како можност за „поволно купување“, што се случува и вообичаено кога на продавачот му се брза да ја продаде својата недвижност од некоја итна причина.

 

 

Она на што треба да се обрне внимание, без разлика дали сте инвеститор или купувач на недвижност за лични потреби, е ранливоста на пазарот поврзана со начинот на финансирање на купувањето, а не со самиот сектор. Конкретно, најчувствителен е сегментот на недвижности што се финансира со кредити или од тековно деловно работење. Ако финансирањето е поврзано со бизнис што поради војната ослабел, таквите инвеститори често бараат излез од инвестицијата, обидувајќи се барем да го зачуваат вложениот капитал, иако без профит.

Од друга страна, објаснува Мрвош, оние што инвестициите ги финансираат со сопствени, веќе акумулирани средства продолжуваат со вложувањата, а често и дополнително ги зголемуваат, бидејќи некои недвижности прекуноќ станале „можност“. Значи, без разлика дали станува збор за луксузни проекти, средниот сегмент или недвижности за изнајмување нема голема разлика во отпорноста на последиците од војната, бидејќи сите три столба се стабилни.

.

Bloomberg

База за капитал и моќта на „Дубаи блинг“

Војните и геополитичките тензии често предизвикуваат егзодус на капитал и луѓе од погодените подрачја, а Дубаи во такви ситуации често профитира како една од главните дестинации за прилив на пари. Претходните кризи го покажаа тоа повеќепати, вклучително и по почетокот на руската инвазија врз Украина во 2022 година.

„Секогаш кога регионот влегува во криза, побарувачката за недвижности во Дубаи расте, бидејќи богатите слоеви од поширокиот регион, вклучувајќи го и Блискиот Исток, но и Источна Европа, бараат физичка безбедност за своите семејства и правна сигурност за својот капитал. Затоа пазарот на недвижности останува релативно стабилен: Дубаи со текот на времето прерасна од регионален центар во своевидно глобално засолниште за капитал“, објаснува Мрвош, истакнувајќи ги ескроу-сметките како клучен механизам за заштита.

„Еден од најважните механизми за заштита на инвеститорите во Обединетите Арапски Емирати е ескроу-сметката (Escrow Account), која претставува темел на сигурноста при купување недвижности, особено во периоди на геополитичка неизвесност или војна. Станува збор за систем што обезбедува средствата на купувачите да не завршат во приватните фондови на инвеститорот, туку да се користат исклучиво за изградба на конкретниот проект. Инвеститорот не може да започне со продажба на станови ниту да прима уплати додека не добие дозвола од регулаторот РЕРА (RERA) и не отвори посебна ескроу-сметка наменета токму за тој проект. На тој начин инвеститорите имаат дополнителна правна и финансиска заштита дека нивните средства ќе бидат употребени исклучиво за реализација на недвижноста што ја купуваат.“

Сепак, покрај правно-финансиските олеснувања и механизмите за сигурност, не треба да се потцени ниту општествено-културниот контекст што го нудат Дубаи и Абу Даби. Накратко, таа вредност е врвниот стил на живот. Искуството на агентите за недвижности го потврдува токму тоа: стилот на живот како животна вредност е еден од клучните мотиви поради кои купувачите се одлучуваат да инвестираат во недвижности во Обединетите Арапски Емирати.

„Станува збор за начин на живот што подразбира уживање во она што сте го стекнале со сопствен труд, додека мотивот за заработка од недвижноста често доаѓа дури потоа. Затоа многу инвеститори размислуваат и за преселување, отворање компанија во ОАЕ и започнување ново животно поглавје“, додава Мрвош.

Ѓорѓе Ѓорѓевиќ напоменува дека во вакви ситуации е важно да се разбере феноменот дека Дубаи често парадоксално профитира од регионалните кризи. „Кога геополитичката нестабилност во регионот расте, дел од капиталот од соседните земји – особено од поединци и компании со висока нето-вредност – бара посигурна и регулаторно постабилна дестинација, а Дубаи досега најчесто се перципира токму како таков финансиски и деловен центар. Во практика се гледа дека најпогодени се инвеститорите што дури размислувале за вложување и сè уште не биле блиску до конечна одлука. Наспроти тоа, поискусните инвеститори заземаат потрпелив пристап и чекаат појасни сигнали пред да донесат одлука.“

Сепак, тој вели дека е реално да се очекува одредено забавување на пазарот на недвижности во споредба со претходниот период, но за посериозни процени за евентуални корекции на цените потребно е да се почека и внимателно да се следи понатамошниот развој на настаните.

„Доколку тензиите продолжат подолг временски период и доколку Дубаи почне да се перципира како место каде што луѓето не се чувствуваат целосно безбедно, тогаш секако би можеле да очекуваме посериозни корекции на пазарот. Сепак, засега инвеститорите се обидуваат да ја амортизираат актуелната ситуација преку различни погодности за купувачите – пред сè преку намалување на почетното учество на околу 10 отсто, како и преку пофлексибилни планови за отплата и дополнителни бенефиции што им го олеснуваат влезот на инвеститорите на пазарот во овој момент.“

Исто така, нагласува Ѓорѓевиќ, важно е да се напомене дека лидерите на Емиратите во моментов вложуваат големи напори за да ја задржат перцепцијата за Дубаи како стабилен и безбеден глобален инвестициски центар. „Токму таа посветеност на зачувување на стабилноста и довербата на инвеститорите претставува една од клучните надежи дека пазарот и оваа ситуација ќе успее релативно добро да ја надмине.“

Bloomberg

Ултралуксуз, другите емирати и ширење на инвестициските мапи

Дубаи и Абу Даби учествуваат со околу 70-80 отсто од вкупната вредност на трансакциите на пазарот на недвижности во ОАЕ, додека Рас ел Хајма меѓу емиратите бележи најбрз раст на цените – до речиси 40 отсто годишно во одредени сегменти поттикнат од новите луксузни проекти, казино-ресортите и развојот на туризмот.

 

 

Геополитичките ризици ги погодуваат сите сектори, па ни ултралуксузните недвижности не се целосно имуни. Сепак, како што објаснува Мрвош, разликата е во тоа кој ја дочекува кризата со голем капитал, а кој со ограничен буџет. Брендираните резиденции, како проектите на „Булгари“ (Bvlgari) или „Бугати“ (Bugatti), веќе со самата цена ги „филтрираат“ купувачите, станува збор за инвеститори со силна финансиска основа, поради што краткорочните кризи имаат значително помало влијание врз нив. Таквите недвижности најчесто се гледаат како долгорочен имот и дел од животниот стил, а не само како инвестиција. Затоа е тешко да се зборува за презаситеност на пазарот на скапоцени недвижности.

„Булгари ресорт Дубаи Марина енд резиденсис“ | Foto: Bvlgari Resort Dubai

„Половина од светот продава, а половина купува“, вели тој, потсетувајќи дека во светот има околу 60 милиони милионери и околу 3.000 милијардери. Токму таа глобална база на исклучително богати купувачи постојано го подигнува стандардот на луксуз и ја одржува побарувачката. „Нивните вложувања имаат и поширок ефект, бидејќи поттикнуваат економски раст и нови проекти.“

Истовремено, инвестициската мапа на ОАЕ во последните години почнува да се шири и надвор од двата најпознати центри – Дубаи и Абу Даби. Рас ал Хајма и Ум ел Кувајн сè повеќе привлекуваат инвеститори што бараат поинаков профил на ризик и принос.

Лаунџ во „Булгари ресорт Дубаи“ | Bvlgari resort Dubai

Ѓорѓевиќ исто така од сопственото искуство потврдува дека брендираните резиденции се еден од најизразените трендови на пазарот на луксузни недвижности во Дубаи во последните години.

„Проектите поврзани со познати светски брендови или луксузни хотелски синџири често ја зголемуваат вредноста на недвижноста, бидејќи на купувачите им нудат нешто повеќе од самата квадратура, одреден стил на живот, препознатлив дизајн, врвно ниво на услуга и репутација на брендот. Таквите проекти се особено барани меѓу меѓународните инвеститори и купувачи со висока куповна моќ, па во практика често се случува брендираните резиденции да имаат повисока цена по квадратен метар во однос на стандардните луксузни проекти на истата локација.“

Bugatti Residences by Binghatti

Погледнете ја галеријата

Bugatti Residences by Binghatti

Погледнете ја галеријата

Bugatti Residences by Binghatti

Погледнете ја галеријата

Bugatti Residences by Binghatti

Погледнете ја галеријата

Bugatti Residences by Binghatti

Погледнете ја галеријата

 

Во последно време особено Рас ал Хајма дојде во фокус по најавата за изградба на интегриран луксузен ресорт со лиценца за казино на островот Ал Марџан, проект што веќе привлече милијарди долари странски инвестиции. Овој емират се позиционира и како дестинација за луксузен и авантуристички туризам, благодарение на атракции како планината Џебел Џаис и најдолгиот зиплајн во светот.

Според Мрвош, изградбата на ресортот „Вин ал Марџан Ајленд“ (Wynn Al Marjan Island) претставува своевидно „тектонско нарушување“ на инвестициската мапа на Блискиот Исток. ОАЕ со децении ја градеа економијата врз нафтата, трговијата, туризмот и недвижностите, додека овој проект воведува сосема нов сектор, гејминг и интегрирани ресорти. Токму поради тоа Рас ал Хајма почнува да привлекува нов тип институционални инвеститори, како пензиски и хеџ-фондови, кои претходно не беа активни во тој дел од Емиратите.

Ѓорѓевиќ се надоврзува истакнувајќи дека главната предност на овој емират е долгорочниот потенцијал за раст што инвеститорите веќе го препознаваат. Сепак, тој вели дека е тешко да се очекува дека овој емират и другите, надвор од Дубаи и Абу Даби, во блиска иднина значително ќе ја променат инвестициската мапа во ОАЕ. Дубаи и Абу Даби и натаму имаат огромна предност – пред сè поради три децении порано започнатиот развој и глобалната препознатливост. Од друга страна, за инвеститорите што го пропуштиле првичниот бран на раст во Дубаи, овој емират сега често се гледа како „втора можност“ за влез на пазар со висок потенцијал за капитална добивка.

„Искуството од претходните кризи покажува дека пазарот на недвижности во Дубаи релативно брзо закрепнува и често излегува од таквите периоди уште посилен. По глобалната финансиска криза, пандемијата и регионалните тензии, Дубаи беше меѓу првите што повторно привлекоа инвеститори, со раст на цените и бројот на трансакции. Особено за време на пандемијата, кога цените во одредени сегменти паднаа, инвеститорите што тогаш купуваа подоцна остварија значителен раст на вредноста на имотот. Затоа некои од инвеститорите и денес ваквите ситуации ги гледаат како потенцијална можност, а не само како ризик. Ликвидниот пазар, стабилната регулаторна рамка и силната меѓународна побарувачка овозможуваат релативно брзо закрепнување кога ситуацијата ќе се стабилизира. Сепак, во вакви периоди клучен е рационалниот и долгорочен пристап, бидејќи токму таквата стратегија на пазарот во Дубаи во минатото се покажала како најисплатлива“, заклучува Ѓорѓевиќ.