ББА анализа: Какви се очекувањата за градежништвото во Македонија и регионот?

Градежната активност во регионот Адрија продолжува првенствено да биде поттикната од изградбата на станбени и нестанбени згради, со оглед на тоа што стапките на раст во високоградбата се повисоки отколку во нискоградбата. Со исклучок на Хрватска и до одреден степен, Босна и Херцеговина, сите други земји во регионот доживеаа пад на градежните работи од почетокот на 2025 година, во споредба со градежната активност забележана на крајот од претходната година.

Градежна активност во земјите од регионот

Во првите три месеци од 2025 година, вкупниот обем на градежништво во Хрватска се зголеми за 8,5 проценти во споредба со истиот период во 2024 година, што укажува на стабилен секторски раст и позитивен моментум што се очекува да продолжи во остатокот од годината. Секторот се соочува со значителни предизвици, вклучително и недостиг од квалификувана работна сила и процеси на набавки кои честопати не успеваат да резултираат со избор на изведувач. Неодамнешниот раст е во голема мера поттикнат од фондовите на ЕУ, која финансираше значителен дел од напорите за реконструкција. Во јануари 2025 година, обемот на градежни работи се зголеми за 11,7 проценти во споредба со истиот месец минатата година. Растот беше поизразен кај високоградбата, која забележа пораст од 14,1 проценти, додека нискоградбата порасна за 10,1 проценти. Позитивниот тренд продолжи во февруари и март 2025 година, при што градежништвото се зголеми за 7,5 проценти и 6,3 проценти на годишно ниво, соодветно. Поточно, високоградбата се зголеми за 10 проценти во двата месеци, а другите видови градежништво се зголемија за 5,5 и 2,6 проценти во истиот период.

Забавувањето на градежната активност во Србија на почетокот на оваа година не е изненадувачки, бидејќи последниот квартал од 2024 година означи еден вид рекорд во градежниот сектор. Во првиот квартал од 2025 година, вредноста на градежните работи во Србија се намали за 7 проценти. Гледано по видови на градба, работите на згради се зголемија за 4,8 проценти, додека работите на други видови објекти се намалија за 10,2 проценти. Падот беше особено забележлив кај нискоградбата во секој месец од првиот квартал од 2025 година - стапката на опаѓање на градежните дозволи за инфраструктурни работи се зголемуваше од -2,8 проценти во јануари, на -10,8 проценти во февруари до  -17,2 проценти во март. Индикаторите за февруари и март укажуваат на можно закрепнување на трендот за станбените згради со оглед на тоа што стапките на издадени дозволи изнесуваа - 9,3 проценти и 4,1 проценти, соодветно.

Македонија, заедно со Хрватска, е единствената земја што забележа значителни стапки на раст на градежната активност од почетокот на оваа година. Годишната стапка на раст на обемот на градежната индустрија во првите два месеци е зголемена за 7,9 прценти. Очекуваната вредност на договорените градежни работи во првиот квартал од 2025 година е поголема за 60 проценти на годишно ниво.

Вредноста на работите во нискоградбата се зголемува главно поради силната побарувачка за државни инфраструктурни проекти. Исто така, инфлацијата на градежните материјали и недостигот од градежни работници играат улога во зголемувањето на вредноста на работите.

Вкупното производство во градежниот сектор на БиХ во првиот квартал од оваа година забележа мал пад од 0,2 проценти во споредба со последниот квартал од претходната година. Оваа промена првенствено беше поттикната од пад од 0,6 проценти во нискоградбата, што растот на високоградбата не можеше да го компензира. Сепак, кога се споредуваат првите квартали од оваа година и минатата година, имаше скромен пораст на градежништвото од 0,4 проценти, поткрепен со пораст од 1,6 проценти во високоградбата. Генерално, градежната индустрија во БиХ остана релативно стабилна, не покажувајќи значително отстапување од нивоата од 2024 година.

Почетокот на 2025 година за градежниот сектор во Словенија беше обележан со мешани трендови. Вкупниот резултат е намалување од 7,3 проценти на градежната активност во првиот квартал во споредба со истиот период минатата година. Во однос на вредноста, во февруари 2025 година, вредноста на завршените градежни работи се намали за 4,1 проценти во споредба со претходниот месец и за 10,8 проценти во споредба со истиот месец од претходната година. Во првите два месеци од 2025 година, вкупната вредност на градежните работи беше за 4,3 проценти пониска во однос на истиот период од 2024 година. Падот е особено изразен во нискоградбата, каде што е забележано намалување од 22,6 проценти, додека специјализираните градежни активности се зголемија за 11,4 проценти, а висоградбата се зголеми за 4 проценти.

Градежни активности по вид

Во споредба со крајот на 2024 година, првиот квартал од оваа година не донесе никакви промени во понудата на простор во трговски центри и малопродажни паркови во регионот Адрија. Градежната активност стагнираше, но само на краток рок, бидејќи во моментов има бројни проекти во изградба. Од гледна точка на инвеститорот, прајм приносите одат во прилог на трговските центри. Според податоците на ЦБРЕ (CBRE), во Србија и Хрватска, прајм приносите се во просек за 0,25 п.п. повисоки за трговските центри, додека во Словенија разликата е 0,75 п.п. Овие разлики не се изненадувачки со оглед на популарноста на трговските центри во Словенија и активниот сегмент на малопродажни паркови во Србија и Хрватска. Просечните кирии по квадратен метар во малопродажните паркови се слични во овие земји, почнувајќи од 9 до 13 евра.

Достапниот канцелариски простор во највисоките класи е речиси непостоечки - Белград има „најмногу“ достапен, со само 3,8 процетни, Загреб има 3 проценти, а Љубљана само 2 проценти. Приносите од највисоките цени во овие градови се речиси еднакви, почнувајќи од 7,5 до 7,75 проценти. Со оглед на тековната побарувачка за канцелариски простор, тековните градежни проекти покажуваат дека Загреб ќе ја зголеми својата понуда за нешто помалку од 6 проценти во иднина. Повеќето од проектите во изградба се концентрирани во централниот деловен округ (над 70 проценти од проектите), каде што во моментов е достапен само околу еден процент од канцеларискиот простор. Љубљана води по неколку индикатори во метриките за канцелариски простор - покрај тоа што има најмалку достапни квадратни метри, проектите во изградба со вкупна површина од 95.000 квадратни метри пропорционално ќе ја зголемат понудата на канцелариски простор најмногу. Меѓу регионалните главни градови, Љубљана моментално има најмалку канцелариски простор, така што нејзината понуда на канцеларии значително ќе се зголеми во текот на следните две години.

Развојот на патната инфраструктура во Србија во последните неколку години придонесе за одржување на прајм приносите за индустриски и логистички имоти на стабилно ниво од 2022 година. За разлика од Белград и Србија, во Хрватска и Словенија овие два индикатори се движеа во спротивни насоки од 2022 година – прајм приносите се намалија, додека цените за изнајмување се зголемија. Според овој тренд во двете земји, цената на имотот се зголеми побрзо од цените за изнајмување, што резултираше со тренд на намалување на приносите. За разлика од Хрватска и Србија, Словенија нема значителен удел во идната индустриска и логистичка изградба, што се совпаѓа со целокупното темпо на градежна активност на тој пазар.

Очекувања

Мешаните трендови во градежната индустрија низ земјите од регионот Адрија не нудат унифицирана слика за регионалниот развој. Некои земји, како што е Србија, доживеаа исклучително активна, речиси рекордна година во однос на градежната активност, што го отежнува надминувањето на тие резултати во 2025 година. Врз основа на издадените градежни дозволи, се очекува Словенија да забележи зголемена градежна активност во наредниот период, бидејќи годишната стапка на раст на дозволите во првиот квартал достигна 16 проценти. Засега, производството во градежништвото во првиот квартал останува пониско во споредба со истиот период минатата година, но се очекува моменталната негативна стапка на раст од 7,3 проценти да се префрли на позитивна територија на краток рок. Македонија се соочува со забавување на растот на градежниот сектор, бидејќи бројот на издадени дозволи се намали за 4,3 проценти на годишно ниво, и покрај релативно силните резултати во првиот квартал. Кога се гледа вкупната градежна активност во регионот, целокупниот моментум е главно поттикнат од Хрватска, а во помала мера од БиХ. Хрватска, исто така, се подготвува да го спроведе својот стратешки план за развој на железничката инфраструктура, за кој се очекува да го зголеми придонесот на нискоградбата во вкупната градежна активност.