Кои фактори ја забавуваат острата корекција на цената на становите?

Цените на недвижностите низ регионот Адрија очигледно ќе останат високи уште некое време, иако во некои земји е забележан пад на прометот. Главна заедничка карактеристика на сите пазари е слабата понуда, особено кога станува збор за нови згради. Ниту една од земјите не очекува голем број нови станови во блиска иднина, а високите трошоци за материјали, работна сила и задолжување, заедно со силната побарувачка, не оставаат многу простор за значителни корекции на цените. Прашавме надворешни аналитичари и познавачи од сите земји од регионот, за да ги оцениме следните движења на цените на недвижностите.

Цените во Македонија стагнираат

Според сознанијата за движењата во Македонија, остар пад на цените не треба да се очекува. Градежниците велат дека клучната причина за тоа лежи во високите цени на материјалите, кои не се намалуваат брзо. Исто така, недостигот од работна сила врши притисок врз цените, што доведува до зголемување на трошоците за платите.

Пазарот на недвижности во Македонија во 2024 година влезе со рекордни цени, а падот на цените што се очекуваше годинава не се случи, туку само забави растот на цените на становите. Во четвртиот квартал од 2023 година становите поскапеле за седум проценти во однос на истиот период претходната година, што сепак е значително забавување, кое во претходните квартали континуирано беше над двоцифрената граница. Во третиот квартал, растот на цените изнесуваше 11 отсто на годишна основа, што, пак, претставуваше значително забавување во однос на ланските 21 отсто.

Градежниците не очекуваат промени на пазарот на недвижности за 2024 година. Според Ивица Јакимовски од Градежната комора при Сојузот на стопански комори, цените нема да се зголемат.

„Единствено за што сум сигурен е дека нема простор за зголемување на цените на становите. Не сум сигурен дали има простор за намалување во овој момент. Имаме стабилни цени на градежните материјали, така што немаме проблеми од таа страна, но ние имаме проблем на страната на работната сила. Недостигот од работници создава притисок за раст на платите, што може да биде вистински товар во наредниот период“, вели Јакимовски.

Годинава, според Јакимовски, и покрај високите цени и високите трошоци за задолжување, продажбата останала на нивото од претходната година. Таквиот тренд се очекува да продолжи, од едноставна причина што понудата и побарувачката во земјава се на исто ниво.

 

Цените во БиХ достигнаа рекорди

Неизвесноста и нестабилноста на пазарот за градежни материјали и работна сила, профитот на инвеститорите, инфлацијата, недостигот од конкуренција и од нови градежни проекти се главните причини зошто цените на недвижностите во Босна и Херцеговина се зголемуваат во просек за 18 проценти годишно од 2021 година до крајот на вториот квартал на 2023 година. Сепак, се чини дека цените на недвижностите го достигнаа својот врв, па се очекува стагнација во наредниот период, додека пад на цените најверојатно нема да има во текот на следната година.

Елвиса Пилав од агенцијата „Метропола некретнине“ за „Блумберг Адрија“ изјави дека сè уште не очекуваат пад на цените и дека падот на цените на недвижностите веројатно е далеку.

„Очекуваме во некој нареден период да дојде до привремена стагнација, но не веднаш, туку можеби на крајот на следната година и почетокот на 2025 година, под услов да се подобри состојбата со понудата на недвижности на пазарот, т.е. да се зголеми бројот на недвижности достапни за купување“, посочува Пилав.

ККД

Пилав уште вели дека пазарот во моментов се соочува со недостиг од станови, а голема побарувачка, и дека цените на недвижностите ќе продолжат да растат сè додека градот Сараево не успее да понуди повеќе недвижен имот за купување и додека не се задоволат потребите на купувачите.

„Што се однесува на падот на цените, за тоа веќе е потребна масовна градба, што на некој начин го очекуваме, но сосема е неизвесно дали воопшто ќе се случи во следните пет години“, додава Пилав.

Иако цените на квадратурата се зголемени низ цела БиХ, тие сè уште се значително пониски во споредба со Сараево. Во поголемите градови на Босна и Херцеговина цените по квадратен метар варираат од 1,5 до шест илјади конвертибилни марки за премиум градба.

Стабилизација на цените во наредната година очекуваат и експерти од агенциите за недвижности од Тузла, Бихаќ, Бјелина и Требиње.

 

Мал пад на станбениот сектор во Србија

Во Србија е намалена активноста при купување недвижен имот, а се очекува тоа да не се промени значително ниту годинава. Закрепнување на пазарот се предвидува дури кон средината на 2024 година, додека раст на пазарот е проектиран само за 2025 година, без значителен пад на цените на недвижностите.

Небојша Нешовановиќ, виш директор и шеф на процени во ЦБРЦ, истакнува дека Европа е на дното на пазарниот циклус и дека закрепнувањето се очекува веќе кон средината или есента на 2024 година.

Тоа имплицира дека периодот што следува ќе го претставува дното на пазарниот циклус, што би значело најповолно време за купување недвижен имот со најголем простор за преговори со продавачите. Во тој период не се очекува значителен пад на цените, туку намален обем на тргување, односно помал број трансакции.

Агентката за недвижности Катарина Лазаревиќ забележува пад на прометот од 30 до 50 отсто, со очекување дека состојбата нема драстично да се промени годинава. Цените на новоизградените станови не паѓаат, туку становите во старите згради се продаваат по пониски цени од досегашните.

„Верувам дека ќе има дополнителни корекции на цените кај старите згради, додека кај новите згради сè зависи од инвеститорите и нивната подготвеност да жртвуваат дел од својот профит за подобра продажба на становите. Новите згради ги купуваат луѓе што имаат пари кај себе и кои недвижностите ги гледаат како инвестиција. Речиси нема купувачи што ги купуваат преку кредит“, вели Лазаревиќ.

 

Намалување на прометот во Хрватска

Пазарот на недвижности во Хрватска заладува, но иако можеше да се заклучи дека падот на прометот ќе резултира со намалување на цените на недвижностите, се чини дека тоа нема да се случи толку брзо и линеарно.

Клара Матиќ, раководителка на секторот за пазарот на капитал во „Колиерс“, истакнува дека во првите шест месеци од лани во Хрватска и Загреб биле продадени околу 20 отсто помалку станови отколку во истиот период во 2022 година.

„Не очекуваме значителни корекции на цените на станбените недвижности, особено не на краток рок, а клучна причина е недостигот од понуда. Важно е да се напомене дека од 2014 до 2023 година се изградени околу 67 илјади стана помалку на национално ниво, што претставува пад од приближно 40 отсто, а околу 27.000 стана помалку во Загреб, што е пад од приближно 60 отсто во споредба со претходниот деветгодишен период од 2005 до 2014 година. Покрај слабото закрепнување на градежната активност, резервата од имоти е намалена поради штетите од земјотресот и зголеменото користење станбен простор за краткорочно изнајмување“, објаснува Матиќ.

Сплит/Марио Стрмотиќ, Хина

Матиќ предупредува дека еден од најголемите проблеми е слабата вредност на парите при купување станбена недвижност.

„Со оглед на недостигот од нова градба, цените на старите згради значително пораснаа, па купувачите доколку сакаат да го решат станбениот проблем, се согласуваат на компромиси. Тоа нема да се промени ниту во 2024 година, бидејќи бројот на најавените проекти сè уште е мал. Тоа главно се должи на недостигот од земјиште, особено на поголеми парцели, недоволно активното просторно планирање и бавноста на издавањето градежни дозволи. Нашите најголеми градови, Загреб и Сплит, не работат доволно на урбаното обновување на големите постојни проекти. Порастот на каматните стапки негативно се одразува бидејќи го поскапува финансирањето, а кога на тоа ќе се додадат зголемувањето на трошоците за изградба и високиот ДДВ за новоградбите од 25 проценти, може да дојде до намалување на бројот на проекти“, посочува Матиќ.

 

Стабилизација на цените во Словенија

Цените на недвижностите нема да паднат ниту во Словенија. Според Бранко Поточник од агенцијата „ИНСА некретнине“, во изминатата година се заострија условите за кредитирање и се зголемија каматните стапки , а резултатот се одразува со намалување на бројот на трансакции со недвижности и стабилизирање на цените. Главно станува збор за корекција на некои цени што скокнаа во периодот по кризата со ковид, особено во некои области во Словенија. Тука е и највидливо стабилизирањето на пазарот и на цените.

„Искрено се надевам дека 2024 година ќе помине мирно, без поголеми потреси. Не очекувам големи поскапувања или падови на цените на недвижностите“, додава тој.

Што се однесува до новоградбите, тој посочува дека словенечките инвеститори научиле да бидат внимателни од суровата лекција што ја имаа во 2008 година, кога почна банкарската криза.

„Во моментов немаме големи градежни зафати во Штаерска. Инвеститорите пристапуваат кон градбите промислено, чекор по чекор. Така, секоја година на пазарот со недвижности излегуваат мал број недвижности, а така ќе биде и годинава. Не очекувам некои посебни потреси на пазарот поради новоградбите“, нагласува Поточник.

Bloomberg Adria

Истото тоа го мисли и Јан Бобнар од агенцијата „Некретнине Крањ“.

„Верувам дека значително намалување на цените на станбените недвижности во 2024 година не е за очекување. Понудата е многу скромна, но, од друга страна, многу купувачи бараат недвижен имот“, вели тој.

Тој додава дека во последните месеци има намалување на побарувачката, што главно е резултат на високите каматни стапки.

„Тоа значи и дека се продолжува времето на продажба на помалку интересните имоти. Од друга страна, имотите лоцирани на добри локации сè уште можат да се продаваат практично веднаш, а тоа е една од причините зошто сè уште не се очекуваат значителни намалувања на цените“, објаснува Бобнар.

За 2024 година се најавуваат многу проекти за недвижности, но тој не смета дека понудата на нова градба значително ќе влијае на цените на старите згради.

„На пазарот на недвижности треба да има поголемо количество нови згради за продажба, што потоа би влијаело на продажните цени на старите згради. Повеќето станови во новите згради се продаваат на почетокот на продажбата или за време на изградбата“, посочува Бобнар.

 

Во пишувањето на текстот учествуваа Маријана Авакумовиќ, Игор Илиќ, Наташа Хаџиспиркоска Стефанова и Пиа Бедене.