Земјиште од 1 евро за квадрат, куќа за 12.000 евра - еве што продаваат македонските банки

Станови, земјишта, индустриски објекти, фарми, куќи или кат од куќа, разна опрема и машини... секаков можен недвижен, но и движен имот може да се најде огласен за продажба на веб-страниците на домашните банки. На продажба е имот што е во постапка за присилна наплата, но и таков што веќе не успеал да се продаде од извршителите на три наддавања како што налага регулативата, па банките го преземаат и понатаму сами го продаваат.

Оние што имаат хипотекарен кредит, а престанале да го отплаќаат од најразлични причини, доколку се исцрпат сите обиди да не дојде до тоа, на крајот се соочени со неминовното извршување на нивните хипотеки.

Од банките велат дека тие во принцип не обожаваат да изигруваат агенции за недвижности, но кога веќе мора да се ослободат од преземен имот поради ненаплатени побарувања, во согласност со регулативата на Народната банка, го објавуваат за продажба на своите веб-страници. Притоа сите релевантни податоци за предметните имоти се објавени и мора редовно да се ажурираат.

Pixsell

 

Од „Комерцијална банка“, на пример, ни рекоа дека тие преку организациските единици во делокругот на своето работење остваруваат секојдневни контакти со клиенти и преку мрежата на филијали и експозитури им ги презентираат на заинтересираните клиенти имотите наменети за продажба.

„Портфолиото на преземениот имот е составено од производни хали и индустриски капацитети, административно-деловни објекти, станбени објекти, земјишта и подвижни предмети (опрема, машини за производство, товарни/патнички возила и слично). Реализацијата на продажбата на преземениот имот се одвива со доставување понуда за купување на предметниот имот од заинтересираниот купувач и доколку истата таа е прифатлива за банката, се склучува купопродажен договор. Во случај да има повеќе заинтересирани купувачи за ист имот, банката спроведува постапка за избор со највисока понудена купопродажна цена“, велат оттаму.

На веб-страницата на „Комерцијална“, како и кај другите поголеми банки што ги проверивме, има списоци со имотите за продажба, нивните цени доколку се утврдени, како и контакти со лица од банките задолжени за тие постапки или, пак, извршители доколку имотите сѐ уште се во извршни и стечајни постапки. Цените се вистинско шаренило, во зависност од атрактивноста на локацијата, состојбата на објектот, дали има некакво заложно право или други товари на имотот и сл.

Па така, можевме да видиме земјишта со површини од по 1.000 м2, 2.000 м2 или повеќе, кои се продаваат за приближно едно евро по квадрат; дуќан во Велес од 25 м2 што банка го нуди за 1.000 евра, кат од куќа од 118 м2 во струшко Вевчани, кој се продава за само 12.000 евра; потоа станови и куќи низ повеќе македонски градови што се нудат по цени околу пазарните, но понекогаш и доста поевтино, во зависност од околностите што веќе ги спомнавме.

Атрактивните имоти одат како алва

Имотот што влегува во постапка на извршување, прво се проценува од овластен проценител на банката, и понекогаш цената по која банката го продава на крајот може да биде пониска од проценетата, затоа што има слаб интерес поради неатрактивноста итн. На пример, куќа од 180 м2 во едно од скопските села проценета на околу 82.000 евра, сега се продава за 55.000 евра, или пак деловен простор од 102 м2 во ГТЦ во Скопје проценет на 240.000 евра има намалена продажна цена од 170.000 евра.

Карактеристично е тоа што низ списоците со имот за продавање изложен од банките ретко има станови на поатрактивни локации во Скопје и во Охрид, затоа што тие и најбрзо се продаваат, како што ни рекоа банкарите.

„Брзо се продаваат и квалитетни деловни простории, погони и магацини во Скопје и околината, а често има интерес и за патнички возила. Најтешко се продаваат големи административно-деловни објекти, имоти во рурални средини, како и подвижни предмети (опрема) за специфична намена“, ни рекоа од „Комерцијална банка“.

Од споменатиот тип на објекти и опрема на огласените списоци најдовме  и цела фабрика за производство на масло во Битолско, по цена од околу еден милион евра; погон за производство на плочки во скопско Орешани по цена од половина милион евра; мала млекарница во Кочани по цена од 280.000 евра, но и доста опрема и машини, претежно од прехранбената индустрија, како опрема за преработка на млеко вредна околу 12 илјади евра; линија за производство на сточна храна што се продава за околу 2.000 евра или, пак, неколку машини за правење кифли од италијанско производство што чинат по околу 250 евра.

Извршителите со кои контактиравме велат дека за атрактивните имоти што се во постапка за присилна наплата, доколку има голем интерес, се организира наддавање и тогаш крајната цена може да биде и неколкукратно повисока од проценетата.

„Имавме случај проценет имот на 20.000 евра, на крајот да се продаде за 200.000 евра. Обично тоа се случува со градежните земјишта, при што градежните инвеститори речиси не прашуваат за цената на тие парцели бидејќи знаат дека на крајот лесно ќе ги продадат изградените станови и ќе си ги повратат тие пари“, велат од една извршителска канцеларија во Скопје.

Нашите соговорници велат и дека постои посебна категорија на луѓе што внимателно следат каков имот продаваат банките и често се јавуваат како купувачи на станови по пониска цена, кои потоа ги реновираат и ги продаваат поскапо.

„Тоа се обично постари и помалку атрактивни станови, кои можат да отидат и пониско од проценетата вредност. Има и случаи каде што дотогашните сопственици на станови што се во извршна постапка, не сакајќи да ги загубат, ангажираат блиски, пријатели и сл. да ги купат, бидејќи законски е недозволено должниците да учествуваат како купувачи“, велат извршителите.

Паѓа нивото на лоши кредитни пласмани во Македонија

Обемот на овој „преземен“ имот логично се движи пропорционално со движењето на нефункционалните кредити кај банките, иако во Македонија нивното ниво е релативно ниско. Според податоците на Народната банка за 2024 година, нефункционалните кредити се зголемиле за 7,9 отсто (0,2 отсто во 2023 г.), но овој раст главно се должи на регулативните промени со кои се воведе поинаков методолошки пристап во одредувањето на нефункционалниот статус на кредитните изложености, особено во портфолиото составено од домаќинствата.

 

 

Сепак, во услови на силен кредитен раст, учеството на нефункционалните кредити во вкупните кредити се намали за 0,1 процентен поен и на крајот од годината се сведе на нов историски минимум од 2,7 отсто. Анализирано по одделни сектори, нефункционалните кредити на претпријатијата се намалија за 12,4 отсто, со што нивното учество во вкупните кредити се сведе на историски минимум на крајот на годината, од 2,8 отсто.

Годишниот пад на нефункционалните кредити на претпријатијата најмногу произлегува од отписите на овие кредити спроведени во текот на годината, а во одделни квартали од годината солиден беше и износот на наплати на овие кредити.

Во кредитното портфолио составено од домаќинствата, нефункционалните кредити забележаа висок раст од 48,2% отсто, со што нивното учество во вкупните кредити се зголеми за 0,6 процентни поени и изнесува 2,5 отсто.