Можноста да купат стан ги стави Македонците на лоша позиција во ЕУ

Активноста во градежната индустрија на еврозоната во октомври падна на најниско ниво во последните десет месeци. Податоците на Хамбуршката комерцијална банка, изработени во соработка со „Стандард енд Пурс глобал“ покажуваат дека индексот PMI минатиот месец се намалил на 42,7 споредено со 43,6 во септември. Овој резултат го означи најбрзиот пад на градежната активност од декември 2022 година.

Слаба точка останува резиденцијалниот сектор. Условите на пазарот диктирани од затегнатите монетарни услови ја намалуваат побарувачката за нови станови, што доведува до пад на активноста.

Анализата покажува дека намалување на активноста забележаа германските и француските градежни компании. Германските градежни компании забележаа најостар пад на активноста од април 2020 година, а сегментот домување го предводи падот.

Последната анализа, пак, за регионот Адрија покажа дека зголемувањето на трошоците за кредитирање ќе ја намалува побарувачката на станови и овде. Според нашите аналитичари, во следниот период фокусот ќе биде на нискоградбата, а во високоградбата поради поскапите кредити ќе има надолен тренд.

Становите во земјава се понедостапни отколку во еврозоната

Во земјава во последните две години цените на недвижностите постигнаа рекордни нивоа. Лани беше достигнат врвот, а годинава растот забавува.

Ваквите цени се причина достапноста на станови во земјава да е пониска споредено со земјите членки на Европската Унија. Достапноста на становите се следи преку соодносот на постигнатата цена на становите за квадратен метар и расположливиот доход на домаќинствата. Тој сооднос во ЕУ лани изнесувал 13,9 отсто, а достапноста е поголема, колку е помала висината на овој показател, односно на учеството на цената на квадратен метар во расположливиот доход по домаќинство. Кај нас вредноста на показателот е над просекот за земјите од ЕУ-ЦЈИЕ, Европската Унија и еврозоната. Во споредба со земјите од ЕУ-ЦЈИЕ, достапноста на становите на македонскиот пазар на недвижности е најмала и е на рамниште со Хрватска. Показателот цена/доход по жител во првите три квартали од 2022 година изнесува 16,1 отсто. Сепак тој процент во претходните години бил и повисок.

Високите цени од лани, според домашните градежници, главно се должат на растот на цените на градежните материјали и растот на платите во секторот, како и на растот на трошоците за купување градежно земјиште и на давачките за комуналии кон државата.  

Според податоците на државната статистика, домашните компании што градат станови лани за градежни материјали потрошиле над 180 милиони евра. Слична сума за истата намена била потрошена и во 2015 година.

Лани во земјава биле изградени 6.300 стана, или околу 1.000 повеќе споредено со 2015 година, кога трошоците за материјали биле на слично ниво.

Тоа што не е слично меѓу 2015 година и сега се цените. Квадратен метар во Скопје се движи од 1.300 евра во Кисела Вода до 2.000 евра во Центар, покажува пребарување по огласите за продажба на станови во земјава. Пред осум години, според официјалните податоци што тогаш ги објавуваше Агенцијата за катастар на недвижности (во Регистарот на цени и закупи, кој престана да функционира во 2020 година), никаде во Македонија квадратен метар не надминувал 1.000 евра.

НБРМ не очекува „брза и силна надолна корекција“

Народната банка во последниот извештај за финансиска стабилност прогнозира дека цените ќе зависат од понудата и побарувачката и дека нема да има „брза и силна надолна корекција“.

Банката годинава констатира забавување на растот на рекордните цени од лани. Тоа забавување почна кон крајот на минатата година и продолжи и во првата половина на 2023 година, иако сѐ уште е на повисоко ниво (12,9 отсто во вториот квартал на 2023 година).

„Реалната стапка на раст на цените изнесуваше 6,1 отсто, што е забавување на реалниот раст во однос на претходната година од 8,1 отсто“, констатира банката.

Пресметките покажуваат дека важен фактор што влијае на натамошниот раст на цените е зголемувањето на градежните трошоци. Вкупните трошоци за изградба на нови станбени згради во 2022 година се зголемија за 22 отсто на годишна основа. Исто како и претходно, тој раст се должи на скапите градежни материјали, растот на платите на работниците вклучени во изградбата на згради (21,3 отсто) и на повисоките цени на градежното земјиште (32,3 отсто во споредба со 2021 година). Оттука, цената на чинење на новоизградените станови по квадратен метар во 2022 година се зголеми за 21,3 отсто.

„Движењата на пазарот на недвижности засега не упатуваат на постоење на опасност од евентуално поостро свртување на циклусот и брза и силна надолна корекција на цените, што може да влијае врз ликвидноста на пазарот и, следствено, врз ликвидноста на заложените недвижности кај банките. Сепак, потребна е внимателност, особено ако се земат предвид амбиентот, кој сè уште е неизвесен, и растот на трошоците за финансирање, што може да ја ограничи пристапноста до банкарски кредити, а преку нив и финансираната побарувачка за станови“, наведува централната банка.