Колку чини квадрат во Скопје: Стан во Центар или два во Чаир?

Цената на становите продолжува да расте, иако продажбата опаѓа веќе трета година по ред.

Во вториот квартал од годинава се регистрирани 5.040 продажби, што е осум проценти помалку споредено со истиот период лани. Бројот на евидентирани закупи се намалил многу повеќе. Во периодот од април до јуни падот изнесува 22 отсто.

Според податоците на Народната банка што се однесуваат на вториот квартал од годинава, цената на становите забрзала нагоре за 11,5 отсто.

Трендот на раст на цената на недвижностите во земјава забрза во текот на 2021 година, а врвот го достигна во втората половина на 2022 година, кога растот надминуваше и над 20 отсто.

Разлики во цените на квадратен метар во скопските општини

Сепак, во истиот овој период цените на становите, особено во некои скопски општини, пораснале и за повеќе од 50 отсто. Лидери се скопските општини Аеродром, Карпош и Центар.

Димитар Бежановски

Ова го покажува анализата на софтвер-инженерот Димитар Бежановски, кој во недостиг од официјални податоци решил сам да дојде до нив. „Блумберг Адрија“ во повеќе наврати пишуваше дека во земјава нема официјални податоци за цените на квадратен метар од 2020 година, кога Катастарот престана да го објавува Регистарот на цени и закупи.  

Од минатата недела Бежановски ја стави во функција апликацијата www.cenakvadrat.com на која се анализирани повеќе параметри на пазарот за недвижности.

„Идејата за проектот се роди од мојата лична потреба да најдам прецизни и актуелни информации за цените на становите во Скопје. Забележав дека постојните информации често се базираат на непрецизни процени или податоци од втора рака, што не ја отсликува реалната состојба на пазарот“, вели Бежановски во изјава за „Блумберг Адрија“.

Податоците Бежановски ги собирал од јавно достапни огласи на популарни веб-страници за недвижности во Македонија. Вклучени се само огласите со целосни и валидни податоци, како што се точна локација, површина и цена, со цел да се обезбеди највисоко ниво на точност во анализата. Досега се анализирани околу 6.000 огласи за станови. Бежановски вели дека анализата ќе биде уште попрецизна и ќе придонесе за носење информирани одлуки.
„За да обезбедам објективни и фактички податоци, решив директно да ги собирам информациите од локалните веб-страници за недвижности преку веб-скрејпинг. За собирање и обработка на податоците користев различни програмски јазици и алатки за веб-скрејпинг и анализа на податоци. Податоците ги зачувував во база, а за визуализација користев современи веб-технологии за креирање интерактивен кориснички интерфејс. Со осигурувањето дека сите огласи содржат валидни и комплетни информации, ги зголемувам точноста и релевантноста на прикажаните податоци“, ни објасни Бежановски.

Што ни покажа www.cenakvadrat.com?

Анализата покажува дека просечната цена на квадратен метар во главниот град од нешто над 1.000 евра во април 2021 година стигнала до близу 1.600 евра во февруари годинава. Просекот за квадрат во Скопје месецов изнесува околу 1.580 евра.

Димитар Бежановски

Анализата на Бежановски покажува големи разлики меѓу скопските општини. Цените за квадратен метар станбена површина во општината Центар се движат во просек од 1.550 до 2.100 евра. Во Гази Баба, Чаир и во Бутел недвижностите се најевтини и во овие скопски општини сè уште може да се купи квадрат по просечна цена под 1.000 евра.

Димитар Бежановски

Податоците на државната статистика покажуваат дека токму во Аеродром најмногу се градело во претходниот период. За разлика од градежниот бум во 2021 и 2022 година, лани изградбата забавила.

Нема услови за намалување на цените

Неносењето детални урбанистички планови, бавната администрација и високите давачки за комуналии се главните причини зошто цените на квадратен метар, особено во Скопје, остануваат високи.

Скапо е и земјиштето. Во скопските општини во кои цената на становите најмногу се зголемиле само локациите чинат и над 1.000 евра за еден квадратен метар. Ако станува збор за земјиште во централното градско подрачје што е целосно урбанизирано, цените стигнуваат и до 2.000 евра.

Посебен проблем што влијае цените да останат високи се одобренијата за градба. До јули годинава стапката на издадени одобренија беше во минус споредено со претходниот период. За првпат во јули е измерен раст од 33 отсто, што е на нивото од почетокот на 2023 година.

Аналитичкиот тим на „Блумберг Адрија“ во последната анализа на пазарот на недвижности во регионот напиша дека станбената изградба и натаму ќе забавува, меѓу другото и поради високите каматни стапки на станбените кредити и недостигот од работна сила.

Во однос на цените на недвижностите, нашите аналитичари очекуваат стагнација или многу мал пораст во некои земји на крајот на 2024 година (со исклучок на цените на земјиштето, за кои сметаат дека дополнително ќе се зголемуваат), поради покачените цени на становите и побавната побарувачка, особено во резиденцијалниот сегмент.