Македонскиот пазар на недвижности поранлив од европскиот

Во период кога инфлацијата урива рекорди, се намалува расположливиот доход на населението, има невиден пораст на цените на становите и очекувања за зголемување на каматите ќе биде се потешко да се отплаќаат станбените кредити. Новите економски трендови носат ризици за македонскиот пазар на недвижности, кои што може да го заразат целокупниот финансискиот систем во државата.

Симулацијата за оцена на ранливостите на пазарот на недвижности на Европскиот одбор за системски ризици што ја презентира Народната банка во новиот извештај за финансиската стабилност покажува дека македонскиот пазар на недвижности е умерено поранлив отколку европскиот. 

Ранливостите на домашниот пазар на недвижности главно поттекнуваат од финансиската состојба на домаќинствата, односно пониското ниво на финансиска актива во однос на долгот, што е долгорочна карактеристика на домаќинствата. Истовремено, во 2021 се зголемува учеството на отплатата на долгот во однос на расположливиот доход, што исто така придонесува за поголема чувствителност поврзана со финансиската состојба на домаќинствата. Забрзаниот раст на цените на недвижностите во однос на трендот е дополнителен ризик фактор. На можни ризици упатува и стапката на раст на станбените кредити, којашто во последните неколку години се одржува над прагот на висока ранливост.

„Сепак, при анализата на овој показател треба да се има предвид, дека високите стапки на раст на станбените кредити во домашната економија, во голем дел се резултат на ниската почетна основа на станбеното кредитирање, како последица на послабата развиеност на овој сегмент од кредитниот пазар. Така, во 2006 година, станбените кредити изнесуваа нешто под 2 проценти од БДП и на нив отпаѓаа помалку од 18 проценти од вкупните кредити на населението. Согласно со податоците со 2021 година, станбените кредити учествуваат со 9,2 проценти во БДП и зафаќаат околу една третина од вкупните кредити на домаќинствата, што и натаму е значително под просекот на развиените земји во еврозоната, каде што станбените кредити учествуваат со околу 40 проценти во БДП, односно на нив отпаѓаат близу 80 проценти од вкупните кредити на домаќинствата“, се укажува во извештајот на Народната банка. 

Забрзан раст на цените

Цените на становите растеа во 2020 година и овој раст со забрзано темпо продолжи и во текот на 2021 година во услови на заздравување од корона-кризата. Цената на становите, мерена преку индексот на цените на станови, во текот на 2021 година во просек се зголеми за 6,1 проценти наноминална основа (2,7 проценти на реална основа). Позначителен раст на цените е присутен од второто полугодие, при што цената во четвртиот квартал се зголеми по номинална стапка од 11,2 проценти на годишна основа, што претставува највисока стапка на раст по периодот на глобалната финансиска криза. 

„Ваквите движења во еден дел се одраз на факторите на страната на понудата, како што се зголемените трошоци на градежните материјали при нарушени синџири на снабдување во глобални рамки. Понудата на нови станови се подобри во 2021 година, по намалувањето на бројот на завршени градби во претходната година, во услови на одложување на градежните активности заради пандемијата. Значителен раст бележи и бројот на издадени одобренија за градење, што упатува на натамошен раст на понудата и во следниот период, во услови кога бројот на непродадени станови исто така расте“, се вели во извештајот на Народната банка.

Оттаму додаваат дека истовремено, продолжува солидниот раст на станбените кредити, како еден од изворите за финансирање на трансакциите со недвижности, што придонесува за одржување на побарувачката на недвижности.  

„Просечниот раст на цените на недвижностите во последните неколку години се одржува во склад со растот на расположливиот доход. Сепак, со забрзаниот раст на цените на становите кон крајот на 2021 година, што продолжи и во првата половина на 2022 година, можно е нагорно отстапување во следниот период. Задолженоста на населението (мерена преку учеството во БДП) е умерена, но расте долгот како учество во расположливиот доход, што може да се одрази врз кредитоспособноста на домаќинствата во следниот период. Домаќинствата се чувствителни на големата неизвесност предизвикана од војната во Украина, што ги влошува изгледите за домашната економска активност и за инфлацијата како фактори кои влијаат врз способноста на домаќинствата за редовно намирување на долгот и капацитетот за нови задолжувања“, потенцираат од Народната банка.

Понудата расте и покрај зголемените трошоци 

Нагорната тенденција на цените на становите во еден дел е условена од фактори на страната на понудата, како што се растечките градежни трошоци за нови станбени згради. Во услови на нарушени глобални синџири на снабдување под влијание на пандемијата, материјалните трошоци во градежништвото во 2021 година забележаа висок раст од 15,8 проценти. Растеа и трошоците за вработените, но со поумерена стапка споредено со претходната година (7,9 проценти, наспроти 9,2 проценти во претходната година). При вакви движења, вкупните трошоци во градежништвото во 2021 година беа повисоки за 13,1 проценти, додека во претходните две години растот во просек изнесуваше околу 2 проценти. Цената на чинење на новоизградените станови по квадратен метар во 2021 година незначително се зголеми, што се јавува по високиот раст во претходната година.

Понудата на нови станови се зголеми во 2021 година, што се согледува преку бројот на завршени станови, кој е зголемен и се врати на претпандемичното рамниште. Ова следува по намалувањето во претходната година, кога под влијание на пандемијата дојде до застој во градежните активности и нивно делумно одложување заследниот период. Истовремено, бројот на станови за кои се издадени одобренија за градење речиси двојно се зголеми во споредба со претходната година, што е показател за натамошен раст на понудата и во следниот период.

Во рамки на понудата на нови станови забележителен е раст на бројот на непродадени станови и на становите во градба. Просечниот број понудени станови во првите два квартала од 2021 година изнесува 22.198, од кои само 3 проценти се однесуваат на продадени нови станови. Во структурата преовладуваат становите во градба со учество од 63 проценти, коешто умерено се намалува на сметка на пораст на учеството на непродадени станови (33,8 проценти во првата половина на 2021 година, наспроти 32,8 проценти во претходната година).

Раст на кредитирањето

Во текот на 2021 година продолжи растот на станбеното кредитирање, што во услови на поволни услови на финансирање, придонесува за одржување на побарувачката на недвижности. Во услови на неизвесно окружување, можна е склоност на населението за инвестирање во недвижности како релативно сигурна актива со ефекти врз побарувачката на пазарот на недвижности. Кредитирањето на населението за набавка на станбен простор и во текот на 2021 година ја одржа силната динамика и оствари просечна стапка на раст од 14,2 проценти.

„Позитивните движења на пазарот на станбени кредити се резултат на пониската ризичност на овие кредитни производи и поволните услови на финансирање во услови на ниски каматни стапки. Така, стапката на нефункционални кредити продолжи да се намалува и на крајот на 2021 година изнесуваше 0,6 проценти, а натамошен пад забележа и просечната каматна стапка на новоодобрените станбени кредити којашто во 2021 година изнесуваше 3,2 проценти. Домаќинствата и натаму одржуваат релативно умерено ниво на задолженост (мерено како учество на вкупниот долг на домаќинствата во БДП), но расте задолженоста како учество од расположливиот доход што е потенцијален фактор на ранливост на домаќинствата во следниот период, особено ако се земат предвид тековните услови на висока неизвесност и нагласени ризици од окружувањето“, укажуваат од Народната банка.

Кредитирањето на градежниот сектор во 2021 година го забрза растот во услови на економско заздравување и раст на бројот на издадени одобренија за градење. Просечната стапка на раст на кредитите кон клиенти од градежниот сектор во текот на целата година изнесуваше 19,3 проценти и е поттикната од брзиот раст во второто полугодие.

„Ризичноста на кредитирањето на градежниот сектор продолжи да опаѓа, што се согледува преку намалената стапка на нефункционалните кредити којашто изнесуваше 3,2 проценти на крајот на 2021 година. Ризиците поврзани со пазарот на станбени згради во претстојниот период во голема мера се под влијание на неизвесноста во врска со понатамошниот развој на пандемијата на Ковид-19 и воениот конфликт во Украина. Притисоците за раст на потрошувачките цени, при евентуално влошување на економските изгледи, може неповолно да се одразат врз финансиската позиција на населението, коешто, иако и натаму покажува умерена задолженост, сепак е осетливо на ризиците од окружувањето. При неизвесно окружување и очекувања за раст на каматните стапки, зголемени се ризиците за кредитоспособноста на населението, како во однос на способноста за сервисирање на постојниот долг, така и во однос на капацитетот за нови задолжувања. Ова може неповолно да влијае на страната на побарувачката на станови, што во услови на раст на понудата, може да се одрази преку надолни пристисоци врз цените“, велат од Народната банка.

При евентуално поостро менување на циклусот, можни се ефекти врз ликвидноста на заложените недвижности кај банките, што во крајна линија може да доведе до остварување на кредитниот ризик.

МИА

„Сепак, и покрај присуството на овие ризици, сè уште не се забележува сериозно кумулирање на ризиците за финансиската стабилност коишто би произлегле од движењата на пазарот на недвижности. Народната банка и во следниот период ќе продолжи со будно следење на состојбите на пазарот на недвижности и на ризиците поврзани со него, а подготвена е и за преземање соодветни макропрудентни мерки, доколку се оцени дека тоа е потребно за зачувување на финансиската стабилност“, потенцираат од Народната банка.

Во моментов нема коментари за веста. Биди прв да коментира...

Остави коментар