Се исплати ли да купите стан за да го издавате? Пресметките велат не

Просечната цена на становите во некои скопски општини пораснала и за повеќе од 50 проценти во последниве три години, како што пишуваше неодамна „Блумберг Адрија“, а во последниве пет години и за повеќе од 70 проценти. Но просечната цена на закупнината на становите, односно кириите, не го следи истото темпо. Според специјализираниот интернет-портал за следење на цените на недвижностите www.cenakvadrat.com, цените за изнајмување станови во Скопје во последниве три години во просек пораснале за максимум 40 проценти, и тоа во поатрактивните населби, Центар, Карпош и Аеродром. Па, така, ако во 2021 година просечната месечна кирија за стан од околу 50 квадратни метри во Центар била околу 260 евра, сега изнесува околу 350 евра (пораст од 35 проценти), во Аеродром кириите поскапеле од 240 на 330 евра (+37 проценти), а и во Карпош се приближно истите цени. Цените варираат во зависност од големината на становите, се разбира, па за поголеми станови во Центар, од 70 квадратни метри па нагоре, кириите се движат од 450-500 евра за ненаместени до над 1.000-1.200 евра месечно за наместени станови од 120-130 квадратни метри.

Во исто време, просечната цена на становите што се продаваат во Центар пораснала од околу 1.150 евра за квадрат во 2021 година на 1.930 евра за еден квадратен метар, што е пораст за речиси 70 проценти. Во Аеродром станбениот квадрат поскапел исто така за 70 проценти, од 1.000 на 1.700 евра, додека во Карпош разликата е уште поголема, односно речиси двојно, од 915 на 1.750 евра.

Од агенциите за недвижности велат дека побарувачката за купување станови не стивнува, и покрај тоа што цените опасно скокнаа во последниве години, а и каматите на станбените кредити пораснаа за неколку процентни поени поради затегнатата монетарна политика на Народната банка во борбата против инфлацијата. Неносењето детални урбанистички планови, бавната администрација и високите давачки за комуналии се главните причини зошто цените на квадратен метар, особено во Скопје, остануваат високи и нема процени дека ќе се намалуваат.

Скапо е и земјиштето. Во скопските општини во кои цената на становите најмногу се зголемила само локациите чинат и над 1.000 евра за еден квадратен метар, велат познавачите на пазарот. Ако станува збор за земјиште во централното градско подрачје што е целосно урбанизирано, цените стигнуваат и до 2.000 евра.

Македонците купуваат станови најмногу како чувари на вредноста

Но, покрај за живеење, за што друго Македонците купуваат станови? Очигледно е дека секој понуден стан на пазарот се продава брзо, а оние помалите од 40 до 50 квадратни метри одат, што се вели, како алва. Гледаме по огласите дека има голем број понудени станови за краток престој, кои се нудат и на платформите како „Букинг“ (Booking.com) или „Ербиенби“ (Air BnB), наменети пред сѐ за гости што доаѓаат во Скопје или во другите градови како туристи или деловно. Луѓето што се занимаваат со такво изнајмување, велат дека ако имате само еден стан за тој бизнис, речиси нема исплатливост, затоа што цените за еднодневен наем се доста ниски, од само триесетина евра на ден за убаво наместен стан со една спална во центарот на Скопје, па нагоре, додека трошоците се релативно високи - одржување хигиена, струја, вода, некоја додадена вредност за гостите во вид на сокови, овошје во фрижидерот и сл. Класичните изнајмувања за подолг престој или кириите остануваат и понатаму опција за оние што немаат можности секојдневно да се занимаваат со гости, па разговаравме со познавачи на пазарот колку е всушност исплатливо тоа, односно колку често граѓаните ги користат купените станови како инвестиција за таков бизнис.

Од „Фортонмка“, консултантска компанија за недвижности, ни објаснија дека постојат три основни категории на купувачи на станови.

„Прво, луѓе што купуваат станови за домување во готово или со помош на банкарски кредити. Потоа, оние што купуваат станови како инвестиција, но не инвестиција со намера да ги изнајмуваат. Туку, тоа се луѓе што имаат слободни пари, кои сакаат да ги вложат во нешто, а поради недоволната развиеност на домашниот пазар на капитал, недоволната информираност или недовербата кон другите финансиски продукти, решаваат тоа да биде стан. Затоа што на становите, помалку или повеќе, со текот на времето им расте цената. И третата група, тоа се луѓе што купуваат стан, често и на кредит, со намера да го издаваат, и така да се прави покривање на ратата кон банката, па така и некаква заработка“, вели Олга Дервенџи, менаџерка за бизнис-развој во „Фортонмка“.

Но кај последната категорија купувачи на станови има еден проблем: цените на кириите или закупнините не растат пропорционално како што растат цените на самите станови. Затоа, процентот на повратот на инвестицијата е многу мал, од три до пет проценти. Причината е што во моментов има доста избалансирана понуда и побарувачка на станбен простор, затоа што кога би се чувствувал притисок на пазарот дека нема доволно станови за издавање, тогаш би растела и цената на закупнините.

 „Така што, оној што зел кредит за да купи стан со цел негово издавање, во моментот кога нема да може да го издава, тој нема да може да го сервисира долгот. Процентот на учество на годишната закупнина во инвестицијата на станот е со многу мала стапка на поврат. Во Македонија, на пример, зборуваме за поврат на инвестиција во стан од 20-25 години, во развиените пазари тој просечен период е од седум до 15 години“.

Ако направиме една едноставна пресметка, да купите стан од 50 квадрати по цена од 1.700 евра/м2, тоа се 85.000 евра. Ваков стан, според она што може да се види од огласите за недвижности, може да се издаде просечно за 300-350 евра, и тоа на подобра локација во Скопје. Тоа се околу 3.500-4.200 евра годишно приход од кирија, што значи дека почетната инвестиција ќе ја вратите за околу 20-24 години. Да не зборуваме ако станот ви е на кредит, па во пресметкава не влегува каматата, а исто така ниту трошоците за одржување, реновирање и сл.

За волја на вистината, низ огласите може да се видат и станови со слична големина, на не толку атрактивни локации, кои наместени се издаваат и за 400, дури и 500 евра месечно, но од „Фортонмка“ велат дека тоа не се баш реални цени и дека тешко ќе најдат закупец, па обично таквите станови и долго време стоjат огласени.

Нашите соговорници велат дека македонските граѓани претежно ги купуваат становите како некаков чувар на вредноста на нивните пари, токму затоа што недвижностите се прв избор кога станува збор за тоа каде да се пласираат слободните средства. „Најголемата причина зошто не растат кириите како што расте цената на станбениот квадрат е што кај нас луѓето брзо одлучуваат да купат свој стан“, вели Дервенџи.

Таа додава дека навиките и културата за изнајмување стан не се развиени како во западните земји, но дека на тоа влијаат и историските и социолошките фактори, но и големината на државата, како и слабата мобилност на работната сила. Инаку, пропорционално многу поголем дел од населението има сопствен стан или куќа за живеење одошто во многу поразвиените земји од Македонија, на пример. „Доволно е двајца сопружници да се вработени со просечна плата и можат да аплицираат кај банките за кредит. Ќе помогнат нешто родителите, ќе се снајдат, и ќе ја заокружат финансиската конструкција. Логиката е, наместо киријата што ќе ја плаќаат, ќе плаќаат месечна рата за кредит, па нека биде и нешто повисока од киријата, но на крајот ќе имаат сопствен стан. На Запад не е баш така едноставно. Недвижностите таму знаат во релативен однос да бидат многу поскапи и да се поседува стан или куќа во големите градови често е недостижен сон за просечните граѓани“, објаснува Дервенџи.

Од „Фортонмка“ објаснуваат дека, покрај понудата и побарувачката, цената на становите зависи и од цената на самата изградба, врз која влијаат фактори што може, но некогаш е и тешко да се предвидат. Има или нема нови урбанистички планови, цената на градежното земјиште постојано расте, цените на градежните материјали многу пораснаа за време и по пандемијата на коронавирусот итн. Големо влијание има секако и квалитетот на самите градби.

„На пазарот се веќе испрофилирани купувачи што инсистираат на висок квалитет на домување, не само во смисла на добра изолација или квалитетни материјали вградени во ентериерот туку и дали зградата е добро одржувана, каква е атрактивноста на локацијата, пристапот до неа, какви содржини има, има ли градинки, училишта, безбедно ли е итн. И веќе постојат значителен број проекти што се издвојуваат, прават разлика на пазарот, и за кои купувачите се подготвени да платат премиум цена“, вели Катарина Николов, партнерка и извршна директорка на „Фортонмка“.

Карактеристично е тоа што побарувачката за станови во земјава не е еластична категорија, односно потенцијално неповолните фактори што би можеле да влијаат врз неа, всушност не влијаат воопшто или влијаат незначително.

„Бројот на трансакции не се намали значително и во услови на повисоки каматни стапки, односно динамиката на одобрување станбени кредити се задржа. Побарувачката сѐ уште е на високо ниво, а бројот на понудени станови не е толкав како што е перцепцијата на граѓаните, дека се нудат огромен број станови и сите се продаваат. Релативно се мали бројките, според некои груби процени, околу 4-5 илјади стана се нудат на пазарот годишно, односно се продаваат. А снемува земјишта, нема нови детални урбанистички планови, се намалува бројот на издадени градежни дозволи, што значи дека нема уште долго време да се случува таа наводна голема понуда на нови станови“, објаснува Николов. 

Изнајмувањето станови не постои како организиран пазарен сектор

Но, и покрај тоа што сите нови станови што се пласираат на пазарот, се продаваат, бројот на станови што се користат како инвестиција останува релативно мал, велат нашите соговорнички. Во, Македонија исто така нема организиран сектор за издавање станови и инвеститорите не го гледаат тоа како потенцијален бизнис, како што е во развиените пазари.

„Инвеститорите треба да ја препознаат можноста. Наместо да ги продаваат становите и да имаат влез-излез во инвестицијата за две-три години, треба да го земат предвид моделот на вложување со поврат на инвестицијата  после 10-12 години, но така создаваат стабилен паричен тек. Со стабилен паричен тек (англ. cash flow), инвеститорите оддаваат дополнителна сериозност во поставувањето на проекти со трајни вредности и се поинаку ценети од страна на финансиските институции, на пример“, објаснуваат од „Фортонмка“.

Овој модел во земјава не постои кај станбениот дел, но постои кај деловниот простор. Инвеститори градат бизнис-центри и потоа имаат стабилни годишни приходи од закупнини на среден и долг рок. Овој тип на инвестирање во развиените пазари е пренесен и на други класи недвижности - домување, студентско сместување, станови за пензионери итн. Сите тие модели овозможуваат стабилен долгорочен приход и се сосема регуларен и значителен дел од целокупниот пазар на недвижности.  

Уште еден момент што го истакнуваат нашите соговорнички, битен за делот за издавање станови кај нас, е што не постои законско регулирање на тоа каква дејност може да се одвива во еден стан. Практика е овде, доколку локацијата е погодна, становите да се користат за деловни простори. Па, имаме адвокатски и нотарски канцеларии, ординации, козметички салони, медицински лаборатории и други бизниси сместени во станбени единици.

„Тоа е многу практично за тие што имаат потреба од деловен простор, затоа што го наоѓаат за пониска цена од регуларниот деловен простор, а тој што го изнајмува станот ќе добие приход во просек повисок одошто би го издавал станот само за живеење. Вие може да изнајмите стан од стотина квадрати како деловен простор веќе за околу 500 евра, а во бизнис-центрите цената е од 12 до 16 евра за квадратен метар. Становите не може да се конкуренција на оној што изнајмува деловни простории од по 500 квадратни метри, но во делот на канцеларии од 50 до 100 квадрати, и тоа како се конкуренција. Но становите претворени во деловен простор може да го нарушат комфорот, па и безбедноста на станарите во тие згради, момент што никој не го анализира како спореден ефект или ризик“, истакнува Катарина Николов.