ЕУ со голем план против скапите станови – што прави Македонија?

Соочена со сѐ поголемиот проблем на своите граѓани, особено од помладата генерација, да дојдат до сопствен покрив над глава, Европската комисија (ЕК) пред крајот на 2025 година објави стратегиски документ што има цел да ги адресира структурните проблеми со домувањето и градежниот сектор во Европската Унија (ЕУ).  

Првата досега објавена стратегија против скапото домување е наречена „План за достапно домување“ (Affordable Housing Plan) и претставува поширок пакет на легислатива со цел да ослободи јавни пари за изградба на нови домови, а истовремено да се ограничи краткорочното најмување станбен простор, како и да се намалат административните процедури за градежните проекти.

Купувањето сопствен дом во Европа станува сè потешко уште од финансиската криза од минатата деценија, а ситуацијата се влоши уште повеќе по пандемијата. Цените на недвижностите во Европската Унија растат побрзо од приходите, што го прави прашањето за достапно домување еден од клучните социјални и економски предизвици.

На крајот од 2024 година цените на станбените недвижности во ЕУ беа за околу 55 отсто ​​повисоки отколку во 2015 година, додека нето-приходот на домаќинствата по жител се зголеми за 49 отсто во истиот период. Трошоците за домување, вода и енергија учествуваа со 23,6 отсто од вкупната потрошувачка на домаќинствата во 2024 година. 

Во период од десет години во некои земји има трикратно поскапување, како на пример во Унгарија. Најдобро поминала Финска, каде што становите во просек поскапеле за само 1,7 отсто за десет години. Во Италија исто така има мало покачување, од само 11,7 отсто, во Кипар 12,6 отсто итн. Од регионот, во Бугарија становите поскапеле за речиси 2,2 пати, а во Хрватска и Словенија за двапати. „Евростат“ има податоци и за Турција, иако не е членка на ЕУ, каде што има скок на цените на недвижностите од цели 17 пати, но Турција беше соочена со голема инфлација и девалвација на националната валута изминатава деценија, а ова се номинални вредности.

Според коефициентот, пак, цена-приход, кога ќе се земе предвид и покачувањето на просечните плати, во Европа во најнеповолна ситуација се Португалците, каде што овој коефициент се покачил за 58 отсто од 2015 година досега, покажува статистиката на ОЕЦД. Во најразвиените економии, како Германија, покачувањето е само за 7 отсто, во В. Британија 5 отсто, во Финска има и намалување од 19 отсто, додека во Романија коефициентот паднал речиси двојно, за 44 отсто.

Кризата со домувањето во земјите од ЕУ е предизвикана од неколку фактори, вклучувајќи некои во градежната индустрија, се наведува во стратегијата. Промените во побарувачката, ограничената понуда на домување, зголемените трошоци за изградба и постојаниот јаз  во продуктивноста придонесоа за недостиг од станови.

Над 24 милиони нови станови ѝ требаат на ЕУ до 2035 година

Во една третина од регионите на ЕУ градежништвото не успеа да го следи растечкиот демографски притисок. Проекциите на Комисијата сугерираат дека бројот на домаќинства дополнително ќе се зголемува во тие области. За да се задоволи овој демографски притисок во следната деценија, Европа ќе треба да додава 650.000 стана годишно, покрај 1,7 милион што се градат во моментов. Тоа значи дека покрај 17 милиони станбени единици веќе планирани за следната деценија, ќе бидат потребни дополнителни околу седум милиони стана. Оваа бројка го вклучува и кусокот настанат поради недоволната изградба помеѓу 2010 и 2024 година во регионите со хроничен недостиг од станови, како и поради новата побарувачка предизвикана од демографските промени и замената на дотраениот станбен фонд.

Потребни се и удвојување на сегашната стапка на реновирања и целокупно подобрување на енергетските перформанси на станбениот фонд, за 16 отсто до 2030 година, за да се придонесе кон обезбедувањето прифатливо, одржливо, отпорно и квалитетно домување.

Дополнителните годишни инвестициски потреби се проценуваат на околу 150 милијарди евра или вкупно 1,68 билион евра до 2035 година. Најголемите притисоци се очекуваат во големите градови и нивната околина, поради растот на населението, урбанизацијата и ограничената достапност на земјиштето.

Само 30-те најголеми метрополски области сочинуваат 35,5 отсто од вкупните идни потреби за домување во ЕУ. Голема побарувачка се очекува и во крајбрежните и туристичките региони, каде што густината на населението веќе сега е висока.

Недостигот од станови се рефлектира во зголемувањето на цените и за становите за изнајмување и за становите во кои живеат самите сопственици. Од 2013 година цените на становите/куќите во номинален износ се зголемија за повеќе од 60 отсто низ цела ЕУ, растејќи побрзо од приходите, со директни импликации за социјалната инклузија и мобилноста на работната сила.

„Европа мора колективно да ја преземе одговорноста за кризата со домувањето што ги погодува милионите наши граѓани и да дејствува веднаш“, рече комесарот за домување Ден Јoргенсен по повод објавувањето на стратегијата, додавајќи дека „становите не се само материјална вредност и ‘стока’ што се продава туку фундаментално човеково право“.

„А, доколку ЕУ не успее да дејствува во таа насока, тогаш остава простор што ќе го пополнат екстремистичките политички сили, користејќи го незадоволството на гласачите за да ја зголемуваат својата моќ“, заклучи Јоргенсен.

Дигитализација и поедноставување на издавањето дозволи

Во обид да се зголеми станбениот фонд, планот на Комисијата вклучува ревизија на правилата за државна помош, со цел експлицитно да се дозволи користењето јавни фондови за изградба на станови по прифатливи цени. Овие нови правила ќе им овозможат на националните влади да вложат пари во домови за семејствата од средната класа, кои сѐ повеќе се надвор од пазарот на домување.

Во соработка со Европската инвестициска банка (ЕИБ), локалните банки и други финансиски институции, Комисијата исто така ќе мобилизира јавни и приватни пари за нови социјални и поевтини станови преку паневропска инвестициска платформа. Изградбата на вакви домови ќе биде наведена како специфична цел во рамките на националните планови за партнерство, кои земјите членки ќе ги користат за распределба на парите од ЕУ што им се доделени во следниот седумгодишен буџет на блокот.

За понатамошно зголемување на понудата, планот исто така вклучува нова Европска стратегија за изградба на станови што ќе ги поедностави и дигитализира процесите на издавање дозволи, која ќе биде надополнета со пакет за поедноставување на домувањето во 2027 година.

Брисел дополнително предлага големи инвестиции за модернизација на градежниот сектор на блокот, како и мерки за воспоставување заеднички стандарди за градежни материјали. Слично на тоа, се предвидува презентирање на закон за градежни услуги кон крајот на 2026 година, што ќе им овозможи на градежните компании да обезбедат стандарди за труд и работа, а наедно да нудат услуги преку границите.

Со цел да се обезбеди продажба на домови по фер цени, планот предлага справување со поширокиот проблем на шпекулативните практики преку внимателна анализа на пазарот на домување. Во текот на следната година Комисијата ќе собере податоци за обемот на овој феномен, што доведе до тоа виталните домови да се третираат како „злато или биткоин и други инвестиции направени со единствена цел за заработка“, рече Јоргенсен.

Како дел од својата анализа, Брисел исто така ќе испита како може да се ограничат шпекулативните практики и ќе им помогне на националните влади да дизајнираат механизми за транспарентност и политики за оданочување за да се намалат лукративните мотиви.

Depositphotos

Пакетот исто така се занимава со недостигот од домување во најатрактивните градови во Европа, давајќи им на националните, регионалните и локалните власти законски алатки за ограничување на краткорочните изнајмувања. Преку законски акт што треба да биде донесен во 2026 година, Брисел ќе има цел да им помогне на властите да ги идентификуваат областите негативно погодени од туристичките станови и да изнесат „оправдани и пропорционални мерки“.

„Не можеме да седиме настрана додека локалните граѓани се истиснати од пазарот на домување на местата каде што се родени или каде што сакаат да изградат живот“, рече Јоргенсен. Тој додаде дека властите сега ќе можат да го ограничат влијанието на краткорочните изнајмувања со поставување ограничувања на бројот на ноќевања годишно, ограничување на нивното работење на одредени сезони или привремено запирање на одобрувањето нови лиценци.

Планот исто така има цел да ги задоволи потребите на ранливите групи како што се помладите Европејци, кои честопати мора да го одложат започнувањето на својот независен живот затоа што не можат да си дозволат да живеат надвор од семејниот дом. За да им помогне, Брисел предлага издвојување јавни средства за нови студентски станови, како и започнување на шемата Еразмус+ за нудење прифатливи решенија за домување за студенти од ранливите социјални категории.

Комисијата исто така повикува на мобилизирање средства за изградба на социјални станови за бездомните Европејци и промовирање на таканаречениот модел „домувањето на прво место“, кој беше успешен во земји како Финска, која им нуди безусловно трајно домување на бездомните. 

Што прави Македонија?

Во земјава, слично како и во ЕУ, доаѓањето до нов стан, особено за помладите луѓе што сакаат да ја купат својата прва недвижност, станува сѐ потешко. Цените на становите достигнаа рекордни нивоа, а нема знаци дека ќе се стабилизираат. Како што веќе пишуваше „Блумберг Адрија“, само во третиот квартал од 2025 година цените на недвижностите, според податоците на Народната банка, се зголемија за над 25 отсто, што е највисок раст во последните 25 години. Во Скопје, најголемиот пазар за станови во Македонија, цените на во новоградбите стигнаа до просечни над 1.800 евра за квадрат, со тоа што во поатрактивните населби – Центар, Аеродром, Карпош – квадратот е и над 2.500 евра, па веќе и 3.000 евра.

Државните станови, пак, што се нудат на продажба не се доволни за да конкурираат и да влијаат за пад на цените. И не само тоа, начинот на кој се продаваат државните станови придонесува и овие единици да достигнуваат цени како пазарните.

Последниот пример е од летоска. За станови во поширокото централно подрачје во Скопје, во населбата Пролет, почетната цена изнесуваше околу 1.200 евра за квадрат, на наддавањето таа стигна до 2.800 евра, што е на нивото на цените по кои се нудат становите на приватните инвеститори.

Зголемената побарувачка ги зголеми цените и во помалите градови. Највисок скок на цените заклучно со јуни годинава има во Охрид, 27 отсто. Цените во Тетово растат со иста динамика како и тие во скопски Центар (22 отсто). Најмал раст на цената има во Струмица, од само два отсто.

Освен изградбата на станови од страна на Акционерското друштво во државна сопственост што се занимава со изградба на станбен и деловен простор – АДИССДП, чија бројка очигледно не е доволна да го смири забревтаниот пазар, државата со цел да го олесни купувањето стан, пред Нова година донесе одлука повластената стапка на ДДВ од 5 отсто за новоизградени станови да важи и по 1 јануари 2026, односно до 31 декември 2028 година. Според пресметките на надлежните, тоа значи дека за стан од околу 70 квадратни метри, граѓаните ќе може да заштедат и до 15.000 евра, во зависност од купопродажната цена.

Од 1 декември 2025 почна да важи и мерката донесена од страна на Народната банка, со која отсега оние што купуваат прв стан ќе може да добијат станбен кредит од банките и со учество од 10 проценти од вкупната вредност на објектот за живеење, а за сите преостанати случаи минималното сопствено учество се зголемува од постојните 15 на 25 проценти од вредноста на станот. Како што истакна гувернерот Трајко Славески, се очекува најголема корист од новите правила да имаат претежно млади лица и млади брачни парови што го немаат решено своето станбено прашање.

„Блумберг Адрија“ направи пресметки што значи тоа во практика, кои може да ги погледнете овде.

Граѓаните реагираа различно на овие мерки на Народната банка. Некои велат дека на младите луѓе, младите брачни парови и слично веројатно ќе им значи што ќе можат со помало учество да влезат во авантурата наречена купување свој стан, бидејќи за луѓе што се на почетокот на своите кариери помалку е веројатно дека имаат заштедено значителна сума, освен ако немаат поддршка од родителите итн.

„Сепак, цените на квадратот отидоа до небо и, дали со 10, дали со 15 отсто учество, ратата од кредитот е доста висока како финансиски товар за едно просечно семејство. И каматните стапки последниве години се на историски најниски нивоа, но на крајот сето тоа е попусто кога цените на становите едноставно се превисоки“, вели една сограѓанка од помладата генерација што ја прашавме за мислење. 

Некои, пак, мислат дека мерката може да има и контраефекти од оние што се замислени.

„Навидум мерка што ќе им помогне на младите да купат стан – ќе им требаат десетина илјади евра кеш -  но во принцип мислам дека мерката само ќе ја зголеми побарувачката на станови, а со тоа и цената на становите, што веројатно ќе го направи домувањето уште помалку пристапно за оние категории граѓани за кои е всушност наменета да помогне. За да се намали цената на становите, потребно е повисоко да се оданочуваат празните станови, за луѓето да не купуваат по неколку недвижности како инвестиција“, вели аналитичарот Бесим Небиу, кој има долгогодишно меѓународно искуство во сферата на домувањето. Тој вели дека има повеќе причини зошто растат цените на становите, но поентата е дека инвестицијата во празен стан во моментов е една од најдобрите можни инвестиции. „Од 50 до 150 отсто зголемување имаме кај цените на становите во последните пет години и повеќето не се купуваат заради издавање и слично. А, да држите празен стан ве чини многу малку – сметки, одржување и симболичен данок на имот од педесетина евра годишно“, додава тој.

Depositphotos

 

Во овој контекст, исто така, треба да потсетиме дека во програмата на актуелната влада има проект наречен „Куќа за млади“, кој треба да се реализира до истекот на мандатот. Целта на проектот е младите по пристапни цени да дојдат до станбен простор.

Во меѓувреме Министерството за финансии во буџетот утврдуваше средства за исплата на субвенциите за сличен проект што се реализираше претходно.

Во 2012 година, тогашната влада на ВМРО-ДПМНЕ го почна проектот „Купи куќа, купи стан“, кој беше наменет за младите луѓе и за семејствата. Постоеја два модела – можеше да се аплицира за субвенција на месечната рата или за субвенција на учеството при купување недвижност.

Во десетгодишниот период, колку што се применуваше (заклучно со 2022 година), преку овој проект до сопствен дом дојдоа над 2.000 семејства. Околу 1.500 од нив купија станови, другите вложија во куќи. Исто така, поголем беше интересот за субвенција на месечната рата отколку за субвенција на учеството.

Вкупно, преку проектот „Купи куќа, купи стан“ од банките беа подигнати кредити во висина од над 73 милиони евра, а субвенциите што ги исплаќа државата изнесуваат 18 милиони евра.