Колку се исплати купување стан во Грција?

Инвеститорите од ЕУ минатата година инвестирале околу една милијарда евра во недвижности во Грција, што сведочи за големиот интерес, особено на странските купувачи, за станови и куќи во најголемите градови и на атрактивните острови на оваа медитеранска земја. Програмата „Златна виза“ дополнително ги поттикнува приливот на капитал, преселбата во Грција и инвестирањето во недвижности. Најбарани се станови од 50 квадратни метри, погодни и за одмор и живеење, како и за издавање под наем, односно развивање бизнис.

Но кога станува збор за бруто-приносот од издавањето, Грција ја губи трката од многу популарни инвестициски дестинации како Италија и Турција. „Доколку сакате да го инвестирате вишокот расположливи пари во недвижности во земји како Италија, Турција или Грција, со цел да го изнајмите тој недвижен имот, најдобра опција, според моменталниот бруто-принос, е Италија, која во просек дава принос од 7,5 отсто на недвижности. По неа следува Турција со 7,4 отсто, додека Грција има нешто помал бруто-принос од 4,6 проценти. За 500.000 евра можете да купите многу повеќе квадратни метри во Турција отколку во Италија, а приносот на недвижности е многу сличен. Значи, за таа сума можете да купите 142 квадратни метри во Рим, па дури и 375 квадратни метри во Истанбул“, вели Михаел Блажековиќ, аналитичар на „Блумберг Адрија“.

Кога зборуваме за растот на цените на недвижностите, во последната година Италија забележа раст од 4,5 проценти, а Грција шест проценти во номинални вредности, објаснува Блажековиќ, повлекувајќи паралела помеѓу бруто-приносот од изнајмување станови во тие европски земји.

„Под претпоставка дека сте инвестирале 500.000 евра во недвижности, можно е да заработите околу 37.500 евра годишно за изнајмување стан/стан во Италија. Бројките за Турција се многу слични, но, секако, сè зависи од локацијата и квалитетот на самиот недвижен имот. Во Грција, годишната кирија е малку пониска и изнесува 23.000 евра“.

Периодот на закрепнување сè уште трае

Денес Грција се обидува да балансира помеѓу стабилноста и растот, но тоа сè уште не е доволно за да ги задоволи напорите на владата. Да потсетиме дека пазарот на недвижности долго време стагнираше, поради што владата започна нова даночна политика во 2019 година.

Во последните две години Грција доживеа вистинска ренесанса во секторот за недвижности. Инвеститорите го зголемија нето-износот на странски директни инвестиции во недвижности на околу 2,1 милијарди евра во 2023 година, што е речиси 47 проценти од сите странски инвестиции. Десет години пред тоа, инвестициите во недвижности учествуваа само со околу седум проценти од странските инвестиции. Сето тоа е проследено со рекордни апликации за програмата „Златна виза“ минатата година, кога беа регистрирани 9.411 нови апликации, што е за 11 проценти повеќе отколку во 2023 година, објавува ekathimerini.com.

Атина и Солун нудат сигурен пазар со добра ликвидност и подобар бруто-принос од издавање во споредба со некои други региони, додека луксузниот островски сегмент носи повеќе потенцијални профити, но и сезонски ризици. На пример, Пелопонез, Халкидики и Кавала претставуваат можности за оние инвеститори што бараат пониски трошоци за влез и повисоки капитални добивки.

Атина / Фото: Depositphotos 

 

Индексот на програмата за престој на „Хенли“ (Henley) за 2025 година покажува дека Грција во моментов е најатрактивното место за престој во светот според инвестициските програми и не е изненадување што пазарот на недвижности расте. Вкупните трошоци за живот добија оценка девет (што е позитивно во ова рангирање), а даночниот систем беше оценет со осум. Таквиот пристап им олеснува на странските купувачи да одлучат дали трајно да се преселат во Грција или, барем, да купат имот за одмор или изнајмување.

Трошоци за живот и цени по квадратен метар

Во однос на секојдневните трошоци, Грција останува конкурентна во споредба со повеќето земји од ЕУ и може да се пофали со релативно прифатливи цени на домување. На пример, во Кавала и Халкидики квадратен метар се движи од 1.600 до 2.500 евра, со годишен раст од 15 отсто, односно, приближно 21 отсто. Пелопонез се смета за подостапен во попросечните зони, со цени од 1.700 до 2.300 евра, додека луксузните локации имаат цени од 6.800 до 9.400 евра. Она што е ветувачко за инвеститорите е предвидениот годишен раст на вредноста: од сегашните девет на 12-15 проценти.

Миконос и Санторини се луксузни дестинации со цени по квадратен метар помеѓу 4.000 и 7.000 евра (просекот за 2025 година е 5.500 евра), со годишен раст од околу 15 проценти.

Најпопуларните градови се Атина и Солун. Просечните цени на становите во Атина се движат од 2.250 до 2.480 евра, со годишен раст помеѓу седум и 11 проценти и со континуиран раст во 2025 година (прогнозата е од три до пет проценти). Во некои луксузни атински локации, цената по квадратен метар дури надминува 10.000 евра.  

Вториот најважен град во Грција, Солун, веќе сега има најбрз годишен раст, а тој изнесува над 12 проценти. Цените на квадратните метри сè уште се поволни (1.900-2.100 евра/м2), а новата линија на метрото, отворена во ноември 2024 година, дополнително го стимулира интересот за станбените населби во Солун, според „Бревитас“ (Brevitas).

 

 

Ветувачка „Златна виза“

Адалберто Пука, директор за продажба и развој на бизнисот во „Глобал ситизен солушнс“ (Global Citizen Solutions), која им помага на клиентите да добијат визи во Грција, како и низ цела Европа и Карибите, вели дека по изборите во САД, интересот за програми за престој како што е „златната виза“ се зголемил за повеќе од 85 проценти. Поточно за Грција, „во текот на изминатите 12 месеци бевме сведоци на зголемување на интересот за програми за престој од 30 проценти“, прецизира Пука.

Доминантна улога играат американските и британските инвеститори, како и жителите од Северна Европа, кои се особено активни во луксузните дестинации и токму преку програмата „Златна виза“. Во тој контекст, страницата „Бревитас“ ги споменува и инвеститорите од Балканот, а особено од Бугарија, Србија и Романија, кои често купуваат недвижности во Солун, Халкидики и Кавала, главно како објекти за одмор или како идна локација за живеење (по пензионирањето). Од друга страна, пензионерите од големите европски земји ги избираат островите Крф, Крит и Евија, поради културата, пристапноста и квалитетот на живот.

• Правила за „златна виза“: Од август 2023 година, минималната инвестиција во Атина, Солун и Кикладите е 800.000 евра. Надвор од тие зони, инвестицијата може да биде 400.000 евра, а во некои случаи сè уште важи поранешниот минимален праг од 250.000 евра (на пример, пренамени на комерцијални згради во станбени).

• Даночна резиденција „нон-дом“: Важи со инвестиција од 500.000 евра и плаќање фиксен годишен данок од 100.000 евра на целиот странски приход во текот на 15 години.

• Рај за пензионери: Странците можат да плаќаат седум проценти данок на нивната пензија во Грција до 15 години и со престој од најмалку 183 дена годишно, под услов лицето да не било даночен резидент на Грција во последните пет-шест години.

Сепак, она што треба да се има предвид кога станува збор за аплицирање за „златна виза“ е бирократијата. Имено, во април 2025 година Грција забележа помал, но значаен напредок во бројот на нерешени апликации за „златна виза“ (намалување од 52.821 на 52.399). Тоа е прв пад на бројот на нерешени апликации за една година, што укажува дека надлежните миграциски власти почнуваат да фаќаат чекор со големиот прилив на апликации, иако проблемите остануваат.

И покрај доцнењата во обработката, 2025 година веројатно ќе биде шеста година по ред со голем број апликации за грчката програма за престој преку инвестиции, како што потврди Каролина Фигеиредо, директорка на програмата за Грција во „Артон капитал“ (Arton Capital). „Интересот за грчката програма ’Златна виза’ останува силен и продолжува да расте, поттикнат од уникатниот животен стил што го нуди Грција и можностите за стратешки инвестиции“, рече таа.

Даночна политика

За подобро да ја разбереме даночната политика во Грција, треба да се навратиме неколку години наназад. По долг период на рецесија (2009–2018), грчкиот пазар на недвижности беше карактеристичен со мал број нови проекти, слаба куповна моќ на граѓаните и низок интерес на странските инвеститори за нова градба. Затоа, во 2019 година, владата донесе одлука за привремено суспендирање на наплатата на ДДВ од 24 проценти за нови недвижности - за првиот пренос на сопственост по изградбата на зградата. Целта беше да заживее пазарот на нови градежни објекти, но и да се поттикнат странските инвестиции и да се зајакнат секторите за градежништво и вработување.

Првата одлука за суспензија беше донесена на крајот на 2019 година, со рок на важење до крајот на 2022 година, но поради значителниот ефект врз пазарот и приливот на странски капитал, оваа мерка беше продолжена и моментално важи до крајот на 2025 година. За да биде ослободен од ДДВ, инвеститорот мора формално да поднесе барање за суспензија на ДДВ до крајот на тековната година (мерката не може да се примени ретроактивно).

Во Грција секоја зграда што не е користена и не е префрлена на некој друг се смета за нова зграда. Во случај на стари згради, нема ДДВ од 24 проценти, туку само данок на пренос на сопственост од три проценти. Кога купувате стара зграда, тоа значи дека имотот е постар од пет години, веќе е користен (вселен, изнајмен) и не е прва продажба од инвеститор.

Заштедите во нова градба можат да изнесуваат десетици илјади евра ако избегнете ДДВ, односно плаќате само данок на пренос на сопственост, но еве ги правилата:

Кога станува збор за други даноци, тие вклучуваат: данок на пренос на сопственост (Property Transfer Tax - PTT), годишен данок на имот (ENFIA), нотарски трошоци и трошоци за заверка, такса за регистрација на земјиште (Ktimatologio), адвокатски услуги (опционално, но се препорачуваат).