Може ли државата со засилена изградба на згради да го поевтини станбениот квадрат?

Државата, преку јавното претпријатие за станбен и деловен простор (АДИССДП), најавува засилени инвестиции во изградба на комерцијални станбени згради, со цел да се намали цената на станбениот квадрат.

„Веќе извесен период пазарот на недвижности се соочува со експлозија на цените на станбениот квадрат. Секако дека побарувачката го диктира порастот, но време е да му се стави крај на самоволието на приватните градежници“, велат од АДИССДП. Со изградбата на поевтини станови, оттаму се надеваат дека „во вистинска смисла може да влијаат врз пазарот на недвижности нудејќи реални цени на становите“.

„Притоа, треба да имаме предвид дека нам ни е потребна изградба на поголем број комерцијални станбени згради, за што ќе ни треба и повеќе време“, додаваат од јавното претпријатие.

Во моментов во фаза на градба е комерцијална зграда во градската четврт Даре Џамбаз, кај „старата воена пекарница“ на Јужен булевар во Скопје. Објектот има 112 станбени единици и тие се веќе продадени, велат од јавното претпријатие. Овие станови на првото јавно наддавање одржано на почетокот од 2024 година достигнаа цена од околу 1.600 евра за квадрат, а почетната цена беше 1.450 евра. На второто наддавање, одржано во јули, цената стигна и до 1.916 евра. И оваа цена е сѐ уште значително пониска од онаа на становите чии инвеститори се приватни фирми, а се наоѓаат во близината на оваа локација, кои достигнуваат и по 2.300-2.500 евра за квадрат.

Вака ќе изгледа новата зграда што државното претпријатие ја гради на Јужен булевар во Скопје. Фото: АДИССДП

Исто така, започната е изградба на комерцијална станбена зграда во Битола, која ќе има 65 станбени единици. Во овој град е предвидена градба на уште еден станбен објект со вкупно 60 стана. Дополнително, АДИССДП ќе гради две комерцијални згради во Охрид, со вкупно 130 станбени единици. Тендерската постапка за едниот објект е веќе во тек, а за втората се очекува наскоро да почне. Според годишната програма за изградба, продажба и одржување станбен простор во сопственост на РМ, која е во фаза на донесување, предвидено е и проектирање станбени згради, и тоа во Штип, Битола, Скопје и во Велес.

На нашето прашање по која цена би се нуделе новите станови што ги гради државата, од претпријатието ни одговорија дека за утврдување на цената на станбениот квадрат се земаат предвид сите трошоци што се потребни за реализација на проектот (проектирање, комуналии, изведба итн.)

„По спроведувањето на постапки за јавни набавки за сите горенаведени ставки се врши калкулација врз чија основа друштвото утврдува предлог почетна цена, за која Владата потоа дава согласност. Оттука, секоја однапред дадена пресметка за идна евентуална цена на станбениот квадрат би била провизорна и непрецизна“.

Што се однесува до социјалните згради, објекти од тој тип се градат во скопските општини Бутел и Сарај, како и во општината Прилеп, а во тек е јавна набавка за избор на изведувач во Штип.

„Со ова го финализираме заокружувањето на Проектот Ф/П 1674, во чии рамки е опфатена изградба на 32 социјални згради“.

Зошто цените на становите „експлодираа“?

Цената на станбениот квадрат доживеа вистинска експлозија во Скопје, но и во другите градови од земјава, па така, становите во најатрактивните скопски локации стигнаа цена и до 2.800 евра за квадратен метар, некои дури и повеќе. „Блумберг Адрија“ веќе пишуваше дека само во четвртиот квартал од 2024 година цените на недвижностите се зголемија за 10,6 отсто на годишно ниво.

Според анализата на Народната банка, пазарната вредност на становите во просек била преценета за 10,1 отсто во 2023 година. И покрај сето тоа, македонските граѓани продолжуваат да купуваат станови, што се гледа и по растот на станбеното кредитирање. Податоците на НБРМ откриваат дека банките заклучно со декември 2024 година на македонските граѓани им издале станбени кредити во вкупен износ од 1,53 милијарда евра, при што е остварен годишен раст од 12,5 проценти и рекорд кога станува збор за апсолутниот износ на станбени кредити. Од друга страна, податоците на Државниот завод за статистика за изминативе години само го потврдуваат општото мислење дека најмногу станови се градат и се продаваат во Скопје, но и дека граѓаните се подготвени да инвестираат во станови макар тие седеле празни.

Од градежните компании објаснуваат дека цените на становите морало да растат, затоа што поскапеле градежните материјали, нафтата, струјата, работната сила, градежното земјиште... практично сите елементи што влегуваат во крајната цена. Нов фактор што во текот на 2025 година ќе влијае на растот на цените на становите се повисоките цени на инженерските услуги, кои ќе почнат да се применуваат од годинава. Со новиот ценовник се опфатени сите инженерски услуги – проектирање, ревизија, надзор и изведба.

Покрај проблемот со земјиштето, како што истакнаа од градежната фирма „Елена Лука хоум“ за ТВ „Блумберг Адрија“, влијаат и поскапените комуналии, кои во зависност од општината се покачени од 10 до 30 отсто.

Според Марија Станковска, пак, сопственичка на градежната фирма „Арс инженеринг“ од Куманово, цените би биле поповолни доколку се градат нови населби, без да се врши откуп на веќе изградено земјиште.

„Цената за откуп на изградено земјиште дополнително влијае на цената на нов стан. Тука спаѓаат трошоци за откуп на земјиштето со објект на него, уривање стар објект, одвоз на шут и друго“, вели таа.

Сепак, според Станковска, најсериозен предизвик за компаниите е ажурноста на институциите и на јавната администрација.

„Ова има директно влијание врз буџетот на градежните компании при водење постапки за урбанизација и добивање одобрение за градење. Ова е најтешкиот и најболен сегмент за градежните компании и инвеститори. На пример, со добро менаџирање и мрежно планирање во согласност со градежните нормативи, еден просечен станбен објект од 20 станбени единици по добивањето одобрение за градење, се гради до клуч на рака за две години. Оваа е оперативна фаза, со која управува цел инженериски тим задолжен за изведба и контрола на самата изведба и тука работата е јасна, прецизна и предвидлива. Но процесот на урбанизација до добивањето одобрение за градење многу често трае со години, па и децении“, вели таа.

Во Битола ќе има квадрат за 1.000 евра

Државата нема проблеми со земјиштето, затоа што гради на парцели што се во нејзина сопственост, па затоа и министерот за транспорт и врски Александар Николоски пред неколку дена најави и намалување на цената на комерцијалните станови што АДИССДП ги гради во Битола.

„Комерцијалната зграда што се гради во општината Битола ќе биде понудена по цени за кои би рекол дека се реални, а тоа е 1.000 евра за квадратен метар за станбена површина, 500 евра за квадратен метар за гаража и деловните простории по 2.000 евра за квадратен метар, за да може да се влијае на енормно високите цени на пазарот за недвижности, пред сè во неколку големи општини. Следни вакви комерцијални станови ќе се градат во Охрид, а ваков повик потоа ќе имаме и во Скопје, бидејќи многу млади брачни двојки не можат да си дозволат да плаќаат по 2.000-2.500 евра за станбен квадрат“, изјави министерот и вицепремиер Николоски.

Новата зграда со социјални станови што државата ја изгради во Кочани. Фото: АДИССДП

Од јавното претпријатие ни одговорија дека постапката за продажба на станбената зграда во Битола, но и за другите што се планираат, ќе се одвива на идентичен начин како и за сите други комерцијални згради што се изградени од страна на АДИССДП, односно во согласност со одлуката за продажба на станбен и деловен простор, подруми и гаражи наменети за комерцијална продажба, по пат на јавно наддавање и со правилата за начинот и постапката за спроведување на јавното усно наддавање за продажба на станбен и деловен простор, подруми и гаражи наменети за комерцијална продажба.

„За станбениот простор кој претходно се огласува во дневен печат, можат да аплицираат сите заинтересирани правни и физички лица (домашни и странски). Наддавањето е јавно и се врши посебно за секоја од огласените недвижности, а за најповолен понудувач на лицитацијата се утврдува понудувачот што ги исполнува условите од огласот и понудил највисока цена на наддавањето. Дополнително, заради обезбедување јавност, транспарентност, како и заради потребите на документацијата на друштвото, лицитацијата се снима. Оттука, ваквиот начин на максимално транспарентно водење и реализација на постапката исклучува секаква можност за каква било злоупотреба и манипулација“, велат од претпријатието.